Caducada la anotación preventiva de embargo deja de tener efecto su prioridad registral

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de embargo caducada. Negativa del registrador a cancelar las cargas posteriores por decreto del Juzgado de Primera Instancia. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos el relativo a la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a) del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.

Dicho de otro modo: caducada la anotación, como acontece en el presente caso, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé´ la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente.

En el supuesto de hecho que da lugar a la presente Resolución, cuando el testimonio del decreto de adjudicación se presenta en el Registro, la caducidad de la anotación del embargo del que dimana ya se había producido. En consecuencia, se rechaza la cancelación de las cargas posteriores, al estar caducada la anotación del embargo ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento cancelatorio. El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su prorroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

(Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 30 de noviembre de 2019)

La homologación judicial de la transacción que pone fin a la división de un patrimonio no le confiere carácter de documento público

Registro de la Propiedad. Auto de homologación de una transacción judicial de renuncia a la nuda propiedad en favor de la usufructuaria. La transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa juzgada entre ellos; mientras que su homologación o aprobación judicial implica una revisión del organismo jurisdiccional en cuanto al poder de disposición de las partes en relación al objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción. La transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley. El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley, pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes.

En los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública. La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. Por ello, y fuera de los supuestos en que hubiese habido oposición entre las partes y verdadera controversia, el acuerdo de los interesados que pone fin al procedimiento de división de un patrimonio no pierde su carácter de documento privado, que en atención al principio de titulación formal previsto en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, exige el previo otorgamiento de escritura pública notarial a los efectos de permitir su acceso al Registro de la Propiedad.

(Resolución de 14 de noviembre de 2019 (1ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 3 de diciembre de 2019)

Documentación para el traslado del domicilio social. Certificaciones registrales

Registro Mercantil. Traslado de domicilio. Certificación original para traslado del domicilio social del Registro de procedencia. Cuando un sujeto inscrito traslade su domicilio a otra provincia se presentará, en el Registro Mercantil de ésta, certificación literal de todas sus inscripciones, a fin de que se trasladen a la hoja que se le destine en dicho Registro. El registrador de destino transcribirá literalmente el contenido de la certificación en la nueva hoja, reflejando en inscripción separada el cambio de domicilio. A continuación, el registrador de destino comunicará de oficio al de origen haber practicado las inscripciones anteriores, indicando el número de la hoja, folio y libro en que conste. Este último extenderá una nota de referencia expresando dichos datos registrales. El cierre del Registro como consecuencia de la expedición de la certificación tendrá una vigencia de seis meses, transcurridos los cuales sin que se hubiese recibido el oficio del registrador de destino acreditativo de haberse practicado la inscripción en dicho Registro, el registrador de origen por medio de nueva diligencia procederá de oficio a la reapertura del Registro. De acuerdo con este procedimiento, el registrador de destino debe proceder a la práctica de dos inscripciones: una, de transcripción del contenido literal de la hoja de la sociedad en el Registro Mercantil de origen tal y como resulta de la certificación del registrador mercantil, y, dos, la inscripción de traslado de domicilio. Dichas actuaciones son simultáneas y no se puede llevar a cabo la una sin la otra, por evidentes razones de coherencia: sin la constancia en el Registro Mercantil de destino del historial jurídico de la hoja de origen no constaría en este a efectos de tracto sucesivo; si no se practica la inscripción de traslado de domicilio la anterior constancia se haría en vacío al no resultar el criterio de competencia que autoriza a la apertura de la hoja a la sociedad trasladada.

La práctica de la inscripción de traslado de domicilio exige además, en su caso, la aportación del resto de documentación necesaria para que la hoja de la sociedad trasladada mantenga la coherencia derivada del principio de tracto sucesivo. Así, por ejemplo, será preciso presentar la documentación que justifique que el órgano que ha adoptado la decisión de traslado ha sido regularmente designado o que su decisión es conforme con el contenido de los estatutos sociales. De otro modo, no podría practicarse la inscripción de traslado en el registro de destino como tampoco podría practicarse en el registro de origen si el traslado de domicilio fuese dentro de su ámbito territorial de competencia. Por el mismo motivo, si existe cierre del Registro, será preciso acompañar la documentación de la que resulte la apertura, exactamente igual que si la solicitud de inscripción se realizara en el Registro de origen.

En definitiva, y como si se tratase del Registro de origen, debe presentarse toda la documentación que permita la práctica de la inscripción de traslado en términos coherentes con el contenido del Registro, documentación que debe ser objeto de una calificación global y unitaria pues es la valoración del conjunto la que permite o no llevar a cabo la inscripción.

(Resolución de 20 de noviembre de 2019 (1ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 10 de diciembre de 2019)

No es necesario un documento público para iniciar el procedimiento del 199 de la Ley Hipotecaria

Registro de la Propiedad. Instancia privada con firma legitimada notarialmente acompañada de certificación catastral descriptiva y gráfica. Innecesariedad de documento público. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Del tenor literal del primer párrafo de este precepto se deduce que para iniciar este expediente basta aportar como único documento público la citada certificación catastral.

El registrador considera que para hacer constar dicha representación gráfica georreferenciada es preciso formalizar un documento público en el que se describa la finca y se incorpore la certificación catastral descriptiva y gráfica georreferenciada de la finca, sin que pueda admitirse una instancia privada, pero la exigencia de un documento público adicional para iniciar este expediente registral carece de apoyo en el citado artículo. El registrador reconoce la ausencia de este requisito y acude para fundamentar la calificación a la aplicación analógica de los artículos que regulan otros expedientes en el Título VI, sin embargo, no procede la aplicación analógica de los preceptos que regulan otros expedientes, pues no se trata de un supuesto no regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por lo que la analogía no es procedente. Además, del análisis de los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, ya sean notariales o registrales, se observa que todos se inician mediante una solicitud o instancia privada dirigida al órgano competente, notario o registrador, según los casos.

Esta Dirección General, ya antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, señaló que la instancia privada no es el documento inscribible, sino que lo único que representa es la solicitud y la voluntad de cambiar la descripción de la finca, ya que el título de la rectificación sería el documento notarial, judicial o administrativo en que fundara inmediatamente su derecho el solicitante de la rectificación y, en el caso de este recurso, lo será la certificación catastral de la que resulta la representación gráfica y consecuente rectificación descriptiva que pretende inscribirse. Por tanto, es perfectamente posible la iniciación del expediente mediante una instancia del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador a la que se acompaña la citada certificación catastral. Incluso, considerando que los registradores pueden obtener la misma directamente de la Sede Electrónica del Catastro, bastaría con que el interesado en su solicitud identifique la referencia catastral de la parcela cuya representación gráfica se corresponde con la finca registral.

(Resolución de 20 de noviembre de 2019 (5ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 10 de diciembre de 2019)

El principio de tracto sucesivo en el ámbito de la calificación registral de resoluciones judiciales

Registro de la Propiedad. Extinción de proindiviso. Sentencia declarativa dictada sin intervención procesal de todos los titulares registrales. Transmisión de participaciones sin constancia registral. El título, consistente en una disolución de comunidad por venta en subasta, deriva de un procedimiento judicial de división de cosa común en el que dos de los titulares registrales no han sido parte en el pleito, argumentando el recurrente que dichas participaciones fueron transmitidas en virtud de títulos que no accedieron al Registro de la Propiedad.

Es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, lo que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales, que deriva a su vez de la legitimación registral, pues si la inscripción implica una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales, la consecuencia es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, circunstancia que debe tener en cuenta el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales. El registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de las mismas, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión.

Así, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora, ni la legitimación pasiva apreciada por el juzgador, ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento. Es por ello indispensable controlar por el registrador, bien que el título que se presenta a inscripción se apoya en la titularidad registral del dominio o del derecho que se modifica, altera, transmite o cancela porque de manera voluntaria su titular ha otorgado el documento en que se opera la mutación jurídico-real, bien porque se reconoce la misma en una resolución judicial o administrativa seguida contra dicho titular registral o sus causahabientes.

En el caso analizado, no es suficiente, a efectos de un eventual cumplimiento del principio de tracto sucesivo, que el interesado declare o mencione que los títulos intermedios de adquisición existen y que justificarían el cumplimiento del mismo, sino que, como transmisiones o alteraciones independientes, deberán ser justificado y constatado que el procedimiento se ha seguido contra causahabientes de los titulares registrales, toda vez que debe señalarse que las resoluciones judiciales producen efectos entre las partes procesales, pero no frente a terceros.

(Resolución de 20 de noviembre de 2019 (6ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 10 de diciembre de 2019)