El mandamiento judicial como título hábil para cancelar la inscripción de la hipoteca
Registro de la Propiedad. Cancelación de una inscripción de hipoteca en virtud de mandamiento judicial que ordena cancelar la nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución directa sobre bien. El testimonio de decreto presentado no es título hábil para la cancelación de la inscripción de hipoteca, y no es título hábil porque no ordena tal cancelación de hipoteca, limitándose a ordenar la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la inscripción de hipoteca. La elección del título formal no es arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que optar por la escritura pública, por la resolución judicial o por el documento expedido por la autoridad administrativa.
La regla general para determinar el título necesario para cancelar una inscripción de hipoteca la establece el artículo 82 de la Ley Hipotecaria: sentencia no pendiente de casación o escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes. También será posible cancelar una hipoteca como consecuencia de la ejecución mediante embargo objeto de una anotación o de otra hipoteca inscrita con anterioridad, en virtud del mandamiento judicial expedido al efecto en el procedimiento de ejecución. E igualmente, se podrá cancelar una hipoteca cuando, habiendo sido objeto de ejecución, esta culminase con el correspondiente decreto de adjudicación.
Es cierto que el Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que un mandamiento judicial sirviera de base para cancelar la hipoteca. Sin embargo, en este caso, se aduce como sustento de la cancelación que se han satisfecho las pretensiones del actor, sin aclarar si se ha pagado la totalidad de la obligación garantizada o solo las cantidades vencidas y adeudadas hasta el inicio del procedimiento. Solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la responsabilidad hipotecaria o la condonación expresa, en documento público o sentencia, por el acreedor de lo no pagado pueden ser causa suficiente de la cancelación total de la hipoteca, circunstancia que no resulta con claridad del mandamiento.
(Resolución de 14 de febrero de 2020 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)
Finca colindante con el dominio público marítimo-terrestre cuyo deslinde no consta en el Registro
Registro de la Propiedad. Denegación de la inscripción de una representación gráfica catastral por estar la finca incluida en el dominio público marítimo terrestre, según consulta al Catastro y al Ministerio competente, sin que conste inscrito ni anotado el deslinde de dicho dominio público. La protección que el Registro de la Propiedad brinda al dominio público debe referirse a aquél que conste inscrito tanto como al no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. Resulta fundamental, para la tutela del dominio público marítimo-terrestre, la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado -hoy, de Seguridad Jurídica y Fe Pública- (artículo 33.2 del Reglamento de Costas); previsión normativa que ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas, a la que se ha aludido anteriormente. Dicha aplicación permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, resulta esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente. Las dudas en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del expediente, evitando así dilaciones y trámites innecesarios. No obstante, estas dudas impeditivas del inicio del expediente deben ser de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente; en particular, a la vista de la intervención de los colindantes o administración pública como eventuales perjudicados por la inscripción de la representación gráfica en cuestión, de manera que el registrador pueda tomar en consideración las alegaciones que se formulen para formar su juicio de identidad.
Cuando la Administración haya cumplido el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público, éstos gozarán de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará de impedir dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito. En caso contrario, será precisamente la comunicación del registrador a la Administración titular practicada de conformidad con el artículo 199 de la Ley Hipotecaria la que puede estimular la actuación administrativa encaminada a la inscripción a su nombre en el Registro de la Propiedad de los bienes de dominio público.
Pero no cabe confundir la obligatoriedad de la inscripción con un pretendido carácter constitutivo. El Tribunal Supremo recuerda el carácter no constitutivo de la inscripción de los derechos reales en el sistema español, afirmando que la propiedad se adquiere por los medios que contempla el artículo 609 del Código Civil.
(Resolución de 18 de febrero de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)
Renuncia a legado en pago de legítima estricta. Sustitución
Registro de la Propiedad. Adjudicación hereditaria de finca ganancial legada en pago de legítima estricta de un legitimario, que ha renunciado y está sustituido por sus descendientes. No debe ofrecer duda que los descendientes de un legitimario renunciante no pueden alegar derecho alguno a la legítima, pues han perdido la expectativa de ser legitimarios por razón de la renuncia de su ascendiente. Esto es así, claramente, en la sucesión intestada, porque la renuncia se extiende a la estirpe eliminándose con ello el derecho de representación, expandiendo –que no acreciendo– la posición de los restantes. Si los renunciantes fueran todos los hijos, sucederían los parientes del siguiente grado, debiendo estarse al caso concreto. La cuestión está, pues, en determinar si corresponde realizar estas mismas consideraciones en caso de que se ordenara sustitución vulgar por el causante sin expresión de casos.
Sin entrar en la corrección técnica de la cláusula testamentaria que, simpliciter, ordene sustitución vulgar para un legado destinado exclusivamente al pago de la legítima de los hijos, es claro que la respuesta ha de ser positiva, en cuanto la materia legitimaria, obligatoria, es indisponible para el testador. En consecuencia, en el concreto supuesto de este expediente, renunciada la legítima por el legatario legitimario, los descendientes de este renunciante no son legitimarios, y la posición de los hijos del legitimario, tras renunciar su padre, se modifica en forma sustancial, pues pasan a ser unos herederos extraños a la legítima.
Su posición con ello difiere notablemente de la posición de los hijos del legitimario premuerto, desheredado o incapaz por indignidad, supuestos en los que la estirpe, ya sea en la vía testada o intestada, ocupan en cuanto a la legítima estricta la posición de su progenitor, y la renuncia extingue la legítima sobre la estirpe.
(Resolución de 19 de febrero de 2020 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)
Representación indirecta. La adquisición por el representado y su acreditación
Registro de la Propiedad. Reconocimiento de propiedad de una finca por un condueño en favor de los herederos del otro. Representación indirecta. La tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculación personal que se produce entre gestor y quien contrata con él, y aunque no sea fácil elucidar desde el punto de vista teórico el mecanismo último que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno, por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título, y que el dominus puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él.
Admitida la adquisición inmediata de la propiedad por el dominus, el siguiente problema se concreta en la forma de acreditación de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. En relación con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicación de la ratificación a la representación indirecta, lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaración de las partes dirigida a suplir la falta de acreditación previa de la representación o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representación del actuante, siempre que esa declaración vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relación de representación, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.
El reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situación que se produce. En la escritura consta en forma expresa la causa de la adquisición onerosa y la existencia del pacto de fiducia; y consta el negocio jurídico, en este caso recognoscitivo o declarativo, mediante el cual el fiduciario cumple la obligación (agotados los límites de la fiducia) de facilitar la inscripción a favor del fiduciante al confirmar la referida relación representativa. A la hora de restablecer la correspondencia entre la realidad y el Registro, no sería razonable que los mismos interesados hubieran de litigar para obtener por sentencia lo mismo que voluntariamente ya han otorgado en escritura de reconocimiento. Y todo ello sin merma de la salvaguarda de los pronunciamientos registrales a favor de los terceros de buena fe que desconocieran dicha inexactitud registral (un riesgo que debe asumir quien autorizó al representante a actuar en su propio nombre).
(Resolución de 19 de febrero de 2020 (5ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)
Anotación preventiva de embargo sobre bienes de una sociedad en fase preconcursal
Registro de la Propiedad. Solicitud de anotación preventiva de embargo acordado por la TGSS. Fincas propiedad de una sociedad en fase preconcursal que ha comunicado al juzgado el inicio de negociaciones. El presente caso se basa en la necesidad de acreditar el carácter de las fincas embargadas como bienes que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor y sobre quién y en qué momento deberá quedar suspendido el procedimiento de ejecución.
La determinación de que bienes tienen el carácter de necesario corresponde al deudor, quien deberá señalarla con ocasión de la presentación del escrito de comunicación. Sólo en caso de controversia sobre el carácter necesario del bien se podrá recurrir el decreto, en cuyo caso será necesaria la intervención judicial. Con anterioridad a la Ley 9/2015, de 25 de mayo, se discutía si el juez que debía determinar el carácter necesario de los bienes era el competente para el concurso o aquel ante el que se siguiera la ejecución que pudiera quedar en suspenso, ya que no había atribución expresa al juzgado de lo mercantil competente para la recibir la comunicación, sin embargo, a partir de la reforma operada en el artículo 5 bis de la Ley Concursal por la citada norma, está clara la competencia del juez que deba conocer del concurso. En cuanto a los efectos de la comunicación, las limitaciones respecto a los procedimientos de ejecución se producen desde el momento de su presentación.
El efecto principal de la comunicación, recogido en el apartado 4 del citado artículo 5 bis, es la limitación temporal del inicio de ejecuciones judiciales de esos bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, hasta que se formalice el acuerdo de refinanciación, se dicte providencia admitiendo a trámite la solicitud de homologación judicial del acuerdo de refinanciación, se adopte el acuerdo extrajudicial de pagos, se hayan obtenido las adhesiones necesarias para la admisión a trámite de una propuesta anticipada de convenio o tenga lugar la declaración de concurso. Sin embargo, el último párrafo de ese apartado 4 excluye de sus previsiones los procedimientos de ejecución que tengan por objeto hacer efectivos créditos de derecho público. Y entre los créditos de derecho público se encuentran, entre otros, aquellos para cuya gestión recaudatoria resulte de aplicación el texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social. Por lo tanto, nada obsta la práctica de la anotación preventiva ordenada, sin perjuicio de que, si finalmente se declarase el concurso de la entidad deudora, fuera de aplicación lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley Concursal.
(Resolución de 20 de febrero de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)