Compraventa. Tracto sucesivo. Transmisiones intermedias
Registro de la Propiedad. Escritura de elevación a público de contratos de compraventa. Acreditación de la representación de la entidad vendedora. Consentimiento de los compradores intermedios. La doctrina actual del juicio de suficiencia no es aplicable a este supuesto, por el hecho de que, por razón de la fecha de otorgamiento de la escritura calificada, el artículo 98 de la Ley 24/2001 no era aplicable por la sencilla razón de que no había entrado en vigor. En efecto, esta cuestión, la de la determinación del ámbito de eficacia temporal del citado precepto, ha de resolverse conforme a la normativa vigente en el momento de la autorización de la escritura calificada. No es posible seguir el criterio de que es la fecha de la inscripción la que ha de tenerse en cuenta puesto que las leyes imponen una determinada forma de actuar al notario, por lo que no pueden aplicarse a los actos o negocios autorizados por éste con anterioridad.
No cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos, esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. Es cierto que este poder se presume a todos los efectos legales cuando así resulta del contenido tabular, pero el registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen tanto la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular del asiento a cancelar, como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral
Lo cierto es que se reconoce la existencia de varios títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otros intermedios (entre ellos, el de cesión de la posición jurídica que en la compraventa previa ostentaban otros compradores anteriores), por lo que la validez de esos títulos anteriores condiciona la del último, y esa validez depende esencialmente del consentimiento, de la capacidad y legitimación de los cedentes, la existencia y licitud de su causa, e incluso de la observancia de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles –piénsese en la posibilidad de que aquella transmisión hubiera sido por donación–, elementos todos ellos ausentes en el documento calificado. Si no es posible acreditar el consentimiento de todas las referidas personas, cabe acudir por los últimos adquirentes al expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo registral interrumpido.
(Resolución de 23 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 15 de abril de 2022)
Suspensión de anotación preventiva de prohibición de disponer por ser el titular registral persona distinta de la demandada
Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de la prohibición de disponer. Suspensión de su inscripción por ser la sociedad titular registral de las fincas persona distinta de la demandada. El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión. El registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite e impone al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
En el presente caso y desde el punto de vista registral, instado un procedimiento en el que ha sido demandada persona distinta del titular registral, no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo y no estando amparado este supuesto en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
(Resolución de 29 de marzo de 2022 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 19 de abril de 2022)
Falta de identidad entre la finca registral y la parcela catastral con cuya certificación se pretende acreditar la antigüedad de la obra nueva
Registro de la Propiedad. Inscripción de una obra nueva por antigüedad al amparo del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo. La acreditación de la antigüedad de la obra a través de la certificación catastral se despliega en un doble aspecto: en relación con la construcción que se declara y en relación con la parcela sobre la que ésta se asienta. Para ello es necesario realizar una previa operación de correspondencia de la referencia catastral con la finca registral. Por ello, no es inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad.
El sistema de folio real imperante en nuestro Registro obliga a una plena descripción e identificación de las fincas. Y cuando hay un cambio en la naturaleza y datos descriptivos de una finca inscrita, no pueden acreditarse tales extremos mediante la simple aportación de una certificación catastral referida a una parcela que en nada se asemeja a la finca inscrita, sin perjuicio de que pueda acceder la edificación al Registro si se acredita por otros medios su antigüedad en los términos previstos en los artículos 28.4 de la Ley de Suelo y 52 del Real Decreto 1093/1997, y siempre que resulte justificado que las coordenadas de la edificación se encuentran ubicadas en la finca registral, comparando los recintos derivados de las georreferenciaciones de la finca en la que se ubica la obra nueva y la de la superficie ocupada por la edificación. Asimismo, las modificaciones descriptivas podrían acreditarse mediante el específico procedimiento previsto para ello en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en el que podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas por el registrador en su informe.
(Resolución de 31 de marzo de 2022 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 19 de abril de 2022)
Estatutos sociales. Acciones emitidas y no amortizadas
Registro Mercantil. Pormenores que ha de contener la referencia estatutaria a las acciones de una sociedad anónima representadas mediante títulos. Cuando las acciones se representan por medio de títulos, la Ley de Sociedades de Capital las contempla como bienes no fungibles. La numeración que se les exige no agota su cometido en mostrar la repercusión sucesiva que ocasionan en el montante del capital en el momento de la emisión (multiplicación del número de acciones por su valor nominal en el momento de la constitución o ampliación de capital), sino que el número asignado cumple la misión cardinal de identificar cualitativamente la posición objetivada de socio que le ha sido asignada. Prueba de ello es que la referencia al número se reclama en varios pasajes de la Ley. Congruente con este planteamiento, el Reglamento del Registro Mercantil requiere, cuando las acciones se representen mediante títulos, la constancia en los estatutos de su numeración, que podrá ser general, por clases o series, en la certificación sobre el resultado de la suscripción pública en la fundación sucesiva, en el acta notarial de identidad de firmas antes de la puesta en circulación de títulos con firma reproducida por procedimientos mecánicos, o en la inscripción del nombramiento de consejeros por el sistema de representación proporcional.
La relevancia de la publicación por el Registro Mercantil de la concreta numeración de las acciones emitidas y no amortizadas por una sociedad anónima se percibe con gran claridad al divisar la acción como título valor. La adecuada identificación estatutaria de las acciones emitidas y no amortizadas de una sociedad anónima no comporta, como parece entender el recurrente, que haya procederse a una renumeración correlativa de las que pervivan tras una reducción de capital, imposición que ninguna norma incluye de manera expresa.
(Resolución de 4 de abril de 2022 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 25 de abril de 2022)