Delimitación gráfica alternativa a la catastral. Oposición del titular colindante
Registro de la Propiedad. Representación gráfica alternativa a la catastral. Intervención del titular de la finca colindante. De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que proceda que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.
El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión.
(Resolución de 11 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de junio de 2020)
Mandamiento de cancelación. Cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo caducada. Certificación de título y cargas
Registro de la Propiedad. Mandamiento de cancelación de cargas posteriores a la anotación preventiva de embargo caducada y su nota marginal de expedición de la certificación de título y cargas.
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación preventiva, frente al asiento de inscripción, de duración indefinida, que recoge situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la redacción dada en 1959, previo´ la duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la permanencia de anotaciones de embargo prorrogadas, la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 dio nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria disponiendo expresamente la caducidad no ya sólo de la anotación preventiva, sino también de su prorroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario.
Caducada la anotación preventiva se produce su extinción. Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral. Operan los principios de prioridad y tracto, por lo que habiendo perdido la anotación su efecto respecto de terceros posteriores inscritos surge un obstáculo registral que impedirá la cancelación de los asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae causa.
La certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una cualificada importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que gozan de presunción de existencia y protección judicial. No obstante, la certificación registral, hasta tiempos recientes ha sido estática, en el sentido de que informaba de la situación en un preciso momento temporal, lo que comportaba cierta información incompleta, ante posibles asientos posteriores a la fecha de la expedición de la certificación, que pudieran alterar su contenido, riesgos que se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria y, más recientemente, mediante la certificación continuada prevista en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por ello, aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la expedición de la certificación de titularidad y cargas, y su nota marginal, sin embargo, no debe identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo.
(Resolución de 12 de febrero de 2020 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de junio de 2020)
Uso de expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas en el juicio notarial de suficiencia de facultades
Registro de la Propiedad. Calificación registral del juicio notarial de suficiencia de facultades. Congruencia con el contenido de la diligencia. Remisión genérica. El Tribunal Supremo ha reiterado que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar «la capacidad de los otorgantes», y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. El juicio que artículo 98 de la Ley 24/2001 atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio y su corrección no puede ser revisada por el registrador. Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.
El notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificara´ la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. Se rechaza, pues, la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las facultades representativas, o bien al emitirse el juicio de suficiencia.
(Resolución de 13 de febrero de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de junio de 2020)
La advertencia sobre la reclamación del total adeudado en el requerimiento de pago en la Ley 5/2019
Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Vencimiento anticipado por impago. Requerimiento de pago. Advertencia del reclamo del reembolso total adeudado del préstamo. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.
De este modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de vencimiento anticipado del contrato, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dicho vencimiento anticipado. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación.
Entre los requisitos que establece imperativamente la Ley 5/2019 para admitir el vencimiento anticipado del contrato está no sólo que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento, sino además que lo haga advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo, y esta última exigencia no está prevista en la cláusula debatida en el caso presente, sin que dicha omisión pueda suplirse conforme a las normas interpretativas recogidas en los artículos 1281 a 1284 del Código Civil.
(Resolución de 13 de febrero de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de junio de 2020)
Primera inscripción en el Registro de Bienes Muebles de un buque que está construyéndose en el extranjero
Registro de Bienes Muebles. Solicitud de primera inscripción de un buque cuya construcción se lleva a cabo en el extranjero. Competencia. Requisitos formales. En nuestro ordenamiento jurídico vigente, la publicidad de los derechos reales que recaen sobre los buques se lleva a cabo por medio de la inscripción en el Registro de Bienes Muebles, que ha de coordinarse con el Registro de Buques y Empresas Navieras, dualidad que obedece a su distinta naturaleza y finalidad. La coordinación entre ambas instituciones, tiene en la primera inscripción de un buque en el Registro de Bienes Muebles una de sus más importantes manifestaciones por cuanto no es posible realizar dicha primera inscripción si no se acredita la previa en el Registro administrativo. A su vez, será la previa inscripción en el Registro de Buques y Empresas Navieras la que determinará la competencia para realizar la primera inscripción en el Registro de Bienes Muebles. A diferencia de los buques construidos, cuya inscripción en el Registro de Bienes Muebles es obligatoria, la de los buques en construcción es meramente potestativa salvo el supuesto de hipoteca en cuyo caso deviene obligatoria.
No corresponde al registrador de Bienes Muebles ni a esta Dirección General en alzada determinar si procede o no la realización de inscripción provisional a un buque en construcción en el Registro regulado por el Real Decreto 1027/1989, de 28 de julio, por el que se regula el abanderamiento, matriculación de buques y registro marítimo. Ni es acertado afirmar que se viola la doctrina de los actos propios o principios constitucionales de protección pues, como queda expuesto, la Ley garantiza la inscripción en el Registro de Bienes Muebles de los buques que reúnan los requisitos establecidos en el ordenamiento. No hay por tanto ni arbitrariedad ni privación de derechos sino exigencia de acomodo a las normas que rigen la inscripción en el Registro de Bienes Muebles. Del expediente no resulta que el buque en construcción cuya inscripción se solicita conste matriculado provisionalmente en el Registro de Matrícula De Buques, requisito indispensable para practicar la primera inscripción en el Registro de Bienes Muebles y para determinar el registro competente.
(Resolución de 13 de febrero de 2020 (7ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de junio de 2020)