Convenio de liquidación de bienes gananciales. Expresión de la causa en la escritura
Registro de la Propiedad. Escritura de liquidación de sociedad conyugal. Causa del negocio. La cuestión sustantiva del expediente es la causa del negocio de liquidación de la sociedad conyugal. Hay que distinguir entre la disolución de la misma y su liquidación. La sociedad de gananciales se disuelve por fallecimiento de uno de los cónyuges, por separación, divorcio o por capitulaciones en las que se pacte otro régimen económico matrimonial. Desde ese momento y mientras no se produzca su liquidación, la comunidad postganancial se mantiene.
Es reiterada la doctrina sobre la exigencia de una causa lícita y suficiente para todo negocio traslativo; la extensión de la calificación registral a todos los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible; la necesidad de reflejar en el Registro de la Propiedad de forma completa el negocio jurídico determinante del derecho real a inscribir; y las distintas exigencias en cuanto a validez de los diferentes tipos negociales, así como las específicas repercusiones que el concreto negocio adquisitivo tiene en el régimen jurídico del derecho adquirido (adviértanse las diferencias entre las adquisiciones a título oneroso y las realizadas a título gratuito, así respecto de su protección como en su firmeza). La cuestión estriba en determinar si la transmisión del dominio operada en las escrituras objeto del expediente, puede considerarse que trae causa directa de la disolución conyugal operada o, por el contrario, deriva de un acuerdo posterior entre los herederos cuya causa no se expresa.
En ambas escrituras comparecen todos los interesados y titulares registrales, y no hay duda de que la causa de las transmisiones verificadas ha sido la liquidación de la sociedad de gananciales. Bien se produzca por divorcio o por separación de bienes pactada, la causa es la liquidación de la sociedad conyugal, negocio oneroso. A tal efecto cabe recordar la tradicional distinción doctrinal, inserta en la teoría general de la causa, entre la finalidad del negocio jurídico y su propia causa. En este sentido al referirse a la finalidad se pone el acento en la cuestión de por qué se realiza el negocio en cuestión, mientras que al referirse a la causa se trata de la función económico-social digna de protección por el ordenamiento jurídico. Y en el presente supuesto de hecho se aprecia de forma clara cuál es la causa del negocio; existe causa del negocio de liquidación, que resulta de forma expresa tanto de la escritura de capitulaciones como de la posterior de ratificación y reiteración, y es absolutamente lícita. Puede concluirse, de acuerdo con todo lo anterior, que los excónyuges llegan a un acuerdo por el que consideran que la adjudicación de la finca objeto del expediente en la citada liquidación de gananciales tiene como contraprestación las compensaciones recibidas.
(Resolución de 4 de marzo de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de julio de 2020)
No necesario expresar el régimen económico matrimonial de los herederos casados si el cónyuge no concurre a la aceptación
Registro de la Propiedad. Escritura de manifestación y adjudicación de herencia aceptada pura y simplemente por herederos casados con vecindad civil de Derecho común sin expresar el régimen económico matrimonial. En el caso de adquisiciones mortis causa ha de partirse de la base de que las mismas no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, quedando encuadradas en la excepción a la aplicación de aquella exigencia del artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, del mismo modo que el artículo 159 del Reglamento Notarial, que al regular la comparecencia impone que conste el estado civil, tan solo exige la constancia del nombre y apellidos del cónyuge en el supuesto de que el acto o contrato afectare a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. Caben, ciertamente, supuestos excepcionales en los que por ley o pacto exista entre los cónyuges una comunidad de tipo universal, pero precisamente por ese carácter han de ser objeto del mismo tratamiento, de suerte que es lo excepcional lo que ha de declararse y no la exclusión de lo ordinario. La expresión tanto del nombre del cónyuge del adquirente de bienes a título hereditario como del régimen económico-matrimonial de los mismos, tan sólo es preceptiva en los casos en que concurra el cónyuge en la aceptación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 995 del Código Civil, al referirse -a contrario- a la eventual responsabilidad que afecta al patrimonio conyugal en las hipótesis de aceptación sin beneficio de inventario si concurre el cónyuge a la aceptación. Ello sin perjuicio de la gestión o responsabilidad de la sociedad de gananciales respecto del patrimonio privativo de un consorte, en cuanto quedaría incluido en la obligación de mutua información de los esposos y cogestores, al igual que ocurre en los patrimonios privativos de otra procedencia.
(Resolución de 5 de marzo de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de julio de 2020)
El tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios
Registro de la Propiedad. Escritura de préstamo hipotecario. Cláusula de limitación a efectos hipotecarios de los intereses de demora. En lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos, opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal. En este sentido, la garantía hipotecaria puede garantizar parte de la obligación, principal o de intereses. Por ello, no puede mantenerse el presupuesto de que el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios deba coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que -únicamente a efectos hipotecarios- se ha fijado para los intereses ordinarios.
En realidad, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional. En este sentido la prescripción legal respecto de la determinación de los intereses de demora se cumple al fijar que será el resultado de sumar tres puntos al interés ordinario vigente en cada momento, conforme al artículo 25 de la Ley de crédito inmobiliario. Pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos conceptos. La referida Ley ha supuesto un cambio en el entendimiento de que el tipo de interés de demora no está sujeto a negociación, es imperativo, se sustrae al derecho dispositivo. Pero ninguna limitación establece en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria, por lo que puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que -únicamente a efectos hipotecarios- se ha fijado para los intereses ordinarios.
(Resolución de 5 de marzo de 2020 (5ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de julio de 2020)
Denegación del voto a un representante al que previamente se ha aceptado a efectos de quorum y acuerdo sobre el lugar de celebración de la Junta
Registro Mercantil. Celebración de la Junta en un término municipal diferente al del domicilio social por acuerdo de los presentes. Denegación del voto a un representante. Aun cuando en principio el presidente de la junta es la persona llamada a declarar válidamente constituida la misma, determinando qué socios asisten a ella presentes o representados y cuál es su participación en el capital social, así como proclamar el resultado de las votaciones de suerte que las manifestaciones u observaciones de los asistentes recogidas en la propia acta no pueden tener a efectos registrales el mismo valor que aquéllas, ello no significa que tales declaraciones del presidente deban, por la sola calidad de quien las formula, vincular al registrador de modo absoluto, al punto de que éste deba desconocer la realidad de lo acontecido en el seno de la junta cuando se halle amparado por la fe notarial, ignorando totalmente las afirmaciones contrarias de los socios consignadas en el acta y de especial relevancia para calificar la validez de los acuerdos. De esta doctrina resulta claramente que el registrador no queda vinculado siempre y en todo caso por la actuación del presidente cuando la declaración de éste resulta contradicha por la documentación aportada y los asientos del Registro Mercantil en términos tales que aquella no puede mantenerse.
Para que así sea es preciso que de los hechos resulte una situación de conflicto tal que resulte patente la falta de legalidad y acierto de la declaración de la mesa. Así ocurre cuando existen juntas contradictorias, o cuando existen dos listas de asistentes diferentes o dos Libros Registros diferentes, o cuando del acta notarial de junta general resulta patentemente la arbitrariedad en la privación del derecho de voto; y también cuando se prescinde de la legitimación que como socios corresponde a los herederos del socio fallecido mientras no se haya consumado el ejercicio por los socios sobrevivientes del derecho de adquisición preferente establecido en su favor por los estatutos, circunstancias todas ellas que impiden tener por debidamente realizada la declaración de válida constitución de la junta.
En el caso del presente recurso tiene razón el registrador cuando considera que no es posible entender que una representación puede estimarse suficiente para consentir la celebración de una junta fuera del término municipal donde la sociedad tiene su domicilio y, al mismo tiempo, entender que esa representación es insuficiente para ejercitar el derecho de voto precisamente en la junta que gracias a la misma representación se considera válidamente constituida.
(Resolución de 26 de febrero de 2020 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE e 3 de julio de 2020)
El requisito de la única vivienda en la excepción a la obligatoriedad del seguro decenal
Registro de la Propiedad. Declaración de ampliación de obra nueva y de cuatro nuevos elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal. Certificación de técnico afirmando la prescripción del plazo para exigir licencia. Eficiencia energética. Libro del edificio. Seguro decenal. En caso de inscribirse la declaración de obra nueva de conformidad con el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015 (edificaciones declaradas por antigüedad), no será exigible el libro del edificio, si bien para ello el interesado debe solicitar proceder de este modo con respeto al principio de rogación.
El certificado de eficiencia energética es exigible no sólo a los edificios de nueva construcción como ocurría con la normativa anterior, sino también a los edificios existentes. En el presente caso, no es exigible el certificado de eficiencia energética, ya que se trata de una obra nueva antigua, respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
La Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su número uno, para incorporar una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio».
El concepto de vivienda unifamiliar viene dado por unas características constructivas y arquitectónicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenación jurídica, que configuran a la edificación como autónoma, separada y que se destina a un uso individual. Jurídicamente se estructura como una única entidad física y registral, susceptible de una sola titularidad (o en situaciones de cotitularidad, con asignación individual de su uso), lo cual no impide su aplicación a aquellos supuestos en que se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos ab initio de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes.
Respecto del alcance del requisito que se incluye en la expresión de «única vivienda», esta exigencia no constriñe el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria. Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la excepción se contrae a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición.
No concurre en este caso esta independencia estructural de las cuatro viviendas, situadas dos de ellas en la planta baja y sótano y la otras dos en la planta séptima del edificio, e integradas en un mismo régimen de propiedad horizontal, lo que imposibilita dicha asimilación. No se trata de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de un edificio plurifamiliar integrado por varias viviendas en la que existen elementos comunes a todas ellas que resultan de la división horizontal previa. De todo ello resulta que no concurren en este supuesto de hecho los requisitos a los que la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, subordina la excepción legal al régimen general de la exigencia del seguro decenal.
(Resolución de 5 de marzo de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de julio de 2020)