Transformación de local comercial en vivienda. Cambio de uso. Primera ocupación. Certificado técnico
Registro de la Propiedad. Cambio de uso de un local a residencial. «Declaración responsable» emitida por la Junta Municipal de la que resulta el fin de obra y que informa favorablemente la Licencia de Primera Ocupación. Certificación de fin de obra expedida por técnico competente con firma legitimada.
El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación. Justificada la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el mencionado artículo 28 a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles, la inscripción que se practique exigirá la acreditación de los distintos requisitos a que se refiere el precepto según que la solicitud se lleve a cabo con aportación de la documentación urbanística a que se refiere su apartado primero o con aportación de aquella otra documentación que acredite la improcedencia de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (conforme a la Ley del Suelo de Madrid, cuatro años), todo ello tal y como previene el apartado cuarto del artículo, en relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios.
La certificación expedida por técnico competente a que se refiere el repetido artículo 28 tiene la finalidad de garantizar, mediante aseveración responsable de técnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva. Por esa razón puede ser sustituida aquella certificación por cualquier otro documento administrativo que lleve implícita o presuponga esa misma aseveración por técnico especializado, máxime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urbanística, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos.
En el presente caso, el documento incorporado a la escritura calificada («Comunicación relativa a declaración responsable. Correcta primera ocupación»), expedido por el Ayuntamiento, expresa no sólo que la vivienda se encuentra debidamente terminada y apta según las determinaciones urbanísticas, ambientales y de seguridad de su destino específico, por lo que se informa favorablemente la solicitud de Licencia Primea Ocupación, sino que, practicada la inspección correspondiente, los servicios técnicos observan que las obras han sido ejecutadas y no modifican el informe de conformidad con el proyecto y las condiciones de la licencia concedida. Debe concluirse, por tanto, que este documento administrativo sustituye la certificación de técnico competente.
[Resolución de 7 de julio de 2022 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de agosto de 2022]
Exclusividad de uso del suelo en una división horizontal. División. Licencia
Registro de la Propiedad. Escritura por la que se formaliza una división horizontal tumbada. Licencia de parcelación. Atribución del uso exclusivo. Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o prius respecto de su exigencia en sede registral.
En general, la preceptiva licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de parcelación, división o segregación o aquellos que puedan considerarse legalmente equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad. No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, que sólo son posibles si reúnen las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística.
En el presente caso puede concluirse que a pesar de que el suelo tiene formalmente la condición de elemento común de la propiedad horizontal según su configuración estatutaria y que en principio únicamente se asigna el uso exclusivo de una concreta superficie de parcela en que se ubica cada vivienda, superficie superior a la ocupada por cada edificación, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que tal atribución implica una efectiva división del suelo sujeto a licencia urbanística, salvo que el órgano competente estime su innecesariedad lo que deberá acreditarse debidamente.
[Resolución de 12 de julio de 2022 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de agosto de 2022]
La autorización administrativa previa en la transmisión de derechos mineros derivados de una concesión
Registro de la Propiedad. Inscripción de la transmisión de derechos mineros derivados de una concesión administrativa. Autorización administrativa previa. Adjudicación por intervención de la administración concursal con autorización del juez del concurso.
De la normativa vigente en torno a la transmisión de derechos derivados de concesiones mineras, no cabe duda de la necesidad de autorización administrativa para su eficacia, como además se recuerda en la propia escritura de transmisión de derechos mineros objeto de calificación. Y al Registro sólo cabe que accedan títulos plenamente válidos. El hecho de que se haya producido la transmisión en sede concursal no exime del cumplimiento de los requisitos civiles y registrales aplicables que no estén exceptuados o modificados por aplicación de la legislación concursal. Así esta no exime de la obtención de la autorización de la Administración minera cuando sea preceptiva. Pero, aunque sea preceptiva no es exigible que la autorización administrativa sea previa, siendo suficiente para la inscripción en el Registro de la propiedad que tal autorización administrativa se obtenga a posteriori.
[Resolución de 14 de julio de 2022 (5.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de agosto de 2022]
Propiedad horizontal. Necesidad de unanimidad en la reasignación de cuotas de plazas de garaje
Registro de la Propiedad. Reasignación de participaciones indivisas y cambio de descripción, superficie y linderos de plazas de garaje. Consentimiento unánime de los propietarios de la subcomunidad de plazas de garaje. La cuestión nuclear por resolver es si los titulares de parte de las cuotas indivisas en que se encuentra dividido el local de un edificio destinado a garaje, y que atribuyen a los mismos el derecho a utilizar con carácter exclusivo y excluyente, en este caso, tres plazas de garaje colindantes entre sí, están facultados para, por sí solos, alterar esas concretas cuotas que, con asignación del uso de la respectiva plaza de garaje, les fueron atribuidas con ocasión de la constitución del régimen de comunidad, así como para modificar la superficie y linderos de tales plazas de garaje.
En el caso del presente recurso, las modificaciones pretendidas suponen una alteración considerable de la descripción de cada uno de los elementos, que afecta a la superficie, linderos y cuota de participación de cada una de las plazas de garaje, de modo que resulta que la configuración dominical del elemento afectado ha sufrido alteración. Por ello, dado el contenido negocial de la misma, no es posible hacerlo de modo unilateral por el titular registral. Deberá contar con la autorización, en este caso, de los restantes copropietarios del local destinado a garaje integrantes de la comunidad y, adicionalmente, con el consentimiento de los titulares de los elementos colindantes a los que pueda afectar indirectamente dicha modificación.
[Resolución de 18 de julio de 2022 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 4 de agosto de 2022]
No puede atacarse la cancelación ya practicada de un asiento mediante la vía del recurso
Registro de la Propiedad. Cancelación practicada por el registrador de la Propiedad de una inmatriculación fechada en 1985, al no constar acreditada la preceptiva publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. No cabe alterar una calificación positiva que haya sido ya consumada mediante la inscripción del título calificado, pues en tal caso la salvaguardia judicial de los asientos practicados, lo convierte en intangible para el registrador fuera de los tasados supuestos y vías que para su rectificación brinda el ordenamiento jurídico.
Permitir una revisión en vía de recurso de tales calificaciones positivas causantes de la consiguiente inscripción del título, implicaría admitir por hipótesis la declaración de su falta de conformidad con el ordenamiento jurídico, lo que generaría una situación incompatible con las presunciones de exactitud y validez del título inscrito sancionadas por la Ley a través de la formulación positiva del principio de legitimación registral -presunciones que sólo puede ser destruidas por las vías señaladas en el ordenamiento, entre las que no se encuentra el recurso-, y con el resto de efectos derivados de los principios hipotecarios de prioridad, inoponibilidad y fe pública registral.
Por tanto, la estimación del recurso en tales supuestos resultaría contraria también al principio de seguridad jurídica del tráfico jurídico-inmobiliario que inspira nuestro Derecho registral, en clara concordancia con el mandato constitucional del artículo 9.3 de la Carga Magna, generando además el riesgo de una eventual declaración contradictoria con otra previa del correspondiente órgano judicial en que se hubiese podido residenciar eventualmente la misma cuestión de fondo.
[Resolución de 20 de julio de 2022 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 4 de agosto de 2022]