Cancelación de asientos. Arrendamiento financiero gravado con anotaciones de embargo cuyo desahucio se ha dirigido exclusivamente contra el arrendatario
Registro de la Propiedad. Cancelación de una inscripción de arrendamiento financiero gravado con dos anotaciones de embargo. Decreto judicial dictado en procedimiento de desahucio dirigido exclusivamente contra el arrendatario. Es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguarda de los Tribunales, lo que determina que para su cancelación se precise, como regla general, bien el consentimiento de su titular, bien la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra él; igualmente, es regla general que las inscripciones y anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial precisan para su cancelación de providencia ejecutoria, a cuyo fin ha de instarse la cancelación del juez competente.
Los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes, de suerte que no pueden afectar a terceros salvo que se hubiera anotado preventivamente la demanda, y esta prosperase en virtud de sentencia firme, en cuyo caso esta será título suficiente para cancelar los asientos posteriores, contradictorios o limitativos del derecho a inscribir, y es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos, de la que es manifestación el principio registral de tracto sucesivo, que impide la cancelación de un derecho inscrito o anotado sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho en los términos que la Ley le conceda. Por todo ello, debe concluirse en la imposibilidad de acceder a la cancelación de asientos posteriores a del demandado y condenado en virtud de una sentencia dictada en procedimiento seguido exclusivamente frente a éste y no condicionados por la anotación preventiva de la demanda.
Cuestión distinta es la que plantea la cancelación del derecho cuya resolución se ha declarado en el decreto calificado. Respecto de él se da el presupuesto que para su cancelación contempla el artículo 82 de la Ley Hipotecaria y ningún obstáculo existe para su constatación registral en cuanto con ello se lograra´ la deseable concordancia entre el contenido del Registro y la realidad extrarregistral, evitando, a la vez, que puedan acceder al Registro eventuales actos dispositivos realizados por o en nombre del titular de un derecho ya extinguido, aun cuando esa extinción y consiguiente cancelación no puedan perjudicar a terceros. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de octubre de 2018 -1ª-, BOE de 5 de noviembre de 2018)
Inmatriculación por título público. Dudas del registrador sobre invasión del dominio público
Registro de la Propiedad. Inmatriculación por título público. Dudas del registrador sobre invasión del dominio público. Solicitud de informes. La Ley de Montes establece que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma; pero no basta para que sea exigible el citado informe que se trate de inmatriculación de fincas ubicadas en un término municipal donde existan montes demaniales, sino que es preciso que la finca a inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales, circunstancia que en el presente caso resulta de la propia descripción literaria y gráfica de la finca incorporada a los títulos presentados, y que no ha sido cuestionada por el recurrente. La misma finalidad que inspiró la redacción de la Ley de Montes es la que ahora con carácter más general y referida a la protección del dominio público de cualquier tipo (también del dominio público viario), y no sólo de los montes públicos, ha acabado siendo recogida y proclamada en la Ley Hipotecaria tras su reforma por la Ley 13/2015.
En efecto, esta obligación legal a cargo de los registradores de la propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución. Pero la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. La misma técnica ha seguido más recientemente la Ley de carreteras. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de octubre de 2018 -3ª-, BOE de 5 de noviembre de 2018)
Hipoteca sobre la vivienda habitual privativa, en la que no vive el marido, constituida por la mujer, propietaria
Registro de la Propiedad. Hipoteca sobre finca, propiedad privativa de la esposa, con la condición de vivienda habitual en la que no habita el otro cónyuge. No todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la Ley realiza una fundamental exclusión en la que conviene reparar. El adjetivo «habitual» y el adverbio «habitualmente» aparecen en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 40, 1320, 1321, 1406 y 1955) y del Código de Comercio (artículos 1, 3 y 4). «Habitual» no equivale a «permanente» pero denota un alto grado de continuación temporal. En el Código Civil, la expresión «vivienda habitual» se utiliza para referirse a aquella vivienda en la que una persona tenga su residencia (artículo 1406.4.º). Pero la falta en nuestra legislación civil de un concepto de vivienda habitual de la familia tiene como consecuencia práctica que la cuestión se suscite más de una vez en contiendas judiciales que versan sobre la aplicación del artículo 1320.
Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados especiales; e incluso no es descartable la existencia de relaciones conyugales a distancia, con domicilios que se mantienen separados (en cuanto a la posibilidad de que un matrimonio carezca de una vivienda familiar, el domicilio de un cónyuge puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.
Por ello el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, habida cuenta de la dificultad calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el Registrador (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio de que pueda justificarse fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral. Para resolver la cuestión planteada en el caso debe partirse de la base de que el domicilio conyugal ha de ser fijado por ambos cónyuges de común acuerdo y es el de su residencia habitual. Ésta será entonces la vivienda sujeta a un régimen especial de disposición; y la conclusión que se deriva de ello es que la vivienda familiar es la base física del domicilio conyugal fijado por los cónyuges.
La afirmación de que la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal cumple adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias referidas, pues, si se está en presencia de un matrimonio cuyos hijos son mayores de edad, el círculo familiar se reduce básicamente a los que tienen obligación de vivir juntos, por lo que no se aprecia qué pueda aportar añadir –sacramentalmente– el vocablo «familiar» al vocablo «conyugal». Y si existen hijos sujetos a patria potestad (normal o prorrogada), de no mediar situaciones de crisis matrimonial que puedan haber originado en atribuciones de uso de la vivienda, como existiría ese deber por parte de los progenitores de tener los hijos a su cargo y custodia, aquel se cumplirá en el domicilio que se conceptúe como conyugal. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de octubre de 2018 -1ª-, BOE de 30 de octubre de 2018)
Señalamiento como objeto social de una lista de actividades sometidas a diversas normativas especiales
Registro Mercantil. Señalamiento en los estatutos sociales de una lista de actividades por código CNAE. Actividades que requieren para su ejercicio el sometimiento a normativa especial de diversos ámbitos. La decisión sobre si determinada cláusula concreta es o no suficientemente determinativa del contenido del objeto social no siempre es sencilla, por lo que una doctrina muy consolidada permite seguir determinadas pautas de actuación. Dicha doctrina se asienta en la consideración de que las prohibiciones contenidas en el Reglamento, precisamente por ese carácter, deben aplicarse con la debida mesura de modo que no sean objeto de una extensión a supuestos que no pueden calificarse como indiscutiblemente relativos a su contenido. Así, únicamente habrá indeterminación cuando se utilice una fórmula omnicomprensiva de toda posible actividad comercial o industrial en donde se empleen unos términos generales, pero no existirá esta indeterminación si a través de términos concretos y definidos se señala una actividad de carácter general. A lo que ha de añadirse que no cabe entender como fórmula omnicomprensiva e indeterminada aquella que tiene por objeto la promoción y desarrollo de empresas de todo tipo y no puede entenderse incluida en las fórmulas de tipo indeterminado cuya inscripción en el Registro no ha autorizado este Centro Directivo.
Por otra parte, la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, exige que la escritura de constitución y la inscripción de la sociedad o las de modificación del objeto social contengan necesariamente el código de actividad –según la Clasificación Nacional de Actividades Económicas, CNAE– correspondiente a la principal que desarrolle la sociedad, código que debe ser el que «mejor la describa y con el desglose suficiente». Con esta medida no sólo se alcanzan fines estadísticos que permitan conocer mejor el entramado empresarial de España, sino que también se facilita la labor de los profesionales que intervienen en el proceso de creación de entidades jurídicas de emprendimiento. La finalidad de esa norma no es otra que enmarcar en un sector determinado, por referencia a códigos preestablecidos, el conjunto de las actividades económicas llevadas a cabo por cualquiera que ejerza una actividad empresarial o profesional. Por ello, aunque su finalidad es estrictamente estadística y no tiene pretensión de inmiscuirse en la regulación civil o mercantil de las actividades a que se refiere, lo cierto es que la definición estatutaria del objeto social según la descripción de actividades que consta en la relación vigente de la referida CNAE, aprobada por el Real Decreto 475/2007, de 13 de abril, excluye que, a los efectos de su inscripción en los términos antes expresados, se pueda calificar dicho objeto social como indeterminado y genérico.
Es la definición estatutaria del objeto social, y no el efectivo desenvolvimiento posterior de las actividades en él comprendidas, lo que determina la aplicabilidad de aquellas disposiciones especiales que prevén el cumplimiento de ciertos requisitos por razón del ámbito de actuación delimitado, de modo que desde el momento fundacional la sociedad ha de reunir todos los requisitos que hagan viable el completo desarrollo de cualesquiera actividades que integran el objeto social; la delimitación por el género comprende todas sus especies, por lo que se requiere previsión específica para que alguna de ellas pueda quedar excluida y no a la inversa. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de octubre de 2018 -2ª-, BOE de 30 de octubre de 2018)
Cesiones obligatorias. Requisitos de inscripción. Otorgamiento de escritura pública prevista en convenio
Registro de la Propiedad. Cesiones obligatorias. Requisitos de inscripción de actos de naturaleza urbanística. Otorgamiento de escritura pública previsto el convenio firmado entre las partes. Se debate sobre la formalización e inscripción en el Registro de la Propiedad de las cesiones obligatorias al Ayuntamiento de aquellos terrenos que, según el planeamiento urbanístico, son destinados a viales, parques y jardines. La sola certificación del Secretario del Ayuntamiento respectivo, es título formal suficiente para la inscripción en favor de esta entidad de tales terrenos, siempre que en la misma se dé fe de los actos administrativos firmes a través de los cuales se opera la cuestionada cesión. Si durante el proceso de gestión urbanística se había producido un acto que tuviera legalmente reconocida aquella aptitud traslativa, la falta de formalización voluntaria en un título formal idóneo para la inscripción podría ser suplida acudiendo subsidiariamente a la ejecución administrativa.
El supuesto de convenio urbanístico tipificado en la legislación del suelo admite la inscripción mediante acta administrativa pues lo equipara al de las cesiones obligatorias, para las cuales se prevé el acta administrativa y excluye la escritura pública. Resultando de la certificación administrativa presentada que la finca a que se refiere está destinada por el planeamiento como terreno de cesión obligatoria así como que se han cumplido los requisitos para la consumación de la adquisición en la persona del Ayuntamiento, no cabe sino afirmar la idoneidad documental del título presentado para proceder a la inscripción solicitada. El hecho de que entre el titular registral y la Administración cesionaria existiese un convenio urbanístico en el que se previó el otorgamiento de escritura pública para formalizar la cesión no obsta a lo expuesto.
Es precisamente la falta de otorgamiento de la escritura pública la que justifica que el Ayuntamiento, en ejercicio de sus competencias, lleve a cabo de forma unilateral la formalización de cesión de un terreno que, materialmente ya le pertenece, a fin de modificar el contenido del Registro de la Propiedad. Resultando que el terreno objeto de este expediente se encuentra sujeto a cesión obligatoria como consecuencia de las previsiones del planeamiento y que la aprobación definitiva de la modificación del Plan a que se condicionó se produjo efectivamente, la inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del Ayuntamiento no puede quedar afectada por aquél. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de octubre de 2018 -3ª-, BOE de 30 de octubre de 2018)