Solicitud de cancelación de hipoteca tras la adjudicación de finca en procedimiento de ejecución de cargas urbanísticas.
Registro de la Propiedad. Embargo por cargas urbanísticas a favor del Ayuntamiento. Denegación de la solicitud de cancelación de inscripción de hipoteca cuya ejecución se está tramitando. Tercería de mejor derecho. La regla general es que, para cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, debe resultar previamente acreditado registralmente que ha quedado sin efecto la ejecución hipotecaria, pues de lo contrario se podría perjudicar a los posibles terceros adquirentes en la ejecución, que confían en la presunción de validez de los asientos registrales, en clara infracción del principio de confianza legítima en la validez de los pronunciamientos del Registro. Pero la regla general tiene excepciones, como ocurre cuando se trata de la ejecución de una carga anterior a la hipoteca en ejecución, que conllevará la cancelación de ésta sin necesidad de previa cancelación de su nota marginal. Eso es así porque, al expedirse certificación de cargas y ponerse nota al margen de la carga anterior, el registrador habrá comunicado al juzgado o tribunal, ante quien se sustancie el procedimiento de ejecución directa hipotecaria posterior, la extensión de ese ulterior asiento que va a afectar a la ejecución, por lo que no existe posible perjuicio a ulteriores adquirentes que pudieran adquirir confiados en la validez de los asientos registrales (los cuales por otra parte conocen la existencia de cargas anteriores).
En el caso, la hipoteca constaba constituida e inscrita sobre la finca de origen, y pasó, por subrogación real, a recaer sobre la finca resultante de la reparcelación inscrita. Por tanto, la existencia registral de dicha hipoteca es anterior a la constancia registral de la afección urbanística de la finca de resultado. Y en tal caso, le resulta de aplicación plena lo dispuesto en el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, que establece que quedan afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos que se especifican. Por tanto, la titularidad inicial de la citada hipoteca, siendo un derecho inscrito con anterioridad a la aprobación e inscripción del proyecto de reparcelación, queda sin duda sujeta a la citada afección urbanística, porque así resulta del mencionado precepto, ya que, como explica la doctrina más autorizada, no es que la afección tenga rango registral antepuesto a las cargas inscritas con anterioridad, sino que tales cargas son también objeto de la afección urbanística, la cual vincula tanto al propietario, en sentido estricto, como a los titulares de derechos reales menores.
(Resolución de 4 de febrero de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)
El alcance de la calificación registral de la reseña notarial de una escritura de apoderamiento
Registro de la Propiedad. Apoderamientos. Reseña de la escritura en virtud de la cual interviene la apoderada incompleta, por no especificar quién ha otorgado, el concepto en el que actúa ni los datos de inscripción en el Registro Mercantil. En un primer momento, la Dirección General de los Registros y del Notariado afirmó que la exigencia por el registrador de que se acreditaran determinados extremos respecto de las personas u órganos que, en nombre de la sociedad, otorgaron un poder implicaba revisar una valoración -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete al notario, por lo que dicha calificación carecía de fundamento legal y excedía el ámbito que le es propio. Posteriormente, dicha doctrina fue rectificada declarando, en el ámbito del Registro de la Propiedad, que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil hace necesario acreditar la legalidad y existencia de dicha representación en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral. Más recientemente la misma cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo, que se ha pronunciado en los siguientes términos:
El registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas. De tal forma que, a los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no cabe distinguir entre el primer negocio de apoderamiento y el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación registral previsto en el art. 18 LH y el segundo al previsto en el art. 98 de la Ley 24/2001. El juicio que este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio y su corrección no puede ser revisada por el registrador.
Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado. La norma exige la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la representación. (Resolución de 5 de febrero de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)
La Ley 5/2019 es aplicable con independencia del destino, residencial o no, del inmueble que se adquiere
Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Dudas sobre la finalidad. Ámbito de aplicación de la Ley 5/2019. Inmuebles de uso no residencial. La Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Ello induciría a pensar que tanto la Directiva como la Ley tienen como único objetivo la regulación de los préstamos dotados de hipoteca u otra garantía real sobre inmuebles de uso residencial. Y así se desprendería además de sus respectivos preámbulos, lo que llevaría a la conclusión de que el apartado 1.b) del artículo 2 de la ley es fruto de una redacción defectuosa, que debería haber aclarado que esos préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad deben referirse a terrenos o inmuebles construidos o por construir cuyo destino final sea residencial. Frente a lo anterior, del texto de los dos preámbulos se desprende que, habiendo ambos sido objeto de una redacción no demasiado precisa, en su ámbito de aplicación contemplan ciertos préstamos con finalidad no residencial, siempre que su destinatario haya sido un consumidor.
La Directiva está a la vez contemplando otros supuestos de crédito inmobiliario a consumidores, además del residencial y, de forma parecida, el Preámbulo de la Ley 5/2019 cita en numerosas ocasiones el mercado hipotecario y los préstamos sobre inmuebles, sin añadir la connotación «residencial».
El texto de los artículos 1, 2.1.b) y 4.1.1 de la Ley 5/2019 coinciden de forma casi literal con el artículo 3.1.b de la propia Directiva, lo que indica que la redacción de los artículos de la Ley responde, más que a una mala redacción, a una transposición literal de la Directiva, y por tanto que en ambos textos legales se pretende incluir también otros inmuebles cuyo destino no sea el residencial. Además, la propia Directiva permite que los Estados miembros hagan extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas. La redacción coincidente en este sentido de los artículos de la Ley fue la propuesta desde la primera versión del Proyecto de Ley, sin que ninguna enmienda haya planteado la modificación o aclaración de la expresión empleada, salvo una, que precisamente proponía modificar el artículo 2.2 con la matización de que ha de tratarse de terrenos o inmuebles para uso residencial, por ser es más fiel con la redacción de la Directiva que se transpone. Que dicha propuesta no fuese aceptada, indica que no estuvo en la intención del legislador restringir la protección ofrecida por la Ley 5/2019 a los préstamos sobre inmuebles residenciales. La disposición final primera modifica la Ley Hipotecaria añadiendo un nuevo artículo 129 bis, con la regulación del vencimiento anticipado del préstamo. Si en este caso se ha introducido la concreción del uso residencial y, en cambio, en el supuesto general del artículo 2.1.b) no se ha hecho así, es porque se ha diferenciado intencionadamente ambos supuestos. Y ese tratamiento diferenciado puede tener plena justificación, por cuanto en el supuesto del préstamo para adquirir terrenos por construir destinados a vivienda del adquirente esa finalidad justificaría una exigencia, para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento cualificado por su importe.
Cabe, finalmente, añadir un argumento de carácter sistemático: concedido un préstamo a una persona jurídica para adquirir un inmueble, y garantizado el mismo por una persona física consumidora, debe el mismo quedar sujeto a la ley, y desde el punto de vista teleológico resultará indiferente que la persona jurídica destine ese inmueble a una finalidad residencial (construir viviendas para su venta) o no residencial (adquirir o construir naves industriales o comerciales): lo relevante es que el garante es una persona física consumidora, y es a ésta únicamente a quien en este supuesto se está protegiendo. De todo ello, por tanto, se desprende que en el supuesto de los préstamos con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, la Ley 5/2019 será aplicable con independencia de que su destino sea o no residencial.
(Resolución de 6 de febrero de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)
Aumento de capital con aportaciones in natura. Supresión por ley del derecho de asunción preferente
Registro Mercantil. Aumento del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada por compensación de créditos. Cumplimiento de las normas relativas al derecho de asunción preferente respecto de las nuevas participaciones sociales creadas. La Dirección General de los Registros y del Notariado, en 2012, tras realizar un análisis evolutivo del derecho de asunción preferente, estimó aplicable adicionalmente a la sociedad limitada el artículo 304 de la Ley de Sociedades de Capital, por lo que salvo que se trate de aportaciones dinerarias, se ha de entender suprimido legalmente el derecho de asunción preferente de los socios en aquellos aumentos de capital social con aportaciones in natura. Y este criterio, reiterado por el mismo Centro Directivo y compartido, entre otras, por la Audiencia Provincial de Madrid, debe ser mantenido.
Indudablemente, la norma en la actualidad vigente extiende a la sociedad de responsabilidad limitada en este extremo el régimen establecido para la sociedad anónima. Al margen de la justificación de la inicial modificación del régimen del derecho de suscripción preferente en la Ley de Sociedades Anónimas invocada en el Preámbulo de la Ley 3/2009, lo cierto es que se introdujo una clara limitación del ámbito objetivo del derecho de suscripción preferente que -como medida de opción legislativa- se ha establecido también respecto del régimen del derecho de preferencia respecto de las sociedades de responsabilidad limitada.
De esta exclusión legal del derecho de preferencia en los aumentos de capital por compensación de créditos puede derivarse una eventual desprotección del socio en los casos en que la extinción de los créditos contra la sociedad a cambio de las participaciones creadas pudiera no estar justificada en el interés de la sociedad. Pero se trata de hipótesis que dejan a salvo la adecuada reacción de quienes se consideren con derecho a cuestionar la validez del acuerdo de que se trate, mediante la correspondiente acción de impugnación del acuerdo de aumento de capital social, cuyo conocimiento corresponde a los Tribunales.
(Resolución de 7 de febrero de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)
Solicitud de nombramiento de auditor por socio minoritario, expulsado antes de la designación
Registro de la Propiedad. Depósito de cuentas. Falta de aporte de informe de auditoría tras la solicitud del socio minoritario, expulsado de la sociedad. Aporte de comparativa del ejercicio que se presenta con el no presentado. Presentadas las cuentas a depósito cuando ya había sido solicitado respecto a dichas cuentas el nombramiento de auditor por socio minoritario y teniendo además conocimiento de ello la sociedad, si la junta general en que se aprobaron las cuentas se celebró con anterioridad al nombramiento del auditor designado por el registrador mercantil, dichas cuentas deberán aprobarse nuevamente para que su depósito pueda tenerse por efectuado. Frente a tales consideraciones, presentar las cuentas de un ejercicio auditadas con la comparativa del ejercicio anterior, no exime de presentar las de este auditadas. La designación de un auditor para la verificación de las cuentas del ejercicio determina la imposibilidad de llevar a cabo el depósito de cuentas sin que vaya acompañado del preceptivo informe, sin que a tal efecto sea suficiente el informe de auditoría del ejercicio siguiente, pues el mismo no sirve para determinar si las cuentas del ejercicio anterior muestran la imagen fiel del patrimonio de la sociedad.
Que el socio minoritario que solicitó la auditoría fuese expulsado de la sociedad, no resulta relevante, pues no consta en el Registro incoado expediente de designación de experto a efectos de la valoración de las participaciones del mismo, ni documento alguno presentado que haya causado asiento en el Diario de presentación de este Registro relativo a la exclusión. Además, el momento para apreciar la cualidad de socio es aquel en el que se inicia el procedimiento de designación de auditor por la minoría.
(Resolución de 7 de febrero de 2020 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe ública, de 26 de junio de 2020)