Compraventa de finca en la que la sociedad vendedora está declarada en concurso inscrito cuyo fin consta en sentencia no firme

Registro de la Propiedad. Compraventa. Sociedad vendedora declarada en concurso inscrito. Anotación preventiva por sentencia no firme decretando el fin del concurso. El objeto de este recurso es la inscripción de la compraventa, no la cancelación de la mención relativa a la situación de concurso de acreedores, pues, aunque se solicite también en la escritura, no se pretende su práctica inmediata, ya que la vendedora se obliga a solicitar y obtener, cuando la sentencia sea firme, el oportuno mandamiento de cancelación. Entonces será cuando deba tener lugar dicha cancelación, aunque la solicitud se formule en ese momento. El Registro de la Propiedad está para dar publicidad a la situación de concurso, sus diferentes fases y las consecuencias asociadas a cada una, pero no se configura como una realidad autónoma que genere sus propios efectos de modo independiente.

El concurso de acreedores busca y necesita esa publicidad, pero esa publicidad no puede desconocer, y menos alterar, la realidad de aquello que debe ser publicado. Dicho de forma escueta, es el Registro de la Propiedad el que se debe adaptar al concurso de acreedores, no al revés. La declaración del concurso no constituye propiamente una carga específica sobre una finca o derecho, sino que hace pública la situación subjetiva del concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en cuanto a la ejecución judicial o administrativa sobre los mismos, obligando al registrador a calificar los actos cuya inscripción se solicite a la luz de tal situación, teniendo siempre en cuenta las fechas del auto de declaración del concurso y la del acto cuya inscripción se solicita, sin que se produzca el conflicto de prioridad que resuelve el artículo 17 de la Ley Hipotecaria. Así, el régimen de intervención o suspensión de las facultades del concursado no nace con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, con independencia del conocimiento que de él tengan los otorgantes y de que se haya dado o no al auto publicidad extrarregistral y registral. El procedimiento registral no tiene por objeto llevar al registrador al convencimiento de que el contenido del Registro debe ser alterado.

El procedimiento registral, tal y como viene contemplado en nuestro ordenamiento, tiene por finalidad poner de manifiesto ante el registrador la pertinencia de alterar el contenido del Registro mediante la aportación de la documentación legalmente prevista de la que resulte la concurrencia de la causa que así lo justifique por estar igualmente prevista en el ordenamiento. De aquí que el registrador deba rechazar la alteración del contenido del Registro si no se le aporta la documentación legalmente prevista o si la misma no recoge la causa que así lo justifique. Desde esta perspectiva la cuestión por dilucidar es si el concursado puede proceder a la enajenación de una finca una vez que se ha dictado resolución judicial no firme por la que se pone fin a la situación concursal, pues, si la respuesta es afirmativa, necesariamente ha de ser posible su inscripción en el Registro de la Propiedad. Desde la conclusión del concurso cesan las limitaciones sobre las facultades de administración y disposición del deudor, igualmente cesa el administrador concursal, y así ocurre con eficacia inmediata, sin que la interposición del recurso tenga como regla efectos suspensivos. La pretensión de mantener la vigencia de la situación concursal y la consiguiente aplicación del sistema establecido para actos de disposición es de todo punto insostenible.

El contenido del Registro no puede convertirse en una ficción que obligue a mantener, sólo respecto de los bienes inscritos, un régimen dispositivo que resulta de imposible aplicación, pues la administración concursal ha quedado cesada, y el juez no puede intervenir en un procedimiento que ha declarado concluido. Por eso, si el negocio es válido y eficaz en el momento de su celebración, no puede tener bloqueado su acceso al Registro de la Propiedad por razón de no haberse cancelado todavía la anotación referida al concurso. Pero lo anterior no impide que continúe la constancia registral de la situación de concurso hasta que alcance firmeza la resolución judicial, sin que ello implique concurrencia alguna de dos situaciones jurídicas aparentemente contradictorias en el Registro de la Propiedad. Lejos de ello, al informar al actual y futuros adquirentes de la falta de firmeza de la resolución judicial que declaró la conclusión del concurso, estos quedan advertidos del estado claudicante de su derecho. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio de 2018 -5ª-, BOE de 19 de julio de 2018)

Aceptación y toma de posesión de legado sin herederos ni albacea o contador partidor que entregue la cosa

Registro de la Propiedad. Aceptación y toma de posesión de legado. No hay legitimarios ni institución de heredero; ni albacea ni contador partidor facultado para la entrega ni la legataria está autorizada para ocupar por sí. La última cláusula testamentaria reza: «En el remanente de su herencia, manifiesta el testador su intención de fallecer intestado, salvo disposición posterior». En cuanto la falta de autorización de la entidad legataria para ocupar por su propia autoridad la cosa legada y necesidad de la entrega por parte del heredero, al no existir albacea facultado para darla, el Código Civil establece que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. A estos hay que añadir aquellos casos en los que el legatario estuviese, antes de la apertura de la sucesión, en posesión de la cosa legada por haberle sido entregada por el causante en vida. Los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos, al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores.

Fuera de los casos en que el legatario fuera ya poseedor -se entiende posesión al tiempo de la apertura de la sucesión- tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario. Por ello, habida cuenta de la inexistencia de contador partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el apartado c) del citado precepto reglamentario, de modo que no habiendo institución de heredero, procede la declaración abintestato del mismo, por lo que no es posible la inscripción de la escritura calificada, pues no cabe la eventual toma de posesión por sí del legatario favorecido en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible la de la entrega por el heredero abintestato, que en este caso, a falta de parientes colaterales dentro del cuarto grado, sería el Estado. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de julio de 2018 -1ª-, BOE de 19 de julio de 2018)

Adjudicación de herencia. Renuncia de los herederos a los legados. Derecho de representación

Registro de la Propiedad. Adjudicación de herencia. Renuncia de los herederos a los legados dispuestos. Cláusula que instituye el derecho de representación a los descendientes también en los legados. La sustitución y el derecho de representación, si bien desarrollan una función semejante, se desenvuelven en ámbitos totalmente distintos. La sustitución es una institución propia de la sucesión testada, de ahí su denominación exacta de sustitución testamentaria, consecuencia del principio de libertad de testar que proclama el artículo 763 del Código Civil, que no queda sujeta en cuanto a la condición de los sustitutos a limitación alguna, y cuyo alcance depende de la exclusiva voluntad del testador. Por el contrario, el derecho de representación constituye una excepción al principio de proximidad en grado propio de la sucesión intestada, lo que supone necesariamente una ausencia de voluntad del causante a la hora de regular su sucesión, y está limitado a determinados parientes del causante y únicamente tiene lugar en los casos previstos en el artículo 924, excluyéndose la renuncia. Ciertamente, no hay duda de que el testador, en ejercicio de su libertad de testar, puede someter su sucesión al derecho de representación del artículo 924. Por esto, el debate de este expediente se centra en interpretar si, como afirma el registrador, el testador estableció una sustitución vulgar o si, como sostiene el recurrente, empleó el término «derecho de representación» en sentido técnico de esta institución propia de la sucesión intestada.

Del artículo 675 del Código Civil resulta el entendimiento de las cláusulas conforme el sentido literal de las palabras a menos que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador; que el centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación de la voluntad real del testador, esto es, sentido espiritualista de las disposiciones; que, recogiendo la doctrina asentada por el Tribunal Supremo, en la interpretación de los actos testamentarios, la principal finalidad es investigar la voluntad real, o al menos probable del testador en sí misma, sin que pueda ser obstáculo la impropiedad o lo inadecuado de los términos empleados, siempre que aquella voluntad resulte de las circunstancias, incluso externas del testamento, y de completar aquel tenor literal con el elemento lógico, el teleológico y el sistemático; y que el primer elemento en la interpretación de los testamentos es el literal, pero merced a la utilización de otros elementos interpretativos se debe establecer cuál es el verdadero significado de las cláusulas testamentarias.

Por su parte, este Centro Directivo, en la misma línea, señala que, según el mencionado artículo 675, las cláusulas testamentarias deberán entenderse en el sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador; que en caso de duda se observará lo que aparezca más conforme a la intención del testador según el tenor del mismo testamento; y que, en esa búsqueda de la intención más probable del testador, no se puede aplicar de forma automática el criterio de la interpretación restrictiva de los términos concretos utilizados, sino el de interpretación teleológica, debiendo atenderse especialmente al significado que esas palabras utilizadas tengan usualmente en el contexto del negocio o institución concreta de que se trate. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de julio de 2018 -3ª-, BOE de 19 de julio de 2018)

Modificación del régimen estatutario de transmisión de participaciones sociales. Ejercicio del derecho de separación

Registro Mercantil. Modificación del régimen estatutario de transmisión de participaciones sociales. Ejercicio del derecho de separación de los socios que no han votado a favor del acuerdo. En nuestro ordenamiento societario el carácter esencialmente cerrado de la sociedad de responsabilidad limitada se manifiesta, entre otros aspectos, en el régimen de transmisión voluntaria de las participaciones sociales por actos inter vivos. Dicha transmisión es restringida, excepto la realizada entre socios o en casos de adquisición por el cónyuge, ascendiente o descendiente del socio o por sociedades pertenecientes al mismo grupo que la transmitente, que, en defecto de cláusula estatuaria en contrario, constituyen supuestos de transmisión libre. Salvo estos casos excepcionales, la transmisión estará sometida a las reglas y limitaciones que establezcan los estatutos (que no podrán hacer prácticamente libre la transmisión voluntaria de las participaciones sociales por actos inter vivos). Para el caso de imprevisión estatutaria, y frente al sistema de tanteo o derecho de adquisición preferente legal, se establece un régimen supletorio caracterizado por la sujeción de tales transmisiones al consentimiento de la sociedad mediante acuerdo de la junta general.

No obstante, este sistema, precisamente por su carácter de régimen supletorio, deja margen a la autonomía de la voluntad de los propios socios para disciplinar otras alternativas en la limitación de la transmisión de las participaciones siempre que aseguren al socio la razonable posibilidad de transmitir sus participaciones (siquiera sea con las limitaciones propias de una sociedad cerrada) o la posibilidad de salir de la sociedad para que no quede convertido en una suerte de «prisionero de sus participaciones». Cuando el régimen de transmisión de participaciones sociales se modifica en los estatutos mediante acuerdo de la junta general de socios, debe tenerse en cuenta que entre las ideas rectoras de la Ley destaca la de una intensa tutela del socio y de la minoría, que se traduce, entre otras manifestaciones, en el establecimiento de algunas normas legales que introducen límites al poder mayoritario de la Junta general en caso de modificaciones estatutarias. Esta idea tuitiva respecto del socio que subyace en toda la Ley de Sociedades de Capital, debe servir para, en caso de duda, llegar a una interpretación correcta de los preceptos legales. La modificación del régimen de transmisión de las participaciones es un acto que, en el sistema legal, corresponde al ejercicio de la voluntad soberana de la junta general para establecer las normas reguladoras de la sociedad. Y, al margen de las dudas que pueden suscitarse en algunos supuestos sobre la posible existencia de derechos individuales de los socios cuyo respeto exija el consentimiento de los afectados, la principal tutela de los socios ante la modificación estatutaria del régimen de transmisión de las participaciones es el derecho de separación de los socios que no hubieran votado en favor del acuerdo modificatorio.

Ciertamente, de admitir la operatividad del derecho de separación del socio en supuestos de ligeras modificaciones de aspectos no sustanciales del régimen de transmisión de las participaciones sería contrario al principio corporativo, al de autonomía de la voluntad y al fundamento mismo del derecho de separación como mecanismo protector de los socios, en detrimento del patrimonio social como consecuencia del reembolso al socio saliente del valor de sus participaciones.

Pero en el presente caso, la modificación estatutaria cuestionada comporta un aumento de los supuestos de libre transmisibilidad de las participaciones y, por ello, debe concluirse que tiene entidad suficiente para que entre en juego el derecho de separación de los socios que no hubieran votado a favor del acuerdo de modificación del régimen de transmisión de las participaciones sociales. Y la escritura de formalización del acuerdo que desencadena el nacimiento del derecho de separación, u otra posterior, debe contener la declaración de los administradores de que tal derecho no se ha ejercitado por ningún socio o, en otro caso, que la separación se ha realizado mediante adquisición por la sociedad de las participaciones del socio separado o mediante la correspondiente reducción del capital social. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio de 2018 -4ª-, BOE de 19 de julio de 2018)

Inscripción de representación gráfica catastral una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

Registro de la Propiedad. Inscripción de representación gráfica catastral una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La consolidada doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica puede sintetizarse del siguiente modo: a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria; b) A tal efecto, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma; d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador; e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de julio de 2018 -7ª-, BOE de 19 de julio de 2018)