Compraventa: elevación a público de documento privado que recoge una superficie posteriormente rectificada en sentencia
Registro de la Propiedad. Elevación a público de documento privado. Superficie establecida posteriormente en sentencia distinta de la reflejada en el documento. Sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas, en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él –artículo 1.224 del Código Civil–), pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que las escrituras de elevación a público de documentos privados, en tanto en cuanto tienen un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial, han de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, han de reputarse título inscribible.
El Tribunal Supremo señaló que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Pero el artículo 1224 del Código Civil hace referencia a la escritura recognoscitiva y para que nos encontremos dentro de su ámbito de aplicación requiere que se reseñe en la propia escritura el documento originario, puesto que su carácter recognoscitivo exige, al menos, una referencia al acto o contrato primordial. También es doctrina del Alto Tribunal que siempre que en una escritura pública se reconozcan documentos o negocios jurídicos anteriores, se trata de una escritura acogida a los supuestos de eficacia del artículo 1224 del Código Civil. De lo contrario, su contenido queda independiente y aislado de los pactos previos y anteriores, porque la renovación del consentimiento en cuanto a los sujetos, y la refundición del contenido negocial en cuanto al objeto, dotaron de validez interna a un nuevo contrato. Esto es, en presencia de una escritura, la alternativa es clara: o es recognoscitiva si encaja en dicho artículo 1224 o es constitutiva si queda fuera de los supuestos que claramente alude el artículo. Es más, si la reproducción no coincide con el original intencionadamente, habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento. El citado precepto es aplicable (por su antecedente histórico) a las escrituras que cumplen una función estrictamente de reconocimiento, de manera que la solución no se aplica a los casos de sucesiva documentación de la lex contractus, cuando los documentos sean discordantes entre sí. Para tal caso, la regla debe ser la contraria, de manera que la nueva reglamentación de intereses sustituye a la anterior. En consecuencia, nos encontramos ante una auténtica renovatio contractus.
No se puede discutir que un procedimiento declarativo es también una vía de determinación de la superficie real de las fincas inscritas. En juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas y excesos de superficie, así como la reanudación del tracto, sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria y, por tanto, debe confirmarse la posibilidad de practicar excesos y modificaciones de superficie en virtud de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario declarativo, siempre que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.
[Resolución de 6 de marzo de 2020 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de julio de 2020]
Devolución de las cantidades percibidas en una compraventa por ejercicio de la condición resolutoria explícita
Registro de la Propiedad. Resolución de la compraventa por impago del precio aplazado. Condición resolutoria explícita. Consignación a favor del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor. Uno de los requisitos necesarios para que opere la reinscripción derivada del automatismo de la condición resolutoria explícita, ex artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario, es la aportación del documento en que se acredite que el vendedor ha consignado el importe que haya de ser devuelto al adquirente o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución, como exige el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, radicando el fundamento de este requisito en que, cuando se resuelve un contrato, se ha de proceder a la restitución de prestaciones, añadiéndose que este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura.
La reinscripción en el Registro de la propiedad a favor del vendedor exige por tanto consignación de las cantidades por aquél percibidas, consecuencia de los efectos ex tunc que, en relación a la restitución de prestaciones, determina el artículo 1123 del Código Civil, y no sólo es exigible en caso de existencia de titulares de cargas posteriores. En definitiva, en todo caso de reinscripción como consecuencia de la resolución de una compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria explícita, al amparo del artículo 59 RH, es necesaria la consignación del importe que haya de ser devuelto al adquirente o -si hubiera cargas posteriores- que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución.
[Resolución de 6 de marzo de 2020 (5ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de julio de 2020]
Inscripción de sentencia de separación sin liquidación de la sociedad de gananciales
Registro de la Propiedad. Testimonio de sentencia que declara la separación legal de un matrimonio sin liquidar la sociedad de gananciales. Reseña del número de la sentencia. Acreditación de facultades representativas mediante fotocopia de escritura de poder para pleitos. Disuelta la sociedad de gananciales y aun no liquidada, surge una comunidad -«posmatrimonial» o «postganancial»- sobre la antigua masa ganancial cuyo régimen ya no puede ser el de la sociedad de gananciales, sino el de cualquier conjunto de bienes en cotitularidad ordinaria, en la que cada comunero (cónyuge supérstite y herederos del premuerto en caso de disolución por muerte, o ambos cónyuges si la causa de disolución fue otra) ostenta una cuota abstracta sobre el totum ganancial (como ocurre en la comunidad hereditaria antes de la partición de la herencia), pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo, cuya cuota abstracta subsistirá mientras perviva la expresada comunidad posmatrimonial y hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros.
Así, la simple disolución de la sociedad de gananciales, sin liquidación, no implica mutación jurídico real alguna susceptible de inscripción registral. Sin embargo, la alteración del estado civil, de casado a separado, provoca la disolución de la sociedad de gananciales e implica que surja una comunidad post ganancial, que produce importantes alteraciones en el régimen de administración y disposición de los bienes, así como en el régimen de cargas y responsabilidad de las deudas contraídas por los consortes. Así, ya no serán de aplicación muchas de las normas contenidas en los artículos 1371 a 1391 del Código Civil; si la disolución de la sociedad de gananciales es por separación o divorcio, se puede solicitar del juzgado la administración conjunta, individual, o de un tercero, o reparto de funciones según los bienes. Igualmente tiene repercusiones respecto de las deudas contraídas por los consortes antes de la disolución, así como de las deudas contraídas después de la disolución.
Especialmente importante es el contenido del artículo 102 del Código civil que determina la producción de importantes efectos no ya con la sentencia firme que declara la separación o el divorcio, sino incluso con la admisión de la demanda. Resulta evidente que, si la admisión de la demanda produce efectos susceptibles de su constancia en el Registro de la Propiedad, con mayor razón es susceptible de constancia registral la sentencia que declare la separación o divorcio, constancia que deberá realizarse mediante asiento de inscripción, por tratarse de sentencia firme. Al no tratarse el número de sentencia de uno de los contenidos previstos en el artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe considerarse el testimonio de la Sentencia expedido por el letrado de la Administración de Justicia inscribible, independientemente de la constancia o no de tal número en el testimonio que se expida.
En cuanto a la calificación por el registrador de las facultades representativas del presentante de un documento para cumplir el principio de rogación, dando inicio al procedimiento registral, y para interposición de un recurso gubernativo, si del mero presentante de un documento se presume su representación (artículos 6 de la Ley Hipotecaria y 39 de su Reglamento), dicha presunción se limita al trámite de la presentación y actos conexos, sin extenderse a la legitimación para recurrir.
[Resolución de 6 de marzo de 2020 (6ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de julio de 2020]
Propiedad horizontal. Intervención de los propietarios en la modificación de lo inscrito
Registro de la Propiedad. Instancia privada que solicita la rectificación de las inscripciones de determinadas fincas en régimen de propiedad horizontal sin consentimiento de los titulares ni del resto de propietarios ni aporte de escrituras.La modificación de los asientos del Registro ha de contar con la conformidad de sus titulares, formalizada en uno de aquellos documentos que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria especifica, a menos que haya recaído una sentencia judicial firme dictada en un procedimiento en el que aquéllos hayan sido debidamente emplazados.
Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones del Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte de un principio esencial, pilar básico en nuestro Derecho hipotecario, que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por ello, la rectificación o cancelación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente, si se trata de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, que afecte a una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte- en que así se ordene.
Adicionalmente, en el presente supuesto se pretende la inscripción de operaciones que, además del consentimiento de los titulares de las fincas, precisan también el consentimiento de la comunidad de propietarios, por tratarse de actos que dan lugar a la modificación del título constitutivo. Asimismo, cabe señalar que para instar la inscripción de la representación gráfica de un solar (finca matriz) en el que se ubique un edificio dividido horizontalmente, es preciso acuerdo de la junta de propietarios adoptado por mayoría, sin que, por otra parte, proceda la georreferenciación de los elementos independientes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
[Resolución de 6 de marzo de 2020 (7ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de julio de 2020]
Escritura de apoderamiento: juicio notarial de suficiencia de facultades y calificación registral
Registro Mercantil. Juicio notarial de suficiencia de facultades y calificación registral. Escritura de apoderamiento en cuyo otorgamiento la sociedad poderdante está representada por persona que actúa mediante un poder conferido anteriormente. El notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificara´ la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. El criterio seguido por la Dirección General de los Registros y del Notariado se adapta plenamente a la doctrina del Tribunal Supremo. Expresamente se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las facultades representativas, o bien al emitirse el juicio de suficiencia.
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia.
[Resolución de 11 de marzo de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de julio de 2020]