Falta de emisión en plazo de la certificación sobre invasión del dominio público por el Servicio Periférico de Costas
Registro de la Propiedad. Invasión, mediante vuelo, de bienes de dominio público marítimo terrestre. Certificación del Servicio de Costas. La cuestión de la protección registral del dominio público marítimo terrestre en segundas y posteriores inscripciones de fincas colindantes con el dominio público viene regulada en el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, cuya regla segunda dispone el modo de proceder del registrador en aquellos supuestos en que el dominio público costero no conste inscrito en el Registro de la Propiedad. Para la debida comprensión de este precepto, debe contemplarse conjuntamente con el contenido de toda la Sección Cuarta del Capítulo III del actual Reglamento de Costas, reguladora de las inmatriculaciones y excesos de cabida que puedan afectar a este dominio público. El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado. Con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la notificación por el registrador al Servicio Periférico de Costas y la correspondiente anotación preventiva que refleje la suspensión de la inscripción solicitada.
El Servicio Periférico de Costas debe certificar si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición. Transcurrido el plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca. La actuación del registrador no es de «solicitud» de certificación, sino de notificación. Y como consecuencia de esa notificación que el registrador realiza, el servicio periférico de costas está obligado a tramitar el expediente y a expedir y remitir el certificado sobre la invasión. No es por tanto una solicitud ordinaria sujeta al pago de una tasa ni el registrador es el beneficiario del informe, sino que es un imperativo legal donde el beneficiario es el sistema registral y la protección demanial pública.
El Reglamento de Costas ha querido mantener un alto grado de protección del dominio público, y es por ello por lo que ha impuesto al registrador que detecte la colindancia de la finca transmitida con la zona demanial la obligación de requerir una certificación del Servicio de Costas. Pero también ha visto necesario tutelar el derecho a acceder a la protección registral de los titulares de derechos reales, sin que dicho derecho pueda quedar supeditado por tiempo indefinido a la falta de diligencia de la Administración que ha de emitir la certificación pertinente. Y la manera de conseguir un adecuado equilibrio entre esos dos intereses protegibles, ha sido establecer un plazo máximo de un mes para emitir la certificación administrativa, previendo que dicho plazo funcione bajo el parámetro del silencio positivo. Así, si transcurre un mes desde que la Administración recibió la comunicación del registrador para emitir la preceptiva certificación sin que esta se haya recibido en el Registro, ha de practicarse la inscripción. A partir de ahí, la Administración tendrá la posibilidad de ejercitar todas las acciones que la legislación de costas le atribuye para defender la integridad del dominio público marítimo terrestre, que, en cualquier caso, goza de una protección que está por encima de la que resulta del juego de los principios hipotecarios de legitimación y fe pública.
[Resolución de 17 de junio de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de agosto de 2020]
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Condiciones para su aplicación
Registro de la Propiedad. Hipoteca sobre inmueble residencial, perteneciente a un hipotecante, persona física, constituida en garantía de aval concedido por una Sociedad de Garantía Recíproca a su vez otorgado en garantía de un crédito a una mercantil de la que es socio el hipotecante. Aplicación de la Ley 5/2019. La cuestión que se plantea en el presente recurso es si los requisitos establecidos en la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (entre ellos el acta notarial de comprobación de la transparencia material) son aplicables al supuesto de una hipoteca constituida en garantía de aval concedido por una Sociedad de Garantía Recíproca, que grava un inmueble de uso residencial perteneciente a un hipotecante que es una persona física; siendo que ese aval se otorgó en garantía, a su vez, de un préstamo concedido por una entidad de crédito a una sociedad de capital con una finalidad exclusivamente mercantil, de cuya sociedad es socio el hipotecante.
Las sociedades de garantía recíproca son entidades financieras cuyo registro, control e inspección es competencia del Banco de España, sin ánimo de lucro y ámbito de actuación específico (por Autonomías o sectores), y cuyo objeto principal es procurar el acceso al crédito de las pequeñas y medianas empresas, y mejorar sus condiciones de financiación, a través de la prestación de avales ante las entidades financieras. De la normativa resulta claro que una sociedad de garantía recíproca ni es una entidad de crédito (tampoco un establecimiento financiero de crédito), ni puede conceder créditos; razón por la que no quedaría, sin más, sujeta a la aplicación de la Ley 5/2019, pues no puede entenderse incluida en el ámbito subjetivo de esta. Este Centro Directivo ha entendido que las sociedades de garantía recíproca no se encuentran incluidas entre de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 153 bis a) de la Ley Hipotecaria (las referidas en el artículo 2 de la Ley 2/1981), planteándose alguna duda respecto a si pueden o no incluirse entre los “establecimientos financieros de crédito” a que se refiere el apartado d) de dicho artículo 2, pero tampoco pueden incluirse en dicho concepto.
La Ley 5/2019 es aplicable indistintamente a las operaciones de préstamos o de créditos, en los que haya intervenido una persona física en los términos del art. 2.1. En consecuencia, si bien los avales u otras operaciones financieras constituidas en este ámbito, normalmente con sociedades mercantiles, quedan indudablemente fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, la constitución hipotecas de máximo sobre inmuebles de uso residencial por personas físicas para asegurar la cuenta de crédito en la que se cargarán las responsabilidades derivadas de esa operación financiera con el empresario sí podrá dar lugar a la aplicabilidad de la misma, no al aval empresarial o a las condiciones del aval u otra operación financiera con la sociedad empresaria, pero sí a la garantía, en particular, con el posible efecto de que el garante quede obligado a menos que el deudor principal.
Será determinante para la aplicación de la Ley 5/2019 analizar cada caso concreto, bajo la premisa de que habrá de tratarse supuestos en que personas físicas constituyan la garantía en favor de determinada sociedad de garantía recíproca, por lo que en el presente caso debe trasladarse dicho examen a la escritura de hipoteca, no a la operación crediticia avalada por tal sociedad que se documentó en póliza. Ahora bien, en este concreto caso, la hipoteca únicamente constituye una superposición de garantía, pues tiene por objeto reforzar la contragarantía (aval documentado en póliza) que prestaron el deudor y sus avalistas (también hipotecantes).
Constituye un presupuesto de la Ley 5/2019 la formalización de un contrato de préstamo y la misma protección dispensada al prestatario es extensible a fiadores y garantes que sean personas físicas, siempre que se trate de uno de los dos supuestos que contempla el artículo 2.1, apartados a) y b), algo que no sucede en el caso de este recurso. Y es que tales garantes, necesariamente y de forma independiente, no deben gozar de esa protección cuando la hipoteca se constituya en garantía de obligaciones derivadas de un contrato distinto al de préstamo, que es precisamente lo que ha sucedido en este supuesto.
Por tanto, en casos como el presente, solamente sería de aplicación la Ley 5/2019 cuando se concedieran por el beneficiario de la hipoteca aplazamientos o facilidades de pago respecto del saldo deudor de la cuenta especial (una vez anotados los importes debidos a la sociedad de garantía recíproca por el beneficiario del aval), pues entonces sí que se trataría de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo (vistos los amplios términos con que éste se define por la Ley). Pero si las cantidades que se anotan en la cuenta resultan, sin más, vencidas, líquidas y exigibles (se pasaría de la fase de seguridad a la ejecutiva), no cabe hablar de préstamo, por lo que la hipoteca constituida quedará fuera del ámbito de aplicación de la mencionada ley. Y tampoco se convierte el contrato en préstamo por la eventual previsión de que el saldo final hubiera de ser satisfecho en un plazo a contar desde el requerimiento fehaciente de pago, puesto ello sería un simple término de gracia previo a la ejecución hipotecaria, sin implicar propiamente aplazamiento ni facilidad de pago.
[Resolución de 18 de junio de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de agosto de 2020]
Sucesiones. El fideicomiso de residuo
Registro de la Propiedad. Causante instituido heredero único y universal de todos los bienes en pleno dominio de su esposa premuerta, que también nombra herederos fideicomisarios de residuo, para todos aquellos bienes de que no hubiera dispuesto su esposo, a sus hermanos. Frente a la sustitución fideicomisaria ordinaria, en el denominado fideicomiso de residuo se faculta al primer llamado para disponer de los bienes hereditarios o fideicomitidos, por lo que la posición del fideicomisario queda, en términos materiales, notoriamente disminuida. Hay un primer llamamiento pleno, total, e ilimitado en vida del beneficiario; el primer llamado es un heredero completo en el tiempo y en las facultades que adquiere, con una sola restricción que operará después de su muerte; la herencia fideicomitida (o el patrimonio fideicomitido ya liquidado, si se aceptó a beneficio de inventario) se integra plenamente en el patrimonio del primer llamado y pasa a responder de las deudas de este como los demás bienes que integran hasta ese momento dicho patrimonio, sin ninguna relación de preferencia entre unos y otros, y esta responsabilidad persiste al fallecimiento de ese primer llamado; el llamamiento al residuo en modo alguno limita en vida las facultades del primer llamado, que es dueño pleno y con plenas facultades de disposición ínter vivos. Ese llamamiento al residuo lo único que implica es que una vez fallecido el primer llamado y liquidadas sus deudas, los bienes que procedan del fideicomitente, quedan sustraídos a la ley que regulará la sucesión del primer llamado, y seguirán el orden sucesorio predeterminado por el fideicomitente.
El fideicomiso de residuo es una sustitución fideicomisaria con unos rasgos distintivos propios, pues, aunque en él se mantiene lo que se suele considerar como esencial a su naturaleza jurídica de toda sustitución fideicomisaria, cual es el llamamiento múltiple, en ella el deber de conservar los bienes fideicomitidos (no esencial sino natural), puede adquirir diversas modalizaciones a la vista de las facultades dispositivas, más o menos amplias, que haya conferido el testador. Y tradicionalmente se ha venido considerando que la mayor o menor amplitud de la facultad de disposición concedida al fiduciario da lugar a la aparición del fideicomiso «si aliquid supererit» («si queda algo») y del fideicomiso o «de eo quod supererit» («de lo que deba quedar»). En el fideicomiso «si aliquid supererit» se exime totalmente al fiduciario del deber de conservación, de tal forma que se concede al mismo la facultad de disposición de los bienes de la herencia, de suerte que el fideicomisario sólo podrá enajenar o gravar aquellos bienes hereditarios de los que el fiduciario, pudiendo disponer, no haya dispuesto. Mediante el fideicomiso «de eo quod supererit» se exime del deber de conservación de los bienes hereditarios al fiduciario únicamente respecto de parte de la herencia, de modo que el fideicomisario tendrá derecho a todo lo que quede de la parte disponible de la herencia, si quedase alguna parte, y a la íntegra parte de la herencia que por expresa voluntad del testador debía conservarse para entregárselo a aquel.
En los fideicomisos de residuo lo condicional no es el llamamiento en sí, sino su contenido, es decir, no se condiciona la cualidad sino el «quantum» de la misma. Está expresamente admitido que las facultades de disposición pueden ser a título gratuito y también «mortis causa», si bien es preciso que sean atribuidas de manera expresa. Por tanto, en la sustitución fideicomisaria de residuo, el fideicomisario es heredero desde la muerte del causante fideicomitente, pero el contenido de la herencia será mayor o menor en función de los actos dispositivos del fiduciario. El fideicomisario, aunque solo tenga una expectativa, es heredero. En el fideicomiso de residuo hay cierta condicionalidad, pero no en el llamamiento, que es puro -de forma que el fideicomisario adquiere su derecho desde la muerte del causante y lo transmite a sus herederos- sino en el «quantum» de lo que se recibirá.
[Resolución de 2 de julio de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 5 de agosto de 2020]
Modificación del título constitutivo de una propiedad horizontal. Intervención de herederos y legatarios de cosa cierta
Registro de la Propiedad. Escritura de aceptación de herencias, declaración de ampliación de obra y modificación de división horizontal. Legatarios de cosa cierta y determinada. Concurso para la modificación de la propiedad horizontal. En el supuesto se trata de determinar si la modificación de la división horizontal puede ser realizada por la heredera previamente a la entrega de los legados o, por el contrario, corresponde hacerla a todos los legatarios interesados en la finca registral. Al ordenar varios legados sobre una sola finca, que es un inmueble concreto e identificado, se puede entender que es un legado de cosa específica y determinada, siendo, por tanto, todos los beneficiarios colegatarios de la misma cosa.
La especial naturaleza del legado de cosa específica propia del testador determina un supuesto de adquisición «mortis causa» particular del legatario directamente del causante. El legatario adquiere «ipso iure» la propiedad de la cosa legada, sin perjuicio de que deba pedir su entrega y posesión al heredero, existiendo hasta ese momento una disociación entre propiedad y posesión.
Si se tienen en cuenta la propia previsión del artículo 882 del Código Civil, sobre el momento de transmisión de la propiedad de la cosa legada en los legados de bienes específicos y determinados, y que la necesidad de entrega de aquella por los herederos o albacea facultado expresamente tiene por finalidad esencial salvaguardar los derechos de acreedores y legitimarios y no un interés propio y específico de los herederos distinto del de asegurarse una responsabilidad limitada por las deudas de la herencia, habrá de concluirse que el otorgamiento del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, o su modificación en el caso del presente recurso, corresponderá no sólo a la heredera sino también a las propias legatarias, lo cual, además, es plenamente coherente con una adecuada valoración de los intereses concurrentes (los de las legatarias -por las distintas viviendas y el local legados- con los de la heredera -los restantes elementos de la división horizontal-, pues a todos ellos concierne y afecta la modificación de la propiedad horizontal con modificación de las cuotas que en el total edificio corresponden a los bienes que han sido legados.
Alega el recurrente la aplicación del principio de prioridad registral, y no sólo el de tracto sucesivo. La modificación de la división horizontal está sujeta a unos requisitos formales y de legitimación que impiden que pueda realizarse unilateralmente por la heredera sin consentimiento de los demás interesados, puesto que se trata de una facultad integrante de su titularidad dominical.
[Resolución de 20 de julio de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 5 de agosto de 2020]
Salida a la vía pública a través de un elemento privativo. Vinculación «ob rem»
Registro de la Propiedad. Segregación de vivienda autorizada en junta de propietarios. Vinculación «ob rem» de un vestíbulo. Elementos comunes. Salida a la vía pública o a un elemento común a través de otro elemento privativo. Se garantiza el aprovechamiento independiente de un departamento privativo si la comunicación con el exterior se canaliza de forma mediata a través de una facultad o vinculación jurídico real propia de aquél, como puede ser el derecho real de servidumbre que grave un inmueble -que puede ser otro elemento privativo- que goce de tal salida al exterior, ya sea de forma directa, ya a través de un elemento común; y lo mismo cabe afirmar respecto de la vinculación «ob rem», que comporta entre las fincas cuya titularidad dominical se conecta inescindiblemente una relación de servicio análoga, si no más estrecha, que la resultante de la constitución de una servidumbre. Y es que, en la propiedad horizontal que se regula en nuestro derecho, el requisito más importante de los elementos privativos es que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, y para que sea posible tal tipo de aprovechamiento es imprescindible que tales elementos tengan salida a un elemento común o a la vía pública. Y sin duda una segregación como la realizada en el título calificado es posible, y crea un estado de cosas perfectamente ajustado a las exigencias de la propiedad horizontal si, a pesar de no tener -la entidad o entidades creadas- salida a la calle o a otro elemento común, simultáneamente se constituye una vinculación jurídica inescindible para dar paso por otro elemento privativo a favor de las entidades resultantes de la segregación.
Es «communis opinio» que, en nuestro derecho, se sigue el sistema del «numerus apertus», lo que quiere decir que existe libertad entre los contratantes para crear derechos reales innominados o atípicos, siempre que el derecho creado tenga las características esenciales del derecho real. Eso supone, como ha puesto de relieve la doctrina más autorizada, que se pueden crear derechos reales nuevos, los cuales en su mayoría serán combinaciones o variaciones sobre los existentes. Y lo anterior trae como consecuencia que, si los contratantes no quieren someterse a una figura de derecho real típica, no existe obstáculo para que se aparten de ella, siempre que no contravengan una prohibición legal. Por ello nada impide que pueda constituirse una servidumbre (en el campo de las servidumbres el Código Civil refleja el reconocimiento en nuestro derecho del referido sistema de «numerus apertus» -cfr. artículo 594-) o una relación de servicio entre las fincas como la que en la escritura se configura mediante la vinculación «ob rem».
La configuración jurídica de una finca registral con el carácter de «ob rem» de otras trae como consecuencia esencial que su titularidad venga determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca «ob rem» corresponde pues a quien ostente la titularidad de la finca principal. Los elementos vinculados son titularidades «ob rem», que no pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal al que están adscritos, de modo que existe vinculación «ob rem» entre dos (o más) fincas cuando se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio.
(Resolución de 15 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de noviembre de 2020)