El papel del registrador ante derechos reales ajenos al Derecho español
Registro de la Propiedad. Liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de bienes por herencia. Causante de nacionalidad sueca. Quien pretenda invocar un derecho real del que sea titular en virtud de la ley aplicable (sucesiones o patrimonios comunes) y la ley del Estado miembro en el que se invoque el derecho no conozca el derecho real en cuestión, deberá, en caso necesario y en la medida de lo posible, adaptarse equivalente más cercano del Derecho de ese Estado, teniendo en cuenta los objetivos y los intereses que persiga el derecho real específico y los efectos inherentes al mismo.
La pretensión de incorporación de derechos con transcendencia registral en base a un documento público extranjero, desconocidos en el Derecho español –sin prejuzgar su actuación en el ámbito de los reglamentos citados– implicará que el registrador deberá, con carácter previo a su calificación, como procedimiento registral separado, adaptar lo solicitado a lo establecido en nuestro ordenamiento, con finalidad similar y el límite de no producir más efectos que los previstos en el Estado de origen. (Resolución de 14 de marzo de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 9 de abril de 2019)
La separación entre la subasta y la adjudicación directa tras el Real Decreto 1071/2017
Registro de la Propiedad. Adjudicación directa acordada en procedimiento de apremio fiscal por la AEAT tras quedar desierta la subasta. Calificación de la certificación del acta de adjudicación directa. El hecho de que la adjudicación directa haya sido contemplada, hasta la reforma introducida por el Real Decreto 1071/2017, como un procedimiento alternativo a la subasta para el caso de que ésta haya quedado desierta, no autoriza a confundirlo en modo alguno con el propio procedimiento de la subasta, por el mero hecho de compartir su condición de procedimientos de enajenación forzosa en un expediente de apremio. Como claramente resulta del Preámbulo del citado Real Decreto, la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta, es decir, se trata de un procedimiento claramente distinto de éste. Y precisamente se elimina por su menor grado de concurrencia y transparencia como se explica en el propio preámbulo, como ratio última de la reforma en este punto. Uno y otro constituyen procedimientos o formas de enajenación distintas, siendo la subasta el procedimiento común, general u ordinario, que sólo puede quedar excluido en los casos expresamente previstos en la norma.
Así lo confirma también, destacando su autonomía en el plano del derecho transitorio como modos de enajenación distintos, el contenido de la disposición transitoria tercera del Reglamento General de Recaudación, en su redacción originaria, que las distingue como fases distintas del procedimiento que pueden estar sujetas a regímenes normativos diferentes y sucesivos en función de sus respectivas fechas de vigencia, la subasta y la enajenación directa (además del concurso), resultando como elemento fáctico determinante e independiente para cada uno de los citados modos de enajenación en cuanto a su sujeción al ámbito temporal de vigencia de un régimen normativo u otro, la fecha del «acuerdo de enajenación mediante subasta» o del «inicio del trámite de adjudicación directa», respectivamente, entendidos como modos de enajenación diferentes, sin que la fecha del acuerdo de subasta arrastre la consecuencia de atraer a su propio régimen normativo al trámite de adjudicación directa, cuyo régimen vendrá determinado, como se ha dicho, por su propia fecha de inicio. Esta disposición transitoria, al igual que sucede en las del Código Civil, debe guiar como criterio interpretativo las cuestiones de derecho transitorio no contempladas específicamente por el Real Decreto 1071/2017, según se desprende de la disposición transitoria decimotercera del Código.
Todo lo cual impide admitir como criterio de interpretación el basado en la plena equiparación entre la subasta y la enajenación directa, como si de procedimientos o modos de enajenación indiferenciados se tratase, lo que no es posible legalmente ni desde el punto de vista transitorio, ni desde el punto de vista sustantivo o material. (Resolución de 12 de julio de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 2 de agosto de 2019)
Cambio de uso de un inmueble a través del 28.4 TRLSRU. La certificación catastral descriptiva y gráfica
Registro de la Propiedad. Cambio de uso de un inmueble. La asignación de usos en la ordenación urbanística. La vía del 28.4 TRLSRU. Certificación catastral descriptiva y gráfica. Las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas expedidas a través de la Sede Electrónica del Catastro son documentos de naturaleza administrativa firmados como actuación administrativa automatizada con código seguro de verificación (CSV) de la Dirección General del Catastro, figurando junto al mismo un código de barras que representa su valor y permite la automatización de su captura. Además, la certificación en formato de documento portátil está firmada electrónicamente con el sello de la Dirección General del Catastro. La validez del código seguro de verificación como medio de acreditar la autoría y autenticidad de los documentos administrativos ha quedado plenamente reconocida por esta Dirección General.
Por lo que se refiere a los antecedentes físico-económicos asociados a un inmueble, se trata de una información provista por el Catastro, a la que pueden acceder tanto los titulares catastrales, como también las Administraciones Públicas, la Administración de Justicia y las demás instituciones colaboradoras, entre los que se encuentran los notarios y registradores de la Propiedad, siempre que éstos hayan sido autorizados como entidades registradas. Las consultas históricas están constituidas por la consulta histórica de inmuebles asociados a un número de identificación fiscal, la consulta histórica de datos físico-económicos asociados a un inmueble, la consulta histórica de datos jurídicos asociados a un inmueble, la consulta de los datos de un inmueble a una fecha así como la consulta histórica de la cartografía asociada a una finca.
En definitiva, los antecedentes físico-económicos de un inmueble son datos a los que el registrador puede acceder directamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, y, si de dichos datos resulta que la antigüedad del uso de la finca como vivienda es anterior a los seis años que exige la legislación catalana para que prescriba cualquier acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, se cumplen íntegramente los requisitos exigidos por la normativa según la doctrina de esta Dirección General, en los términos que han quedado expuestos. Así ocurre en el presente caso a la vista de la documentación incorporada a la escritura calificada que no es contradicha por esa información que la registradora podía haber contrastado en el referido Organismo. (Resolución de 27 de marzo de 2019 -5ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 16 de abril de 2019)
La hipoteca individual constituida en favor de la administración. El requerimiento para su cancelación
Registro de la Propiedad. Hipoteca unilateral que no consta aceptada en el Registro constituida por una mercantil a favor de la TGSS. Cancelación por los administradores concursales. La naturaleza jurídica de la hipoteca unilateral ha sido una cuestión ampliamente debatida por la doctrina científica, centrándose la discusión en la determinación del momento en el que nacen los efectos de la hipoteca: desde su formalización, o desde la aceptación del acreedor favorecido por la inscripción. El Tribunal Supremo tradicionalmente ha reconocido que la hipoteca unilateral se considera válidamente constituida desde antes de la aceptación. Consecuentemente, una vez inscrita la hipoteca unilateral, aunque no conste aún su aceptación, empiezan a producirse todos los efectos propios de la inscripción registral. Así, por virtualidad de los principios de legitimación y tracto sucesivo, y aunque el acreedor ostente un derecho potestativo, no será posible modificar o cancelar la hipoteca sin su oportuna intervención.
La operatividad de la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas se deduce con claridad del régimen establecido en este artículo 141, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento: sólo puede cancelarse la hipoteca unilateral, a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en escritura pública, sin necesidad de consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó (y por tanto sin seguir la regla general de consentimiento del titular registral del derecho, que se establece en el artículo 82 de la misma ley), cuando transcurran dos meses desde el requerimiento que le hayan realizado los deudores para que realice la aceptación sin que ésta haya tenido lugar.
En relación con el contenido del requerimiento, es doctrina de este Centro Directivo que no es bastante el conocimiento de la hipoteca por el acreedor favorecido para que, desde entonces, se empiece a contar el plazo de los dos meses a que estos preceptos se refieren, ya que para que empiece a correr este plazo se necesita una especial intimación o requerimiento en el que se determinara´ expresamente que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona en cuyo favor se constituyó. Se trata, con esta cautela de avisar al favorecido, no sólo de la existencia de la formalización de la hipoteca, sino también del carácter claudicante de esa situación registral. Cuando el acreedor en cuyo favor se haya constituido una hipoteca unilateral sea una administración pública, el requerimiento previsto en el párrafo segundo del artículo 141 de la Ley Hipotecaria podrá realizarse mediante la presentación por parte del hipotecante de un escrito físicamente en la oficina de registro de documentos o telemáticamente en la sede electrónica correspondiente a dicha administración. (Resolución de 27 de marzo de 2019 -7ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 16 de abril de 2019)