Cesión gratuita de fincas a un ente local. Activos esenciales. Sociedad disuelta y liquidada
Registro de la Propiedad. Cesión gratuita de fincas al Ayuntamiento que constituían activo esencial de la sociedad unipersonal cedente, ya extinguida. La junta de socios, en las sociedades mercantiles, es soberana, y en su mano está la liquidación de la sociedad, y por consiguiente también la donación de su principal activo, que no es más que un anticipo de la disolución y liquidación de la misma tras dicha donación. El mantenimiento del capital y de reservas no tienen otro sentido que el poder mantener en funcionamiento la Sociedad con el ánimo lucrativo propio de la sociedad mercantil, y salvaguardar los derechos de socios y acreedores, salvo si por dicha Junta soberana se adopta el acuerdo de liquidar la sociedad misma, pues la salvaguarda de los derechos de socios y acreedores no se producen del mismo modo, sino que se garantizan con el cumplimiento de las normas sobre liquidación societaria.
En el caso de este recurso se trata de una donación formalizada en Cataluña, siendo especialmente relevante la posición adoptada por el legislador catalán, que toma claro partido en una vieja polémica (naturaleza de la donación), toda vez que parte de una clara premisa: la donación es un modo de adquirir el dominio; y no un contrato, sino un acto dispositivo de carácter unilateral. Y a ello añade algo no menos importante, pues puede donar quien tiene capacidad de obrar suficiente para disponer del objeto dado y poder de disposición sobre éste. De todo ello se sigue una inequívoca consecuencia: el bien donado salió del dominio de la sociedad donante y pasó al de la Entidad Local ahora recurrente, en tanto que aceptó la donación con los efectos que a ello atribuye la legislación sustantiva aplicable (Código Civil de Cataluña). Y, al tratarse de un adquirente a título gratuito, la protección en su favor –llegado el caso– se diluye enormemente, tal y como claramente determinan los artículos 34 de la Ley Hipotecaria y otros preceptos como el artículo 1297, párrafo primero, del Código Civil, o el 227-1 del texto refundido de la Ley Concursal.
No hay interés alguno que proteger con la no inscripción de la donación, pues no existen acreedores que deban protegerse según queda declarado en la escritura de liquidación de la sociedad; ni existe ningún socio que se oponga a la donación; la sociedad, cuando se liquida, ya no tiene ningún activo; y no hay conflicto alguno ni interés de socio por proteger puesto que, en este caso, la garantía del capital frente a acreedores y socios queda sustituida, y se fija no por un reparto con cargo a reservas, sino por la declaración de los administradores de que todos los acreedores han sido satisfechos y resto de requisitos previstos en la Ley de Sociedades de Capital para la inscripción de la liquidación.
[Resolución de 28 de septiembre de 2021 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de octubre de 2021]
Aportación a ampliación de capital de bien privativo. Intervención de los terceros que tienen atribuido el derecho de uso
Registro Mercantil. Ampliación de capital desembolsada mediante aportación por un divorciado de vivienda privativa, cuyo uso es atribuido por sentencia a los hijos comunes y al cónyuge, sin mediar el asentimiento de este. Nada hay en Derecho de sociedades de capital que impida a un fundador aportar derechos contingentes, anulables o litigiosos, siempre que tengan tales bienes y derechos contenido patrimonial evaluable económicamente, si bien, según el caso, de perjudicarse la aportación efectuada, entrarán en aplicación las reglas de responsabilidad solidaria de socios y administradores por la sobrevaloración. Por otra parte, en caso de ineficacia de la aportación procederá la «reconstitución de capital», de reflejarse pérdidas sobrevenidas, como en los casos en materia de «rectificación» de la valoración de la aportación. Es necesario que no exista duda sobre la naturaleza del derecho aportado (pleno dominio o dominio limitado), de tal forma que, la posible existencia de gravámenes o limitaciones del dominio hayan sido tenidas en cuenta en su valoración.
La transmisión del inmueble cumple con las condiciones exigidas por el artículo 58 de la Ley de Sociedades de Capital para las aportaciones sociales: del título presentado resulta con toda claridad que los socios y el administrador fueron conscientes de los derechos que se aportan y de la existencia del derecho de uso y disfrute en favor de los beneficiarios indicados, extremos que fueron tomados en consideración por aquéllos para la valoración de la aportación in natura y la cobertura de la cifra de capital (y en su caso de la reserva por prima de asunción).
[Resolución de 29 de septiembre de 2021 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de octubre de 2021]
Fincas que han de ser objeto de cesión al Ayuntamiento. Informe oponiéndose a su inmatriculación. Invasión del dominio público
Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Informe sobre la posible invasión de dominio público emitido por el Ayuntamiento, a solicitud de la registradora, oponiéndose a la inmatriculación. Parece deducirse del contenido del informe que su oposición se funda en que la inmatriculación supondría la invasión de unas porciones de terreno que han de ser objeto de cesión al Ayuntamiento, afirmando además el Ayuntamiento que la finca cuya inmatriculación se pretende pertenece a una sociedad distinta de aquella que pretende la inmatriculación, lo cual no debería ser motivo que impida la inmatriculación, pues esas porciones de terreno todavía no son de dominio público –ya que para ello han de ser objeto de cesión, la cual, según el mismo informe, todavía no se ha realizado– y por otro lado no corresponde al Ayuntamiento determinar a quién corresponde la propiedad de las mismas.
En caso de que, recibida por la Administración competente la notificación por parte de la registradora expresando sus dudas acerca de la posible invasión del dominio público por una finca cuya inmatriculación se pretende, dicha Administración emita un informe en el que se opone a la inmatriculación, como sucede en este caso, la Ley Hipotecaria establece de manera taxativa que el registrador denegará la inmatriculación. Son dos los supuestos que contempla la Ley Hipotecaria en los cuales el registrador ha de denegar la inmatriculación: uno, que la Administración manifieste su oposición a la inmatriculación; y otro, que la Administración no remita el informe solicitado en el plazo legalmente establecido y aun así el registrador conserve dudas sobre la posible invasión del dominio público. Es en este segundo caso donde el registrador debe expresar, detallar y motivar suficientemente sus dudas. En cambio, ante la oposición expresa por parte de la Administración el registrador no debe, ni puede cuestionar el fondo del informe emitido por la Administración, esto es, su oposición a la inmatriculación. En cualquier caso, quien debería justificar su oposición es el Ayuntamiento, no la registradora, quien no puede cuestionar el informe Ayuntamiento ni entrar a valorar si realmente puede o no la Administración oponerse a la inmatriculación por los motivos que parecen inferirse del informe, si bien es cierto, como sostiene el recurrente, que el Ayuntamiento solo debería poder oponerse a la inmatriculación en caso de invasión del dominio público por la finca a inmatricular.
Por todo ello, debe confirmarse la calificación a la vista del informe municipal, pues dados los términos de este pronunciamiento no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada. Y sin que por otra parte el procedimiento para la inmatriculación o el recurso contra la calificación sea el adecuado para contender acerca del contenido de dicha resolución municipal.
[Resolución de 29 de septiembre de 2021 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de octubre de 2021]
Cancelación por caducidad de anotación preventiva de embargo prorrogada. Plazo. Cómputo
Registro de la Propiedad. Cancelación de anotaciones preventivas de embargo en virtud de instancia privada en aplicación del artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria. Transcurso del plazo. Prórroga anterior a la entrada en vigor de la LEC. Con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad. Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto a prorrogar.
El embargo es un acto procesal de trascendencia jurídico-real, pero cuyo objetivo no es la de constituir una garantía directa y exclusiva en favor del crédito que lo motiva, sino el aseguramiento del buen fin de la ejecución en curso mediante la afección erga omnes del bien trabado al procedimiento en el que se decreta, sin prejuzgar el modo de reparto del precio obtenido en la venta de aquél. Por medio de la anotación preventiva de embargo, lo que accede al Registro no es el crédito que motivó el embargo, sino el embargo mismo, la medida cautelar y tiene por objeto preservar el buen fin de la ejecución, impidiendo que adquirentes posteriores al embargo puedan hallarse protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se realice. Es por ello, que la anotación de embargo no es constitutiva ni supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución.
Es de aplicación, en el presente caso, el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, procediéndose a la cancelación de las anotaciones de embargo por caducidad, computándose el plazo de veinte años desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda (en este caso, la prórroga de la anotación de embargo), ya que dicha constancia de reclamación viene inserta en el asiento de anotación de embargo con constancia de las actuaciones judiciales (o administrativa) del que deriva y las cuantías por las que se asegura dicha traba y en segundo lugar, es el asiento de anotación preventiva de embargo en el que se refleja y hace constar la reclamación de la obligación garantizada y a partir del cual debe entenderse iniciado el cómputo del plazo de 20 años previsto en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria.
[Resolución de 30 de septiembre de 2021 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de octubre de 2021]
Compraventa. Extinción convencional de la condición resolutoria pactada
Registro de la Propiedad. Compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Caducidad convencional del derecho. Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En la caducidad convencional hay que estar, en aras del principio de libertad contractual a lo pactado en el título constitutivo.
Respecto a la cancelación del asiento que recoge la garantía cuya caducidad se ha convenido, es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión, sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria. Del tenor literal de la cláusula pactada puede concluirse de manera clara y directa la caducidad del asiento y no hay impedimento para su cancelación automática, para lograr que el contenido del Registro que publica el aplazamiento de pago con la amenaza de resolución de su compra se adecúe a la realidad extrarregistral de haber sido satisfecho íntegramente el precio o haber decaído el derecho, sin hacerlo depender de la actividad de las partes. Por otra parte, se consigue evitar que una certificación comprenda como contenido registral vigente una facultad que según los propios asientos del Registro está extinguida conforme al artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, si bien siempre en todo caso la cancelación deberá efectuarse mediante solicitud de quien tenga interés legal apreciado por la registradora.
[Resolución de 30 de septiembre de 2021 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de octubre de 2021]