Parcelación en una finca dividida en régimen de propiedad horizontal
Registro de la Propiedad. Ampliación de obra por antigüedad de una vivienda integrada en una edificación en suelo urbano que fue dividida horizontalmente dando lugar a tres elementos independientes. Presunción de parcelación. Licencia administrativa. Corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
La división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la división de terrenos en dos o más lotes a fin de su edificación ni tampoco de segregación u otros actos de división de terrenos, pues el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, que sólo son posibles si reúnen las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, ni dándose otros supuestos de excepción (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística.
[Resolución de 15 de julio de 2021 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 29 de julio de 2021]
Institución testamentaria no expresa de una sustitución fideicomisaria. Interpretación de la voluntad del testador
Registro de la Propiedad. Sucesiones. Sustitución fideicomisaria. La voluntad del testador. Ha de primar el criterio subjetivista, que busca indagar la voluntad real del testador, armonizando en lo posible las distintas cláusulas del testamento, y acudiendo con la debida prudencia a los llamados medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta; debe prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil, y es lógico entender que, en un testamento autorizado por notario, las palabras que se emplean en la redacción de aquél tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación del notario debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje.
El causante dispuso –y ordenó– una sustitución fideicomisaria en la cláusula sexta de su testamento (no transcrita en la escritura calificada, aunque el testamento fue aportado junto con el título para inscripción).
Para que exista sustitución fideicomisaria no es absolutamente necesario que el testador utilice esta expresión, bastando con que de su disposición se desprenda inequívocamente la sustitución. Se prohíben las sustituciones fideicomisarias sobreentendidas, pero el artículo 785 no impide la normal interpretación de la voluntad del testador –ley de la sucesión según el artículo 675 del Código Civil–, por lo que es indudable que en este caso se trata de una de aquellas, pues se aprecia claramente uno de los elementos que es considerado como natural y no esencial de dicha institución jurídica (la obligación de que el heredero «conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia»). Por consiguiente, debe aplicarse el juego propio de las instituciones del derecho de sucesiones y dar prevalencia a la voluntad del testador, por lo que la renuncia que efectúa la viuda, como heredera de su hija, a cuantos derechos le pudieran corresponder en la herencia causada por fallecimiento de su padre, para terminar aceptando la herencia como sucesora ab intestato de este causante, en la práctica supone pasar por encima de la aplicación de dicha cláusula testamentaria sexta, en tanto que se impide su eficacia y operativa; en suma, el despliegue de los efectos queridos por el testador.
El causante dispuso en el testamento que instituía heredera a su hija, y que a su muerte pasaran los bienes a otras personas, y estos son realmente los que deben intervenir en la partición de la herencia como sucesores del referido causante; no siendo válida ni la liquidación de sociedad de gananciales, ni la partición de herencia realizadas sin su concurso; y ello en pura aplicación del principio de unanimidad de la partición consagrado en el artículo 1059 del Código Civil. Y sin duda el defecto apreciado puede ser objeto de subsanación, pero los consentimientos que se presten a posteriori surtirán efectos ex post, no pudiéndose retrotraer sus efectos a la fecha del primer asiento de presentación, por lo que los iniciales defectos, desde este punto de vista, serían insubsanables, como afirma la registradora.
[Resolución de 15 de julio de 2021 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 29 de julio de 2021]
Caducidad y prórroga de las anotaciones preventivas de embargo. Adaptación de la doctrina registral a la jurisprudencia
Registro de la Propiedad. Denegación por caducidad de la prórroga de una anotación preventiva de embargo. Prórroga de los plazos registrales por la epidemia Covid-19. La Sentencia 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha fijado la posición jurisprudencial definitiva en esta materia, modificando en parte el criterio de las anteriores sentencias, y recogiendo argumentos de esta Dirección General en aras de la seguridad jurídica. También a dicha doctrina jurisprudencial debe acomodarse ahora la doctrina de este Centro Directivo. Así, el Tribunal Supremo ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
Procede por tanto que este Centro Directivo se acomode a su vez a la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil) antes citada. Por lo que debemos mantener la doctrina tradicional a que se refieren los anteriores fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. Por lo que resultará procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta en el Registro de la propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento.
Respecto del cómputo del plazo de vigencia de las anotaciones, el plazo de vigencia (ordinariamente cuatro años desde su fecha, según el artículo 86 de la Ley Hipotecaria) de las anotaciones preventivas, se computarán de fecha a fecha, plazo al que habrá que sumar además los 88 días naturales en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales debido al estado de alarma.
[Resolución de 19 de julio de 2021 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 30 de julio de 2021]
La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa
Registro de la Propiedad. Venta de participaciones indivisas de una finca. Parcelación. licencia municipal. A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad -artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo- cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del Real Decreto de 4 de julio de1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado, como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
Cabe afirmar, en este caso, que la transmisión de participaciones indivisas de suelo urbanizable a distintos titulares puede ser perfectamente compatible con el proceso urbanizador y no justificar obstáculo alguno desde el punto de vista civil, sin perjuicio de que por otras circunstancias de hecho ajenas al negocio documentado pueda motivar la adopción de medidas de disciplina urbanística por parte de la Administración competente. Conforme a la doctrina, puede concluirse que en el presente supuesto deberían concurrir elementos indiciarios adicionales debidamente justificados en la calificación para que puedan desvirtuarse los efectos de la legitimación registral y el principio general de libertad de tráfico por acreditar suficientemente que se trata de una parcelación de tipo urbanístico prohibida por la legislación aplicable que, por su naturaleza, presenta un marcado carácter fáctico o de hecho. Es decir, la mera venta del pleno dominio de una finca a diversos comprares en proindiviso no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la legislación aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, no basados en dudas o sospechas, que fundamenten la exigencia de intervención administrativa.
[Resolución de 22 de julio de 2021 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 5 de agosto de 2021]
La constancia registral de la referencia catastral tiene efectos limitados y no puede equipararse con la coordinación gráfica del art. 10 LH
Registro de la Propiedad. Solicitud de inscripción de representación gráfica. Superficie gráfica coincidente con la registral. Finca cuya cabida y morfología han sido modificadas antes de la solicitud. Oposición de los colindantes. Georreferenciación. No procede que la incorporación de la representación gráfica catastral sea automática por el hecho de coincidir la superficie registral con la de dicha representación gráfica, o por constar en el registro la referencia catastral. Como ha puesto de relieve esta dirección general, la referencia catastral de la finca solo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por lo tanto, la referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral. La certificación catastral permite la constancia registral de la referencia catastral que es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro. La constancia registral de la referencia catastral tendrá unos efectos limitados, ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma. Para ello sería necesario solicitar la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el procedimiento correspondiente.
En el caso de este expediente no puede pretenderse que el registrador en su calificación o esta dirección general en sede de recurso pueda resolver dicho conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia. El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos, en caso contrario, se podría producir un supuesto de indefensión.
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.
[Resolución de 21 de julio de 2021 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 5 de agosto de 2021]