Adquisición de inmueble por cónyuges sometidos al régimen matrimonial chino
Registro de la Propiedad. Inmueble adquirido por cónyuges chinos casados conforme al régimen legal chino. Exigencia de la acreditación de que la adquisición privativa es posible en el derecho chino. El sistema español de seguridad jurídica preventiva tiene como uno de sus pilares básicos la publicidad de la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Por ello, la determinación de la titularidad debe quedar reflejada en los asientos del Registro de la Propiedad. Tratándose de personas casadas, la titularidad queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico-matrimonial, que determina el ejercicio y extensión del derecho. Para que dichas circunstancias puedan ser conocidas por terceros, el Registro debe publicarlas, por lo que se exige la debida constancia de cuál sea el régimen económico-matrimonial aplicable al titular registral. Por otra parte, la entrada en juego de un ordenamiento extranjero no supone la renuncia a la determinación de la situación jurídica publicada, ni que el notario español pueda adoptar una actitud pasiva. Tratándose de adquisiciones llevadas a cabo por personas cuyo régimen económico-matrimonial esté sujeto a una ley extranjera, la finalidad de publicar una situación jurídica cierta no se ve modificada por dicha circunstancia.
La cuestión, sin embargo, es más compleja pues la determinación de cuál sea el régimen aplicable implica el conocimiento del Derecho extranjero, lo que no es obligado para los funcionarios españoles. En casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico-matrimonial sin que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción.
En el presente caso, la registradora reconoce en su calificación que el régimen económico-matrimonial legal chino es de comunidad, si bien, por entender que la adquisición se realiza por los cónyuges con carácter privativo, exige que se acredite que ser puede realizar dicha adquisición en el Derecho chino. Lo que ocurre es que resulta inequívocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen tal carácter privativo a sus respectivas cuotas adquiridas, por lo que ningún obstáculo existe para inscribirlas a nombre de cada uno de los cónyuges con sujeción a su régimen matrimonial, de modo que será en el ulterior momento de su enajenación –voluntaria o forzosa– cuando habría que acreditar si conforme al Derecho chino puede la misma realizarse sin consentimiento de ambos consortes. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de abril de 2018 -1ª-, BOE de 13 de abril de 2018)
Alteración de los títulos de equidistribución urbanística
Registro de la Propiedad. Revisión de oficio del Plan Parcial y Proyecto de Reparcelación. Modificación del proyecto atribuyendo la titularidad de una finca de reemplazo al Ayuntamiento. Falta de consentimiento del titular registral y de resolución judicial. Operaciones jurídicas complementarias. Rectificación de títulos de equidistribución. La complejidad del proceso urbanístico ha planteado la necesidad de alterar parcialmente el contenido de los títulos de equidistribución en numerosas ocasiones, bien de manera directa, bien a través de las denominadas operaciones jurídicas complementarias, reguladas en la legislación urbanística partiendo de la limitada normativa supletoria estatal, artículos 113.3 y 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, constituyendo una figura eficaz para corregir errores o defectos del proyecto de reparcelación, con el límite de no presentar un alcance general o de modificación esencial, siendo necesaria la intervención del titular afectado y ordinariamente su consentimiento expresado en escritura pública o su conformidad derivada del expediente administrativo. Tales preceptos, sin embargo, no contienen definición o descripción alguna de qué se entiende por operaciones jurídicas complementarias, ni los supuestos posibles, pues sólo advierten que no pueden oponerse al instrumento de reparcelación, ni al plan que se ejecuta.
No obstante, en la práctica, con frecuencia, esta indefinición legal ha permitido que las operaciones jurídicas complementarias se hayan configurado como un instrumento utilizado para subsanar o salvar cualquier vacío o irregularidad de un proyecto reparcelatorio. Este sentido atribuido al término de operaciones jurídicas complementarias excede, sin duda, de su verdadera naturaleza, aunque deba reconocerse su utilidad, pues la tramitación de la operación jurídica complementaria es más sencilla, ágil y menos costosa que la modificación del instrumento reparcelatorio sometida, en general, a iguales trámites que su aprobación. Existen numerosas sentencias que en casos concretos tratan de determinar si el acto administrativo en cuestión desborda su ámbito propio, prescindiendo del preceptivo procedimiento. Asimismo, el carácter complementario que se predica de estas operaciones jurídicas no tiene por qué limitar su objeto únicamente a la rectificación de errores materiales, de hecho o aritméticos.
Por ello, si tales operaciones se definen como aquellos actos administrativos que alteran de manera no sustancial y perfeccionan el instrumento de reparcelación originario sin contradecir ni oponerse al mismo ni al plan que se ejecuta, tramitándose a través de procedimiento administrativo ordinario con audiencia de los interesados, cuando se trate de variaciones de carácter sustancial en cuanto a ordenación, aprovechamiento urbanístico o reparto de beneficios y cargas, no merecedoras de aquella simple calificación, no cabe sino afirmar que deba ser subsanada mediante la elaboración de un nuevo, íntegro y distinto proyecto de reparcelación, al implicar variaciones de carácter tan sustancial como puede ser la situación, el cambio de titularidades en fincas aportadas y adjudicadas, la forma de adjudicación y en el reparto de beneficios y cargas, pues sólo así se respetan íntegramente los derechos de todos los interesados afectados por este tipo de procedimientos administrativos basados en la equidistribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de abril de 2018 -2ª-, BOE de 13 de abril de 2018)
Enajenación de bienes municipales: transmisión por adjudicación directa tras declararse desierta la subasta
Registro de la Propiedad. Transmisión de bien patrimonial de titularidad municipal por adjudicación directa tras haberse declarado desierto el procedimiento de licitación mediante subasta. La normativa aplicable a los procedimientos de enajenación de bienes municipales es compleja y plural. Según la Constitución, el Estado tiene únicamente competencia para la determinación de las bases del régimen jurídico de las Administraciones públicas, correspondiendo a la Comunidad Autónoma, conforme a su Estatuto, el desarrollo legislativo del régimen local. Esta distribución de competencias implica que son de aplicación, en primer lugar, las disposiciones estatales que tengan el carácter de legislación básica. En segundo lugar, serán de aplicación las disposiciones autonómicas dictadas sobre la materia, y, en fin, en tercer lugar, de conformidad con lo previsto en el artículo 149.3 de la Constitución, regirá la legislación estatal como Derecho supletorio. Con base en este conjunto normativo, este Centro Directivo tiene afirmado que en ningún caso cabe aplicar el régimen de enajenación directa de la Ley 33/2003, de 3 de diciembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. El legislador ha excluido esta posibilidad al no relacionar los artículos 136 a 145 de la citada ley, que regulan dicha cuestión, en la disposición final segunda como legislación aplicable a esa Administración local (vid. artículo 2.2 de la misma ley).
El texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local establece que las enajenaciones de bienes patrimoniales habrán de realizarse por subasta pública, exceptuando únicamente de esa regla el caso de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario. Se trata de una norma claramente imperativa en la que la regla general, la subasta pública, sólo tiene esa excepción de la permuta. En el mismo sentido, el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales determina que no será necesaria subasta en los casos de enajenación de bienes patrimoniales mediante permuta en determinadas condiciones (en concreto, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor).
De estos preceptos se deduce –y así ha sido interpretado por el Tribunal Supremo– que la subasta pública es la regla general en materia de enajenación de los bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción a esa regla general; y ello porque la finalidad de la subasta pública es salvaguardar la publicidad, la competencia y la libre concurrencia que debe regir en la contratación con las Administraciones Públicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor en la adquisición de unos bienes que por su especial carácter de pertenecientes al municipio deben servir al interés general, así como evitar la desvalorización de los bienes de los entes públicos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de abril de 2018 -2ª-, BOE de 25 de abril de 2018)
Compraventa de finca resultante de un Proyecto de Normalización con origen en un Estudio de Detalle declarado nulo
Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca, vendida por una fundación, resultante de un Proyecto de Normalización inscrito, que tiene su origen en un Estudio de Detalle declarado nulo por el Tribunal Supremo. Es perfectamente posible tener en cuenta en la labor calificadora las sentencias dictadas por los tribunales de Justicia en cuanto guarden relación con los supuestos de hechos calificados. Los efectos de la declaración de nulidad de un plan urbanístico no son plenos o absolutos, sino que existen ciertas limitaciones que, en última instancia, obedecen a motivos de seguridad jurídica. Las sentencias firmes que anulen un precepto de una disposición general no afectarán por sí mismas a la eficacia de las sentencias o actos administrativos firmes que lo hayan aplicado antes de que la anulación alcanzara efectos generales, salvo que la anulación del precepto supusiera la exclusión o la reducción de sanciones aún no ejecutadas completamente.
Aunque en puridad de doctrina la declaración de nulidad de una disposición general, por ser de pleno derecho, produzca efectos ex tunc y no ex nunc, es decir, que los mismos no se producen a partir de la declaración, sino que se retrotraen al momento mismo en que se dictó la disposición declarada nula, esta eficacia, por razones de seguridad jurídica y en garantía de las relaciones establecidas, se encuentra atemperada por el artículo 73 de la LJCA, en el que con indudable aplicabilidad tanto a los supuestos de recursos administrativos como en los casos de recurso jurisdiccional, se dispone la subsistencia de los actos firmes dictados en aplicación de la disposición general declarada nula, equiparando la anulación a la derogación, en que los efectos son ex nunc y no ex tunc, si bien solo respecto de los actos firmes, permaneciendo en cuanto a los no firmes la posibilidad de impugnarlos en función del ordenamiento jurídico aplicable una vez declarada nula la disposición general. Siendo la Administración Pública condenada en un proceso contencioso-administrativo la encargada legalmente de ejecutar la sentencia recaída en el mismo, la actividad que al efecto despliegue se materializará necesariamente en uno o varios actos administrativos que habrán de ajustarse a los términos de aquella. Serán pues los términos de la sentencia por ejecutar los que determinen la clase y el contenido de los actos que deba dictar la Administración Pública condenada por aquella a fin de llevarla a efecto.
Si para la inscripción de actos o sentencias anulatorias de instrumentos de ordenación urbanística es preciso que tal anulación se concrete en fincas concretas, con mayor motivo será necesaria dicha concreción cuando de lo que se trata es de denegar una inscripción por considerar nula una compraventa por nulidad de un objeto, que, sin embargo, no ha sido expresamente declarado como tal, puesto que el registrador carece por sí mismo de la facultad de decidir el alcance y extensión de la nulidad judicialmente declarada. En consecuencia, según todo lo expuesto, no puede sostenerse que la Sentencia del Tribunal Supremo que anula el acuerdo de aprobación del Estudio de Detalle que da origen al Proyecto de Normalización determine per se la nulidad de todas los actos llevados a cabo con posterioridad sobre la finca matriz en su ejecución, y con ello la creación de la finca objeto de venta, siendo por ello necesario primero que se determine por los tribunales, y luego se ejecute por la administración, el concreto alcance de la nulidad declarada. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de abril de 2018 -2ª-, BOE de 8 de mayo de 2018)
Rectificación de descripción de fincas. Notificación a colindantes, titular catastral y titular de los bienes
Registro de la Propiedad. Expediente notarial de rectificación de descripción de fincas. Constancia de la notificación a los colindantes, al titular catastral y al titular de quien proceden los bienes. En cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas, acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro. Todo ello deberá figurar en la preceptiva certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento, de modo que el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá, en el plazo de quince días, certificación, limitándose el contenido de las certificaciones a la rectificación cuya inscripción se solicita.
En definitiva, en la misma, además de la descripción literaria, el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos. La cuestión del modo de efectuar las notificaciones al titular catastral y a la persona de la que procede la finca: la notificación ha de efectuarse en la forma prevenida en la Ley y en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.
Este mismo régimen de notificaciones debe regir en cuanto al titular catastral y a la persona de la proceden los bienes. Carece de lógica entender que existen dos regímenes diferentes de notificación según el destinatario de la misma en un mismo procedimiento, lo que haría de peor condición a unos frente a otros. La remisión a «la forma prevenida en La Ley» debe entenderse realizada a la prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria en el que se regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Siendo conocido el interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de abril de 2018 -3ª-, BOE de 11 de mayo de 2018)