Publicidad registral. Negativa del registrador a expedir una nota simple solicitada a través de correo electrónico

Registro de la Propiedad. Solicitud de notas simples a través del correo electrónico. El recurrente envió varios correos electrónicos al Registro de la Propiedad solicitando notas simples y desde el Registro se le contestó por la misma vía que no era un cauce adecuado para dichas peticiones, ante lo cual el peticionario interpone recurso solicitando, además, medidas disciplinarias. El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene, en consecuencia, por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral, todo ello sin perjuicio de las acciones que asisten al recurrente en el ámbito jurisdiccional. En este caso, no existe nota de calificación propiamente dicha, lo que justifica el registrador alegando que, de haberse realizado, presupone admitir el correo electrónico como medio hábil para la solicitud formal. No obstante, aun a pesar de la falta de nota calificación, el Centro Directivo entra en el fondo del asunto por razones de economía procesal.

La legislación hipotecaria en materia de nota simple obliga a que la manifestación de los libros del Registro en que consiste la nota simple deba hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos además de presenciales. Por ello es preciso que se utilicen sistemas que extremen la seguridad de los servidores depositarios de la información y que impidan ceder involuntariamente el uso de la cuenta de correo, provocar una suplantación de identidad y el acceso a información confidencial. Las Administraciones Publicas, a la hora de facilitar la comunicación de los ciudadanos por medios electrónicos, admiten como medios de comunicación el presencial, los portales de internet y sedes electrónicas, las redes sociales, acceso telefónico, correo electrónico o cualquier otro canal que pueda establecerse de acuerdo con la Ley 39/2015. Ahora bien, no todos estos medios son canales para la transmisión de datos protegidos; de hecho, todas las actuaciones y trámites referidos a procedimientos o a servicios que requieran la identificación de la Administración Pública y, en su caso, la identificación o firma electrónica de las personas interesadas, se efectúan a través de la sede electrónica. Y en cuanto al correo electrónico, su uso está indicado preferentemente para la notificación de existencia de actuaciones en la sede, siendo el facilitado por el interesado en el propio portal, con lo cual su designación goza de las mismas garantías de identificación.

El Registro de la Propiedad no es una Administración pública, pero la sensibilidad de los datos obrantes en el Registro aconseja la adopción así mismo de medidas extremas de seguridad. La Ley Hipotecaria hace referencia a las comunicaciones electrónicas, pero no expresamente al correo electrónico en los trámites registrales. En el ámbito que nos ocupa, la relación electrónica con los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles debe serlo a través de la Sede Electrónica de los mismos. El uso de dicha sede implica una serie de controles tecnológicos que garantizan la identidad del interesado y el cumplimiento de la normativa nacional y europea en materia de seguridad, firma electrónica y protección de datos. En consecuencia, la falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, por los motivos expuestos, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

[Resolución de 23 de mayo de 2022 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de junio de 2022]

Derechos de socio. Participaciones titularidad de varios partícipes en proindiviso

Registro Mercantil. Participaciones sociales titularidad de varias personas en régimen de comunidad ordinaria. Derechos de socio. Designación de representante. Del acta notarial de la junta general convocada resulta que, según proclama el presidente de esta, asistieron los socios titulares de la totalidad del capital social y se votaron, por las mayorías que en ella constan, los diferentes acuerdos, en la forma expresada en las declaraciones de dicho presidente. La particularidad del caso se encuentra en que, seis días más tarde, el notario autorizante, por iniciativa propia, extendió una diligencia en la que manifiesta que ha llegado a su conocimiento que en 2005, por título de herencia, seis socios adquirieron en proindiviso 5000 participaciones y, por ello, al no haber nombrado representante, conforme al artículo 126 de la Ley de Sociedades de Capital, el notario modifica, por su propia iniciativa, las mayorías por las que se aprobaron los acuerdos.

El notario, en un acta de junta, debe limitarse a dar fe de las declaraciones que el presidente efectúe sobre los asistentes y su participación en el capital, por lo que carece de atribuciones para extender, por su propia iniciativa, una diligencia que altere el contenido de esas manifestaciones, y menos aún para valorar las consecuencias de ese cambio, atribuyéndole unos efectos jurídicos determinados. Es más, el documento en que funda su diligencia (la escritura de manifestación y aceptación de herencia por la que seis de los socios adquieren determinadas participaciones en proindiviso, otorgada en 2005) ni siquiera acredita de manera indubitada que la situación de proindiviso ordinario se mantenga más de dieciséis años después, cuando se celebra la junta.

Si se tratara de un caso de participaciones adjudicadas pro indiviso a los herederos, la titularidad de las participaciones correspondería a cada uno de ellos en la proporción correspondiente. Y si todos los comuneros asistieron a la junta, unánimemente se reconocieron entre sí como socios, y admitidos en la misma calidad por los restantes socios de la compañía y por el presidente de la asamblea, su porcentaje de capital debe ser tenido en cuenta para determinar el quorum de asistencia. Lo que ocurre es que existe discordancia insalvable entre lo declarado por la presidenta de la junta según consta en el acta notarial de esta y lo manifestado -y certificado- por el administrador que otorga la escritura de elevación a público de los acuerdos sociales, puesto que no coinciden las mayorías por las que han sido adoptados tales acuerdos. Por ello, tales discrepancias hacen inviable la inscripción en los términos solicitados.

[Resolución de 23 de mayo de 2022 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de junio de 2022]

Elevación a público de compraventa en documento privado anterior a la declaración de incapacidad de la vendedora

Registro de la Propiedad. Elevación a público de un documento privado de compraventa otorgado por la vendedora antes de su declaración de incapacidad. Representación por su tutora sin autorización judicial. La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesaria la obtención de autorización judicial, puesto que en la fecha de otorgamiento de la escritura presentada a inscripción la vendedora ya se encontraba incapacitada, y no se acredita la fehaciencia de la fecha del documento privado.

La autorización judicial del apartado 2 del artículo 271 del Código Civil no es necesaria cuando no se trata de un acto de enajenación de inmuebles que pertenezcan al incapacitado, sino de la ratificación de un contrato privado otorgado por escrito y firmado por él. Es fundamental insistir en la diferenciación entre acto debido y acto de enajenación. El acto debido parte de la existencia previa de un acto de enajenación o disposición, razón por la cual el mismo, como acto debido no implica acto dispositivo, sino de mero reconocimiento y de obligado cumplimiento para la tutora.

Ocurre en el caso del presente recurso que no puede aplicarse esta doctrina porque no concurre un presupuesto esencial como es el hecho de que el documento privado por el que se haya producido la enajenación del bien tenga fecha fehaciente anterior a la incapacitación de la vendedora.

[Resolución de 30 de mayo de 2022 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de junio de 2022]

Edificación. Seguro decenal. Cambio de uso. Certificado técnico del arquitecto

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de edificio comercial a residencial, reforma y constitución de régimen de propiedad horizontal. Constitución del seguro decenal. El seguro de daños o caución constituye una garantía con la que el legislador pretende tutelar a los adquirentes de viviendas frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción. La ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro y su exigencia queda circunscrita a las edificaciones, de manera que, en la medida en que la reforma llevada a cabo produzca una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tenga por objeto cambiar los usos característicos del edificio, será preceptiva la prestación del seguro decenal.

En lo que a la obligatoriedad del seguro decenal respecta, debe entenderse que en los títulos que formalicen un mero cambio de uso de elementos aislados integrantes de un edificio no resulta aplicable a efectos registrales la exigencia del seguro, referido al edificio en su conjunto, a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio, de modo que los supuestos dudosos, al margen de los afectantes internamente a elementos aislados, se resolverán por la oportuna certificación técnica.

La acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, debe quedar referida al ámbito de competencias -y de responsabilidad- del arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones -de carácter técnico, no jurídico- ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes, como la construcción de nuevas plantas.

En el supuesto, las operaciones llevadas a cabo entran íntegramente en el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la medida en que se trata de obras de ampliación, modificación y reforma del edificio que producen una variación esencial de la volumetría, y, adicionalmente, tienen por objeto cambiar los usos característicos del edificio, sin que concurra ninguno de los supuestos en que la disposición adicional segunda de la mencionada ley excepciona la exigencia del seguro decenal y sin que del certificado emitido por el arquitecto autor del proyecto, profesional competente para ello, resulte lo contrario, al no contener pronunciamiento alguno sobre si la obra declarada ha significado o no una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría ni del conjunto estructural, ni ha tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio.

[Resolución de 30 de mayo de 2022 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de junio de 2022]

No se aplican las excepciones del cierre por depósito de cuentas al supuesto de baja en el índice de Entidades

Registro Mercantil. Solicitud de inscripción parcial de acuerdos sociales. Cese de uno de los dos administradores de una S.L. Hoja de la sociedad cerrada por baja en el Índice de Entidades de la AEAT. Confunde el escrito de recurso la causa de cierre de la hoja registral, que no es la falta de depósito de cuentas, sino la baja en el Índice de Entidades. No cabe aplicar las excepciones legalmente previstas al cierre por falta de depósito de cuentas al cierre por baja en el Índice Fiscal por tratarse de situaciones distintas, que obedecen a razones de ser distintas y cuyo tratamiento normativo es, asimismo, distinto.

El cierre registral derivado de la baja provisional de la compañía en el índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria es una cuestión sobre la que este Centro Directivo se ha pronunciado en multitud de ocasiones. La doctrina al respecto se elaboró sobre la redacción del artículo 131.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, que establecía que en caso de baja provisional de una sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se imponía un cierre registral prácticamente total del que tan sólo quedaba excluida la certificación de alta en dicho Índice. La regulación actual se contiene en el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, cuyo contenido es idéntico al de su precedente, por lo que la doctrina entonces aplicable lo sigue siendo hoy, a pesar del cambio de ley aplicable. Dicha regulación se completa con la del artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil. El contenido de estas normas es concluyente para el registrador: vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, salvo asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales.

[Resolución de 30 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de junio de 2022]