La moderación de la exigencia del libro del edificio en la legislación autonómica
Registro de la Propiedad. Acta de finalización de obra nueva. Falta de aportación del libro del edificio. La exigencia sustantiva, impuesta al promotor por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, de elaborar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales del edificio, resulta de aplicación plena en todo el territorio nacional, como exigencia de naturaleza civil y mercantil, aunque sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas. Desde el punto de vista notarial y registral, la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, y, posteriormente, su texto refundido han establecido y mantenido la exigencia de que, en escrituras de declaración de obra nueva terminada, notarios y registradores exigirán el cumplimiento de todo requisito impuesto por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, entre ellos, la confección del libro del edificio y su entrega a los usuarios finales. Desde el punto de vista, estrictamente registral, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, introdujo la exigencia de que, salvo que por antigüedad no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.
El libro del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos, que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse a las Administraciones Públicas. Partiendo de esta función, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad.
Y desde el punto de vista competencial, atendida la distinción entre normas de naturaleza registral (reguladoras netamente de requisitos de inscripción, de competencia estatal) y normas de carácter material o sustantivo (materia en la que pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas), en el caso particular del libro del edificio, la norma material preferente es la autonómica, que podrá, en su caso, eximir de esta obligación de formalización y depósito del libro del edificio.
[Resolución de 26 de noviembre de 2020 (7ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 10 de diciembre de 2020]
Expediente para la reanudación del tracto: autenticidad de la interrupción e intervención de los titulares
Registro de la Propiedad. Acta notarial para la reanudación del tracto sucesivo. Intervención del titular registral. No hay verdadera interrupción del tracto cuando los promotores adquirieron del titular registral o de sus herederos, doctrina registral elevada a rango legal por la Ley 13/2015. Se justifica entonces una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.
Se produce interrupción del tracto cuando existen varios títulos pendientes de inscripción, de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición. En el presente caso, no constan documentadas públicamente dos transmisiones efectuadas hasta la mercantil que alega la titularidad actual de las participaciones indivisas; no habiendo adquirido dicha mercantil directamente del titular registral o de sus herederos, resulta procedente la tramitación del expediente de reanudación. No contempla la ley ninguna limitación para acudir al mismo por razón de la antigüedad de los títulos de dominio o de la mayor o menor dificultad para su documentación pública.
La correcta citación a titulares registrales es objeto de calificación por el registrador, pues resulta una exigencia que deriva, en el caso del titular registral, de la Ley Hipotecaria y de la Constitución Española. La necesaria y oportuna calificación registral de este requisito ha sido constantemente reiterada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, incluso en la regulación anterior del expediente de dominio judicial para la reanudación del tracto. La calificación registral en estos casos exige comprobar la observancia en el procedimiento seguido de los trámites establecidos en beneficio de los titulares registrales, a fin de evitar que sufran éstos en el mismo Registro las consecuencias de una eventual indefensión procesal. A tal efecto, debe rechazarse el proceder seguido en este expediente, ya que no resultan admisibles los intentos de notificación efectuados con anterioridad al inicio del expediente de reanudación del tracto y con posterioridad a su terminación, y, sin embargo, omitir en el curso del mismo la esencial notificación prescrita en la Ley Hipotecaria.
[Resolución de 23 de diciembre de 2020 (7ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 22 de enero de 2021]
La inmatriculación por título público tras la Ley 13/2015: la calificación del título previo. Georreferenciación
Registro de la Propiedad. Inmatriculación por título público. Calificación del título público traslativo e inmatriculador y del título público previo de adquisición. A los efectos de la inmatriculación por título público conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras su modificación por la Ley 13/2015, el registrador ha de calificar no solo el título público traslativo e inmatriculador, sino también el título público previo de adquisición. En el presente caso, el titulo previo de adquisición lo constituye una escritura de aportación de la finca por el esposo a la sociedad de gananciales, alegando que adquirió la finca por herencia, habiendo fallecido el causante hace más de treinta años y careciendo de título escrito e inscrito de tal adquisición. Como regla general, esa previa adquisición ya no precisa ser objeto de calificación registral completa ni minuciosa, dado que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente, pero no las anteriores a esta. Ahora bien, si esa supuesta y alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación, como por ejemplo ocurriría si se alegara un título de adquisición conceptualmente nulo de pleno derecho o ineficaz, como podría ser una usurpación violenta, la donación verbal de un inmueble, la usucapión por posesión de tan solo 2 años o la ocupación de un inmueble.
Dado que históricamente las fincas registrales se han inmatriculado en su inmensa mayoría sin datos gráficos, o con datos gráficos que no constaban debidamente georreferenciados, o que estándolo no fueron todavía incorporados a la moderna aplicación gráfica registral homologada por ser anteriores a ella, es humanamente y técnicamente imposible emitir nota simple o certificación registral concluyente que pudiera afirmar, sin ningún género de duda ni posibilidad de error, que el recinto geográfico que al que pretende referirse con más o menos acierto o precisión una mera descripción alfanumérica y literaria no se corresponda ni siquiera en parte con ninguno de los recintos geográficos a los que pretendieron referirse ninguna de los miles de descripciones alfanuméricas y meramente literarias con que se han venido inmatriculando las fincas durante décadas. Por todo ello, lo aconsejable cuando se intenta averiguar si una determinada porción de la superficie terrestre está, en todo o en parte, ya inmatriculada en el registro de la propiedad, es facilitar al registrador todos los datos de que disponga el interesado, y entre ellos como imprescindible el de la correspondiente georreferenciación, para que el registrador pueda hacer las búsquedas más completas posibles en los índices y aplicaciones informáticas disponibles, certificando del resultado de cada búsqueda y de la metodología empleada, y de las limitaciones concurrentes.
[Resolución de 5 de febrero de 2021 (6ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 18 de febrero de 2021]
Órgano de la sociedad competente para nombrar al auditor de cuentas, cuando éste sea voluntario
Registro Mercantil. Nombramiento de auditor de cuentas anuales objeto de consolidación voluntaria. Órgano competente. No hace falta expresar que el nombramiento de un auditor para las cuentas individuales de una sociedad es con carácter voluntario cuando esta circunstancia resulta claramente de las cuentas de ejercicios anteriores que se encuentran depositadas en el Registro Mercantil. Así, aunque en la certificación no se haya hecho constar el carácter voluntario del nombramiento, atendiendo a las cifras de negocio, número de empleados y activos de la sociedad, puede resultar que la misma no se encuentra obligada a consolidación, y si lo hace es con carácter voluntario.
Con relación al órgano de la sociedad que tiene la competencia para nombrar al auditor de cuentas, cuando éste sea voluntario, debemos distinguir según se trate de cuentas individuales o consolidadas.
Para el supuesto de cuentas individuales se atribuye esta competencia al órgano de administración, añadiendo que este nombramiento puede acordarse una vez cerrado el ejercicio a auditar y con libertad de fijar el plazo o ejercicios para los que se nombra. Pero para las cuentas consolidadas el Código de Comercio establece que la junta general de la sociedad obligada a formular las cuentas anuales consolidadas deberá designar a los auditores de cuentas que habrán de controlar las cuentas anuales y el informe de gestión del grupo. Los auditores verificarán la concordancia del informe de gestión con las cuentas anuales consolidadas y esto será de aplicación a los casos en que voluntariamente cualquier persona física o jurídica formule y publique cuentas consolidadas. Por ello, ante la claridad de esta norma, y por más que la consolidación contable haya tenido carácter voluntario, la competencia para su nombramiento corresponde a la junta general.
[Resolución de 11 de marzo de 2021 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de abril de 2021]
Nuevas vías de ejecución de las garantías o de realización de los bienes: el pacto marciano
Registro de la Propiedad. Hipoteca. Opción de compra. Pacto comisorio. Pacto marciano. Se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto [puede constituirse la prenda y la hipoteca de modo que, si no se paga la cantidad dentro de determinado plazo, el acreedor pueda poseer la cosa por derecho de compra, mediante pago de la estimación que se haga conforme al justo precio. En este caso, parece ser en cierto modo una venta bajo condición]. Por otra parte, es indudable que los sistemas ordinarios de ejecución de las garantías presentan cierta ineficiencia, por el tiempo y los costes del procedimiento y por la baja calidad que con frecuencia presentan las ofertas (como acredita el hecho de que la Ley, en muchos casos, se tenga que preocupar de garantizar al deudor la obtención de un valor mínimo, llegando a conformarse con el 60% o el 70% de esa tasación objetiva). Por ello, en nuestro ordenamiento jurídico se van abriendo nuevas vías de ejecución de las garantías o realización de los bienes objeto de éstas que resulten más eficientes.
A la vista del estado de la cuestión en los ámbitos doctrinal, jurisprudencial y también legislativo, debe afirmarse que la prohibición del pacto comisorio pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. Cosa bien distinta es que, por imperativo de la doctrina de la continuada influencia de la causa o del principio del derecho que rechaza todo tipo de enriquecimiento injustificado, las circunstancias del caso revelen que la apropiación del bien gravado por parte del acreedor comporta un inadmisible sacrificio patrimonial para el deudor, para el propietario del bien o para los dos.
Para poder acceder a los libros registrales el derecho de opción debe estar necesariamente sujeto a plazo y este no debe exceder el de cuatro años, aunque es bien cierto que también el propio artículo 14 del Reglamento Hipotecario permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción de compra. No obstante, un derecho de opción que forma una unidad con otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o que se ejercita sobre un derecho real distinto del pleno dominio produce una dependencia que no puede ser ignorada por el ordenamiento jurídico. De otra forma sería imposible el avance y adaptación del derecho al devenir de los tiempos. En todo caso, debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico; fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias impuestas en favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales, exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para dotarla de efectos erga omnes. Podría decirse, por tanto, que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impediría la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita, siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y numerus apertus en materia de derechos reales.
(Resolución de 15 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de abril de 2021)