Finca segregada reservada por la licencia como zona verde. Cesión por el propietario a una persona jurídica
Registro de la Propiedad. Cesión por una sociedad a otra de una finca segregada cuya licencia autorizaba la segregación para cederla al Ayuntamiento con destino a zona verde. Es perfectamente posible sujetar las licencias a conditio iuris, esto es, a los requisitos urbanísticos legalmente exigidos, cuya constancia registral está expresamente prevista, en principio, bajo un régimen de publicidad noticia.
Es claro, por tanto, que la condición que se incorpore debe estar fundada en las condiciones legales urbanísticas aplicables en ese momento, derivadas de la Ley y el Planeamiento, y pasan a formar parte del contenido del acto administrativo de autorización, en el sentido de modalizar el ejercicio del derecho que se legitima, en el marco de una relación jurídico administrativa entre la Administración y su titular, cuyo incumplimiento puede motivar la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística, otorgándose salvo el derecho de propiedad y perjuicio de tercero, respetando las situaciones jurídico privadas. De lo que se trata es de dar publicidad a una serie de determinaciones que expresan una conditio iuris a la que queda sujeta la licencia, de acuerdo con las previsiones del planeamiento y de la legislación urbanística. Si, por el contrario, de lo que se trata es de establecer otro tipo de limitaciones, como, por ejemplo, una prohibición de enajenar, su publicidad registral ha de encauzarse por el procedimiento correspondiente y a través de la oportuna anotación preventiva.
La finca respecto de la que se realiza la cesión puede transmitirse a cualquier persona física o jurídica, tanto pública como privada, puesto que en el Registro figura a nombre de una sociedad mercantil y no aparecen limitaciones a la libre disposición impuestas a su titular, lo que es consecuencia del principio de legitimación registral en cuanto a la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito a su titular registral «en la forma determinada por el asiento respectivo». Tan solo consta la expresión de una condición establecida en la licencia que autorizó la segregación que la creó, que no es más que una expresión del destino que para dicha finca tiene previsto el planeamiento urbanístico, pero que no altera su actual titularidad privada ni supone una prohibición de enajenar.
La inscripción de la cesión a nombre de la sociedad adquirente se configura, de hecho, como condición necesaria para que la misma pueda materializar el aprovechamiento urbanístico del que sea titular, mediante el cumplimiento de los deberes de cesión impuestos legalmente, respetando el tracto sucesivo. No debe desconocerse, por otra parte, el efecto de la publicidad registral de la condición impuesta, puesto que el adquirente de la finca lo hace con pleno conocimiento de la condición de destino de la misma, en ejecución del planeamiento urbanístico y sujeto, por tanto, a la eventual acción de la Administración para su cumplimiento.
(Resolución de 5 de febrero de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)
Derecho de adquisición preferente de participaciones sociales por apertura de procedimiento de embargo
Registro Mercantil. Derecho de adquisición preferente por apertura de procedimiento administrativo o judicial de embargo de participaciones sociales. Valoración de las participaciones del socio excluido. Limitación en el ejercicio del derecho de voto.
Respecto del régimen de transmisión de participaciones sociales en caso de procedimiento administrativo o judicial de embargo, el artículo 109 de la Ley de Sociedades de Capital establece la suspensión del remate y de la adjudicación de las participaciones sociales embargadas y el derecho de los socios y, en su defecto -sólo si los estatutos le atribuyen en su favor el derecho de adquisición preferente-, de la sociedad, a subrogarse en lugar del rematante o, en su caso, del acreedor, mediante la aceptación expresa de todas las condiciones de la subasta y la consignación íntegra del importe del remate o, en su caso, de la adjudicación al acreedor y de todos los gastos causados.
Pero este régimen legal no impide que, con base en el principio de autonomía de la voluntad, puedan prevenirse en los estatutos sociales sistemas alternativos como los establecidos en los estatutos objeto de la calificación impugnada, que, en caso de inicio de un procedimiento de embargo -en una fase anterior a la suspensión del remate o adjudicación a que se refiere el citado artículo 109 de la Ley de Sociedades de Capital- atribuye a la sociedad y a los socios el derecho de adquirir tales participaciones por su valor razonable (con la correlativa obligación del socio de transmitirlas), con la previsión añadida de que, en defecto de ejercicio de tal derecho de adquisición, pueda la junta general adoptar el acuerdo de excluir al socio afectado por el inicio de ese procedimiento de embargo de las participaciones, con la consiguiente amortización de las participaciones del socio afectado por la exclusión. No puede desconocerse la peculiar naturaleza jurídica de la participación social en cuanto que no representa una realidad física económicamente autónoma, sino una completa posición social cuyo contenido y características vienen definidos por la norma estatutaria rectora de la vida y funcionamiento de la sociedad, de modo que siempre que dicha norma permanezca dentro de los cauces legales preestablecidos, a ella deberá estarse para resolver las incidencias que se planteen en su actuación y tráfico.
Los límites dentro de los cuales han de quedar encuadradas las restricciones estatutarias a la transmisibilidad de las acciones cobran especial importancia respecto de la fijación del precio que los titulares del derecho de adquisición preferente en que tales restricciones se traduzcan habrán de satisfacer en caso de discrepancia sobre tal importe con el accionista afectado. En este extremo, debe admitirse la validez de la cláusula estatutaria siempre que, por asegurar al accionista la razonable posibilidad de transmitir sus acciones, no pueda entenderse que le convierta en una suerte de «prisionero de sus títulos». Así, una cláusula que por el sistema de fijación de dicho precio impida, prima facie, al accionista obtener el valor razonable de las acciones ha de reputarse nula en tanto en cuanto haga prácticamente intransmisible la acción. Éste es el sentido que, en consideración a su rango normativo, debe darse a la norma del artículo 123.6 del Reglamento del Registro Mercantil y, por ende, no pueden proscribirse los pactos que, amparados en la autonomía de la voluntad de los socios, no contradigan el mencionado precepto legal.
(Resolución de 6 de febrero de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)
El cierre registral por falta de depósito de las cuentas no impide inscribir el cese o renuncia del administrador
Registro Mercantil. Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Cese y nombramiento de administrador. Solicitud de inscripción parcial de la escritura, únicamente respecto del cese. Anotación preventiva. La falta de depósito no puede constituir obstáculo alguno a la inscripción del cese del administrador, accediéndose así a una pretensión que tiene su fundamento en el artículo 282 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y que, en cumplimiento del principio de rogación, debe ser formulada por quien tiene interés legítimo en concordar el contenido de los asientos registrales con la realidad respecto de la publicidad de una titularidad -la de su cargo de administrador- que ya se ha extinguido. En este sentido, salvo que otra cosa se precise expresamente en el propio acuerdo, no puede condicionarse la eficacia del cese de los administradores, acordado por la junta general de la sociedad, a la validez, eficacia e inscripción del nombramiento del nuevo administrador, toda vez que dicho cese es un acto previo, autónomo y jurídicamente independiente de las actuaciones sociales subsiguientes. Tampoco la necesidad de evitar que la sociedad quede acéfala puede constituir obstáculo alguno a la inscripción de la dimisión del administrador, toda vez que en el presente caso ha sido ya nombrado nuevo administrador y, aunque dicho nombramiento no se pueda inscribir por estar cerrada la hoja registral, surtirá efecto desde el momento de su aceptación, que consta en la escritura.
Respecto de la solicitud para que se tome anotación preventiva por defecto subsanable, el fundamento de esta anotación preventiva radica en la necesidad racional de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación de un título calificado con defectos subsanables, pues la duración de tal asiento puede ser insuficiente para la subsanación que se pretende. Esta anotación tiene una doble cara, pues, si desde un punto de vista tiene el juego del asiento de presentación, desde otro, es como un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos. Por lo que se refiere a los efectos de tal anotación, son los mismos del asiento de presentación, y también los mismos del asiento que preparan. Por todo ello, si el fundamento de esta anotación es el de dar mayor plazo para subsanar defectos, no se entiende que´ función puede realizar si el plazo ya está suspendido como consecuencia del recurso. Consecuentemente, no procede practicar anotación por defecto subsanable cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación, puesto que, dado el régimen específico de prórroga del asiento de presentación derivado de la interposición del recurso, carece de sentido dicha anotación, sin perjuicio de que una vez finalizado éste pueda el interesado subsanar el defecto o bien solicitar –ahora si´– la anotación preventiva por defecto subsanable.
(Resolución de 6 de febrero de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)
Transmisión mortis causa de finca segregada cuyo resto no está descrito
Registro de la Propiedad. Escritura de liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia. Finca segregada de la que queda un resto sin describir y que es descrita en la escritura conforme al contenido del Registro. En el caso se trata de inscribir una herencia respecto de una finca cuya identificación no suscita dudas al registrador, limitándose el defecto a «la falta de determinación del resto». En consecuencia, lo que se ha de determinar es si, practicada una segregación, registralmente sin descripción completa de la finca resto, es posible la inscripción de sucesivos negocios jurídicos sobre la misma, manteniendo la descripción registral.
Las diferencias de descripción de la finca matriz, como consecuencia de no haberse tenido en cuenta una segregación, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada y se pretende respetar la descripción actual según Registro.
No se puede decidir ahora, por estar el asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, si la segregación cumplió los requisitos exigidos por el Reglamento Hipotecario. Lo que sí se puede afirmar es que no puede servir de obstáculo a la inscripción de la herencia presentada respecto de la finca matriz, bastando con hacer constar en la inscripción la referencia a la descripción resultante de los asientos anteriores y al pie del título que se ha hecho la inscripción según la descripción registral como ha solicitado el interesado. Cuestión distinta es si se incumple la obligación de inscripción preceptiva de la representación gráfica georreferenciada de la finca. Debe partirse de que en determinados supuestos se admite la inscripción de la segregación sin que conste la representación gráfica de la porción restante, cuando ello encaje en los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario que señalan que se hará constar la descripción de la porción restante (incluida la representación gráfica) cuando esto «fuere posible», lo que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo. Pero en tales supuestos, esta falta de inscripción de la representación gráfica del resto al tiempo de inscribir la segregación debe entenderse sin perjuicio de que tal representación gráfica sea exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre dicho resto de la finca.
(Resolución de 6 de febrero de 2020 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)
El acta de adjudicación debe recoger el estado civil, los datos del cónyuge y el régimen económico matrimonial del adjudicatario
Registro de la Propiedad. Acta de adjudicación en subasta sin referencia al estado civil del adjudicatario, a los datos del cónyuge, al régimen económico matrimonial ni al carácter del bien. Se discute si es suficiente la identificación del adjudicatario en una subasta administrativa sin resultar de la certificación presentada ni el estado civil ni, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial ni el carácter del bien. El propio artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige expresamente la constancia del estado civil del titular registral y «de estar casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge». En el presente expediente se pretende la inscripción dominical de un inmueble por virtud de una adjudicación administrativa, derecho de propiedad que evidentemente queda afectado por el estado civil del adjudicatario y, caso de estar casado, por el régimen económico-matrimonial vigente.
(Resolución de 7 de febrero de 2020 (6ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, e 26 de junio de 2020)