Inscripción del resto en una segregación. Incorporación de la representación gráfica georreferenciada

Registro de la Propiedad. Segregación. El representante de la compradora de la finca resto solicita y consiente expresamente que no se inscriba su representación gráfica georreferenciada. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones que determinen una reordenación de los terrenos. Es consolidada la doctrina acerca de que tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. En cuanto al procedimiento y conjunto de actuaciones través de los cuales haya de producirse la calificación registral y la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, el comentado artículo 9 se remite al 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa.

No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad de las actuaciones previstas en este último artículo es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales actuaciones cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Sólo en casos excepcionales será posible la inscripción del resto de finca sin simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada, como ocurre en los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación.

En tales casos únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción. Y ello por la previsión de los artículos 47 y 50 del Reglamento de que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en esta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible». Imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también podría entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada. (Resolución de 11 de abril de 2019 -3ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 30 de abril de 2019)

Modalización estatutaria del régimen legal de mayorías en sociedades limitadas

Registro Mercantil. S.L. Modificaciones estatutarias. Modificación de las mayorías ordinarias exigibles. Exigencia de que los votos representen, al menos, el 80% de los votos correspondientes a las participaciones. Uno de los postulados generales predicables de las sociedades de responsabilidad limitada hace referencia a su carácter híbrido, de modo que en la forma legal de este tipo social deben convivir en armonía elementos personalistas y capitalistas; otro de sus postulados basilares es el de la flexibilidad del régimen jurídico, a fin de que la autonomía de la voluntad del socio adecue el régimen aplicable a sus necesidades y conveniencias. Por ello, al imprescindible mínimo imperativo se añade un amplio conjunto de normas supletorias de la voluntad privada que los socios pueden derogar mediante las oportunas previsiones estatutarias. El carácter capitalista se muestra en la configuración legal del principio mayoritario en la adopción de acuerdos de la junta general, en tanto en cuanto se establece un sistema de mayorías de decisión por referencia al capital social (siquiera sea indirectamente, por atender no al capital social en sí mismo sino a los votos correspondientes a las participaciones en que se divide aquél).

Además, se fijan unas mayorías mínimas, ordinarias y reforzadas, que son imperativas. La flexibilidad del régimen legal se manifiesta, entre otras cuestiones, en la posibilidad de modalizar estas mínimas exigencias legales bien añadiendo la exigencia de mayorías viriles, bien aumentando el quorum de votación exigido por la Ley, supuesto que plantea un problema en relación a aquellos casos especiales en que la Ley contiene una previsión específica de quorum de votación máximo, inalterable por disposición estatutaria. Así ocurre en el supuesto de cese del administrador designado. El régimen obligatorio (tras la entrada en vigor de la Ley de Sociedades de Capital, perfectamente predicable de las sociedades de responsabilidad limitada) permite no obstante su modalización: se puede establecer un quórum de votación reforzado pero siempre que no rebase el límite legal y que no afecte al acuerdo de ejercicio de la acción social de responsabilidad. Por lo que se refiere al acuerdo de disolución, la Ley distingue entre los supuestos de disolución de pleno derecho, disolución por concurrencia de causa legal y disolución por causa estatutaria. Cuando concurre causa de disolución de las previstas legalmente, tratándose de una sociedad de responsabilidad limitada la Ley se remite al régimen ordinario de mayorías, régimen que no puede ser modificado por afectar a los derechos individuales de los socios.

Así lo ha entendido esta Dirección General por considerar que a diferencia de los supuestos de concurrencia de causa estatutaria (en los que se puede modalizar el régimen del quorum de votación), no cabe autonomía estatutaria para reforzar la mayoría legalmente establecida. La ausencia de discriminación entre un supuesto y otro en el caso de que se pretenda el reforzamiento de la mayoría establecida legalmente impide la inscripción en el Registro Mercantil. La mera referencia al contenido imperativo de la Ley contenida en los estatutos de la sociedad no es suficiente para despejar las dudas que la cláusula debatida establece sobre el régimen de mayorías aplicable, como tampoco es aceptable el argumento de que la cláusula debería salvar cualquier previsión legal de mayoría reforzada. (Resolución de 3 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 24 de abril de 2019)

El contenido de la certificación de fin de obra

Registro de la Propiedad. Terminación de una obra previamente declarada en construcción consistente en una vivienda unifamiliar. Certificación del arquitecto. Calificación registral. Motivación. En el presente caso, la registradora en su calificación se limita a objetar que no se cumplen los requisitos establecidos en la Ley en la certificación expedida por el arquitecto y, si bien es cierto que reproduce a continuación determinados preceptos, sólo posteriormente, en su preceptivo informe, indica qué requisito específico, de los numerosos que exigen las normas que ella misma invoca, es el que, a su juicio, no cumple la certificación expedida por el técnico.

Es doctrina reiterada que el momento procedimental, único e idóneo, en el que el registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación, sin que hayan de ser tenidas en cuenta las que pueda introducir en su informe, toda vez que, si el registrador retrasa la exposición de sus argumentos a dicho informe, el interesado o legitimado para recurrir se ve privado de su derecho, pues desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos. Igualmente, en dicho informe no cabe aducir nuevos fundamentos o razones en defensa de la nota de calificación pues, por el mismo trámite del recurso frente a la calificación, el interesado desconocerá las razones añadidas por el registrador. El Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha determina que la licencia de primera ocupación tiene como fin constatar por el Municipio que las obras se han ejecutado conforme a las condiciones de la licencia urbanística de obras concedida, así como del cumplimiento de la obligación de urbanizar, en los casos que se autorice la edificación y urbanización simultáneas; por ello, debe concluirse que esta licencia acredita que la edificación se ajusta al proyecto que haya sido objeto del referido acto administrativo de aprobación.

Por ello, no puede calificarse sino de excesivamente rigorista e infundada -además de intempestiva- la exigencia de la registradora acerca de la exacta y concreta expresión que deba contener la certificación del técnico director de las obras, resultando indudable que la declaración que éste realiza, como arquitecto autor del proyecto y director de las obras, cumple todas las exigencias legales para permitir la inscripción de la declaración de obra nueva, respetándose con ello no sólo el espíritu sino también la letra de la norma que la registradora considera infringida. (Resolución de 4 de abril de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 24 de abril de 2019)

Exclusión por el resto de herederos de una legataria de legítima estricta y del contador-partidor

Registro de la Propiedad. Adjudicación de herencia. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia hecha por los herederos sin intervención de una hija del causante, legataria de legítima estricta, ni del contador-partidor. La especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de la misma, de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto, la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos como el catalán) se configura generalmente como una pars bonorum, y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados.

No cabe dejar al legitimario la defensa de su derecho a expensas de unas acciones de rescisión o resarcimiento o la vía declarativa para reclamar derechos hereditarios y el complemento de la legítima, ejercitables tras la partición hecha y consumada, lo que puede convertir la naturaleza de la legítima de Derecho común, que por reiteradísima doctrina y jurisprudencia es pars bonorum, en otra muy distinta pars valoris, lo que haría que el legitimario perdiese la posibilidad de exigir que sus derechos, aun cuando sean reducidos a la legítima estricta y corta, le fueran entregados con bienes de la herencia y no otros. Y esta doctrina se aplicará aun cuando se haya citado a los legitimarios fehacientemente y no hayan comparecido, ya que, conforme reiterada doctrina, la circunstancia de citación a los legitimarios para formación del inventario no altera la necesidad de su consentimiento. Cuando la legítima es pars hereditatis, pars bonorum o pars valoris bonorum, el legitimario, aunque no haya sido instituido heredero ni nombrado legatario de parte alícuota, puede interponer el juicio de testamentaria y participar en la partición hereditaria si el testador no la hubiere efectuado por sí mismo ni la hubiere encomendado a contador-partidor.

Así pues, no habiendo partición hecha por el testador ni por el contador-partidor designado, y pagándose la legítima mediante un legado de su cuota de legítima con asignación de una cosa -como ocurre en este expediente-, no es posible ejercer las acciones de rescisión o de complemento en su caso sino hasta saber el montante del quantum o valor pecuniario que por legítima estricta corresponda a cada uno de los herederos forzosos en la herencia de que se trate, para cuyo conocimiento y fijación han de tenerse en cuenta todos los bienes que quedaren a la muerte de la testadora, con la deducción de las deudas y de las cargas, salvo las impuestas en el testamento, lo que permite la práctica de las pertinentes operaciones particionales. La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador-partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa iure hereditario de los bienes adjudicados a cada heredero. (Resolución de 5 de abril de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 24 de abril de 2019)

Obra nueva. Edificio comercial inscrito como edificaciones distintas sobre fincas colindantes

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva. Inscripción sobre dos fincas registrales de dos edificaciones comerciales que, a efectos operativos, conforman un único edificio comercial. La inscripción de un edificio sobre dos fincas registrales regulando servidumbres recíprocas para el caso de separación de su titularidad, cualquiera que sea el número que se constituyan, es del todo punto insuficiente para prever las múltiples vicisitudes que puedan originarse y es incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

Cuestión distinta sería que, siendo la edificación única, y por tanto en principio comunes a las dos partes del mismo ciertos elementos estructurales, como la cimentación o la cubierta, fuera sin embargo técnicamente posible la independización de dichas dos partes de la estructura del edificio, y hubiera quedado debidamente salvaguardado en la constitución de la servidumbre recíproca la posibilidad de dar un destino diverso a cada una de las dos partes de la edificación, por ejemplo demoliéndola, o modificando o ampliando la construcción ya ejecutada sobre la misma, regulando en debida forma el adosamiento en la servidumbre recíproca constituida, ya que en la misma se debería cuando menos establecer la obligación de quien sea el dueño de cada finca de ejecutar esas obras de forma que se respete íntegramente la cimentación y demás elementos estructurales del otro edificio. La multiplicidad de situaciones fácticas posible determina la no imposición de construcciones jurídicas específicas, sino, al contrario, de reconocimiento a los particulares de la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el Ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos.

Ahora bien, esta libertad de configuración debe moverse dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y a los limites derivados de la trascendencia erga omnes del status jurídico de los bienes, siendo principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo, de modo que toda pretendida excepción no podrá ser reconocida jurídicamente si no cuenta con respaldo legal suficiente y que la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada. Sería artificios pretender una auténtica división del todo para encubrir después bajo una complicada y minuciosa regulación la carencia de verdadera autonomía e independencia de las partes resultantes. (Resolución de 11 de abril de 2019 -5ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 30 de abril de 2019)