Doble inmatriculación. Dudas del registrador sobre la coincidencia de las fincas
Registro de la Propiedad. Suspensión del inicio de un expediente de doble inmatriculación. Falta de acreditación. La primera actuación del registrador ha de ser la de apreciar la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de que efectivamente exista doble inmatriculación, total o parcial; apreciación que habrá de efectuar examinando los libros del Registro, la aplicación registral para el tratamiento de bases gráficas y la cartografía catastral; si decide no tramitar el expediente, su negativa deberá estar debidamente motivada. La existencia de dudas sobre la coincidencia de fincas ya inmatriculadas exige que se aporte documentación complementaria al objeto de disipar dichas dudas, entre las cuales, sin duda, pueden aportarse descripciones georreferenciadas y planimetría de ubicación, despejando de esta forma las dudas razonables del registrador sobre una eventual pretensión de reorganizar las parcelas ya inscritas.
En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha decisión se encuadra en las facultades de calificación del registrador, como resulta del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
[Resolución de 1 de febrero de 2022 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 22 de febrero de 2022]
Falta de validación de la firma electrónica de la certificación de los acuerdos de junta de aprobación de las cuentas
Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Falta de validación de la firma electrónica de la certificación de los acuerdos de junta de aprobación de las cuentas anuales y de la propuesta de aplicación del resultado. En el supuesto de presentación a depósito de cuentas anuales en formato electrónico mediante comunicación telemática con firma electrónica, la correspondencia entre el archivo que las contiene (en formato estándar, zip) y el archivo que contiene el certificado del acuerdo aprobatorio de la junta se lleva a cabo por la propia aplicación que genera automáticamente el algoritmo o huella digital al llevar a cabo la incorporación de los archivos. Por su parte el registrador debe verificar que las firmas electrónicas de quien realiza el envío, así como de los firmantes de la certificación de aprobación de los acuerdos son debidamente validadas por la aplicación informática correspondiente (plataforma VALIDE del gobierno de España u otra que realice la misma función), por tratarse de prestadores comprendidos en la lista de confianza a que se refiere el artículo 22 del Reglamento Europeo. En el caso de las firmas electrónicas de los firmantes de la certificación del acuerdo de junta, sólo si las firmas electrónicas son debidamente validadas puede establecerse la debida correspondencia con quienes, según Registro, están legitimados para ello.
La falta de validación de la firma electrónica del firmante del certificado del acuerdo de aprobación de las cuentas anuales impide tener a la firma electrónica como puesta y producir los efectos previstos en los artículos 3, 24, 25, 26 y 32 del Reglamento (UE), N.º 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo de 23 de julio de 2014, y en los artículos 3, 4, 6, 9 y 16 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de servicios electrónicos de confianza, que lo desarrolla. No siendo objeto de validación la firma electrónica que resulta del certificado presentado telemáticamente resulta imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo, conforme al contenido del Registro. Y todo ello sin perjuicio de que se lleve a cabo la subsanación bien generando una nueva firma electrónica que sea debidamente validable o bien aportando el certificado en formato papel y firmado de modo manuscrito por quien, según Registro, esté legitimado para ello.
[Resolución de 1 de febrero de 2022 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 22 de febrero de 2022]
Asientos de duración indefinida. Excepciones. Notas marginales de afección urbanística
Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación por caducidad de notas marginales de afección urbanística. Asientos de duración indefinida. El artículo 73 del Real Decreto 1093/1997 regula la posibilidad de practicar notas marginales para dar a conocer la situación urbanística de las fincas en determinado momento; estas notas marginales, llamadas de mera publicidad noticia, con vigencia indefinida, y sin producir gravamen ni afección real alguna, constituyen la regla general. Y como una de las excepciones a esa regla general, cabe contemplar las específicas notas marginales de afección urbanística (cuando tal afección no se haga constar el en cuerpo de la inscripción, sino por nota marginal), las cuales tienen un régimen jurídico especial.
Del tenor literal de las notas marginales cuya cancelación se solicita resulta con claridad que no son meras notas de publicidad noticia, de duración indefinida, sino asientos para hacer constar la afección real de una finca al pago de determinadas obligaciones urbanísticas, como auténtico gravamen real oponible a terceros. Y es evidente que el principio de seguridad jurídica prohíbe que se puedan crear gravámenes o afecciones registrales de vigencia indefinida. Precisamente por ello la normativa en vigor limita la vigencia de tales afecciones reales urbanísticas al plazo máximo de siete años. Ahora bien, una de las notas marginales de afección que se ha hecho constar en el Registro no lo es en garantía de los gastos de urbanización, sino en concepto de compensación económica sustitutiva del 10% de aprovechamiento medio y excesos, que tiene su encaje en el artículo 19.1 b) del Real Decreto 1093/1997. En el ámbito de las actuaciones de urbanización el legislador ha querido otorgar la misma garantía, en forma de afección real, al deber de cesión del suelo correspondiente al porcentaje legal de aprovechamiento medio o su equivalente económico que al deber de costear la obra urbanizadora propiamente dicho. Por su parte, las cantidades debidas por exceso de aprovechamiento adquirido deben ser incluidas en la cuenta de liquidación provisional del proyecto y considerarse una carga propia del expediente de equidistribución amparada también por la afección real de garantía.
[Resolución de 7 de febrero de 2022 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de febrero de 2022]
Manifestaciones relativas a errores registrales. Solicitud de cancelación expuesta en el recurso gubernativo
Registro de la Propiedad. Presentación de escrito en el que se alega que determinada inscripción registral no es ajustada a Derecho y que contiene un error en la descripción de la finca. Solicitud de cancelación de asiento expuesta en el recurso. El objeto del recurso es determinar si el acto de calificación del registrador está o no ajustado a Derecho, no siendo el recurso el cauce procedimental oportuno para ordenar la cancelación de una inscripción, pues para ello es necesario el consentimiento del titular registral debidamente causalizado o resolución judicial firme que ordene la cancelación.
Respecto a la alegación de que en la descripción de la finca se omite la existencia de hecho de determinada edificación, es claro que la constancia registral de tal edificación habría de solicitarse por el titular registral y cumpliendo los requisitos legalmente aplicables, entre ellos, los contemplados en el texto refundido de la Ley de Suelo y en la Ley Hipotecaria.
Tampoco es procedente que el registrador tome anotación preventiva de una supuesta demanda por la simple manifestación de haberse interpuesto tal demanda, sino que se precisa la correspondiente resolución judicial que acuerde formalmente ordene dicha medida cautelar.
Y respecto de las alegaciones sobre una posible adquisición del dominio por prescripción adquisitiva contra tabulas, tales alegaciones y medios probatorios no compete analizarlos al registrador, ni tiene competencia legal para eventualmente estimarlos, pues ello implicaría una rectificación del contenido del Registro, que está bajo la salvaguardia de los tribunales, sino que tales extremos habrán de ventilarse, con la necesaria contradicción, ante los órganos judiciales.
[Resolución de 9 de febrero de 2022 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de febrero de 2022]
Sociedad extinguida tras el fin del concurso. Baja en el Índice de Entidades. Nombramiento de cargos
Registro Mercantil. Sociedad anónima extinguida por insuficiencia de masa con baja provisional en el Índice de Entidades. Orden de cancelar todas sus inscripciones dada por el juez del concurso. Solicitud de inscripción de acuerdos sociales de elección de miembros del consejo de administración, designación de cargos y nombramiento de consejero delegado. El cierre registral derivado de la baja provisional de la compañía en el índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria es una cuestión sobre la que se elaboró doctrina sobre la redacción del artículo 131.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que establecía que, en caso de baja provisional de una sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se imponía un cierre registral prácticamente total del que tan sólo quedaba excluida la certificación de alta en dicho Índice. La regulación actual se contiene en el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades cuyo contenido es idéntico al de su precedente, por lo que la doctrina entonces aplicable lo sigue siendo hoy, a pesar del cambio de ley aplicable. Dicha regulación se completa con la del artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil. El contenido de estas normas es concluyente para el registrador: vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, salvo los asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales.
Resultando del registro mercantil la cancelación de asientos y extinción de la sociedad practicada en virtud de auto del juez de lo Mercantil por el que declara la finalización del procedimiento concursal por insuficiencia de masa, no cabe practicar la inscripción solicitada de reelección de miembros del consejo de administración, distribución de cargos y nombramiento de consejero delegado por resultar incompatible con el contenido del Registro. Las operaciones de liquidación societaria son competencia de los liquidadores de la sociedad sin que puedan ser llevadas a cabo por los administradores sociales que, como consecuencia del estado de disolución, quedan cesados de iure. Vigente el estado de disolución, no cabe designar administradores, ni siquiera con la finalidad de llevar a cabo operaciones de liquidación que, como queda expuesto, quedan al margen de su competencia.
[Resolución de 10 de febrero de 2022 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de febrero de 2022]