Supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad registral
Registro de la Propiedad. Solicitud de certificación literal de dos ventas consecutivas en la que se haga constar expresamente el precio de las dos transmisiones a fin de interponer demanda por lucro cesante. Interés legítimo. Es preciso determinar en qué supuestos está permitido consignar el precio de venta de una transmisión de conformidad con la legislación hipotecaria y la reguladora de la de protección de datos de carácter personal. Ante una solicitud de publicidad formal, el registrador debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo y, en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir. La existencia del interés legítimo ha de probarse a satisfacción del registrador; pero que dicho interés resulte acreditado no autoriza a que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, pues la expedición de información relativa al contenido del Registro está sujeta a determinados controles derivados por un lado de la legislación específica hipotecaria y por otro de la genérica sobre protección de datos personales. Por lo tanto, aun existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, deberán quedar excluidos de la información suministrada, aquellos datos que tengan la consideración de sensibles conforme a la normativa sobre protección de datos.
Como regla general, el registrador, como responsable del Registro y en el ejercicio de su función pública, controla la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos personales, debiendo decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral. Así serían supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad y que son aplicables a la luz de la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales: a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales; b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria; c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.
[Resolución de 27 de julio de 2022 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 9 de agosto de 2022]
Solicitud de información sobre la identidad de representantes de sociedades. Publicidad. Gratuidad
Registro Mercantil. Solicitud de información sobre las personas autorizadas para representar ante terceros y/o judicialmente a determinadas sociedades y que dicha información sea publicada de forma abierta y gratuita. El contenido del Registro Mercantil es público, y el modo de poner de manifiesto su contenido es mediante la expedición de certificaciones, notas simples o por consulta por ordenador, modos de dación de publicidad accesibles en soporte papel o electrónico y sujetos a arancel. Lo anterior ha de matizarse en el sentido de que la normativa mercantil se complementa con la propia de la protección de datos de las personas físicas y de protección de los consumidores, hasta el punto de que cuando la solicitud de información mercantil se refiera a datos personales de personas físicas y no a las sociedades inscritas, debe de acreditarse el interés legítimo de quien así lo haga. La publicidad formal de los asientos registrales no puede consistir en dar conocimiento indiscriminado del patrimonio de las personas. Quien desee obtener información de los asientos debe acreditar al registrador que tiene interés legítimo en ello, de acuerdo con el sentido y función de la institución registral, si bien en el ámbito del Registro Mercantil, atendiendo a las propias necesidades de agilidad del tráfico mercantil, dicho interés debe ser interpretado en un sentido más amplio que el propio del Registro de la Propiedad. No puede confundirse el carácter público del contenido del Registro Mercantil con su acceso en masa e indiscriminado cuando se refiera a datos de personas físicas que, como en cualquier otro caso, están protegidos por normas especiales y de igual trascendencia que las que proclaman la publicidad del Registro Mercantil.
Por lo que se refiere a la solicitud de que la información sea proporcionada de modo gratuito, el derecho de sociedades de España se encuentra armonizado con el del resto de Estados Miembros de la Unión Europa conforme a la Directiva (UE) 2017/1132, reformada por la Directiva (UE) 2019/1151. Entre las materias que cubre la Directiva se encuentran las relativas a la publicidad del contenido del Registro Mercantil, su régimen económico y los medios de proporcionarla. La conocida como Directiva de Sociedades consagra el principio de que los registros mercantiles de los Estados miembros son públicos, que la manifestación de su contenido puede obtenerse por copia total o parcial o en formato formalizado de acceso electrónico, que la obtención de dicha información está sujeta a precio o coste y que cabe obtener la información directamente del Registro Mercantil correspondiente o por medio de la plataforma europea de interconexión. Por excepción, se contempla la obtención gratuita de información a través del sistema europeo de interconexión de, entre otros, los datos relativos a las personas que representen a la sociedad por pertenecer a su órgano de administración. En consecuencia, la información a que se refiere la solicitud ni está contemplada en la norma vigente como de acceso gratuito ni puede solicitarse por otro medio que no sea la plataforma de interconexión europea de registros mercantiles.
[Resolución de 27 de julio de 2022 (14.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 9 de agosto de 2022]
La constancia del plazo en la atribución del derecho de uso de la vivienda familiar a los hijos
Registro de la Propiedad. Atribución de uso del domicilio familiar a la hija y al progenitor custodio contenido en convenio regulador. Plazo. En general se entiende que la posición jurídica de los hijos en relación con el uso de la vivienda familiar atribuido a uno de los cónyuges en casos de crisis matrimoniales no se desenvuelve en el ámbito de los derechos patrimoniales, sino en el de los familiares, siendo correlato de las obligaciones o deberes-función que para los progenitores titulares de la patria potestad resultan de la misma, que no decaen en las situaciones de ruptura matrimonial. Esto no impide que, si así se acuerda en el convenio y el juez, en atención al interés más necesitado de protección, aprueba la medida acordada por los cónyuges, se atribuya, en consecuencia, el uso del domicilio familiar a los hijos menores. Uno de los aspectos que por expresa previsión legal ha de regularse en los supuestos de nulidad, separación o divorcio del matrimonio, es el relativo a la vivienda familiar, y obedece la exigencia legal de esta previsión a la protección, básicamente, del interés de los hijos; por lo que no hay razón para excluir la posibilidad de que el juez, si estima que es lo más adecuado al interés más necesitado de protección en la situación de crisis familiar planteada y que no es dañosa para los hijos ni gravemente perjudicial para uno de los cónyuges, apruebe la atribución del uso de la vivienda familiar a los hijos menores acordada por los padres. El contenido patrimonial del derecho de uso, y la posibilidad de su acceso al Registro de la Propiedad, tienen como consecuencia que, con independencia de que se trate, como ya se ha señalado, de un derecho encuadrable dentro de la categoría de los derechos familiares, deban ser respetadas las reglas relativas a los derechos cuyo acceso al Registro de la Propiedad se pretenda y a las exigencias derivadas de los principios hipotecarios.
Tratándose de derechos de vida limitada, como es el derecho de uso, una de las circunstancias que debe concretarse por los interesados es su duración o término, ya sea esta fija o variable. Esta exigencia debe imponerse a todo tipo de documento que se presente en el Registro, ya tenga origen notarial, judicial o administrativo, siendo por ello objeto de calificación por parte del registrador, al tratarse de un título judicial. No obstante, como se ha indicado, las exigencias de determinación del derecho que se inscribe no pueden imponerse desconociendo el peculiar régimen jurídico positivo que lo configura, máxime cuando este se articula en atención a intereses que se estiman dignos de tutela legal. La atribución del uso de la vivienda familiar es una forma de protección, que se aplica con independencia del régimen de bienes del matrimonio o de la forma de titularidad acordada entre quienes son sus propietarios, por lo que no puede limitarse el derecho de uso al tiempo durante el cual los progenitores ostenten la titularidad sobre dicho bien. Puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial, en el marco del Derecho común, un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando existen hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales –si bien, resultarán de modo indirecto– que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho.
[Resolución de 28 de julio de 2022 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 9 de agosto de 2022]
Requisitos de acceso al Registro de la Propiedad de concesiones y autorizaciones administrativas
Registro de la Propiedad. Solicitud de la inscripción como concesión administrativa de una Orden de una Consejería autonómica que autoriza la impartición de determinadas enseñanzas. La posibilidad de inscribir la concesión administrativa como bien inmueble, en sí misma considerada, viene prevista en el Reglamento Hipotecario; debe afectar o recaer sobre bienes inmuebles, por lo que se excluyen las concesiones de servicios públicos, que se califican en el Código Civil como bienes muebles. No obstante, nada impide la constancia registral de la afectación de determinados inmuebles a una concesión de servicio público, dada la transcendencia real de la afectación. La doctrina administrativa más reciente admite la posibilidad de afectar a concesiones administrativas también bienes privados del propio concesionario. Por tanto, no necesariamente los bienes afectos a una concesión son bienes demaniales públicos. El dato de la afectación carece de virtualidad suficiente para prejuzgar la titularidad pública de un bien; existen bienes adscritos a un fin público cuya titularidad es privada, de forma que ambos extremos –titularidad y afectación– pueden presentarse perfectamente disociados. Desde esta óptica, para afirmar que un bien determinado se mueve dentro de la órbita del dominio público habrá que comprobar, en primer lugar, que la Administración es su propietaria y, en segundo lugar, su adscripción al uso o servicio público. Solamente dándose estas dos circunstancias estaremos ante un elemento demanial, teniendo siempre presente que la segunda (afectación al servicio público) no implica necesariamente la primera (propiedad administrativa). Las concesiones administrativas son por tanto inscribibles en el Registro de la propiedad, como verdaderos inmuebles que son, al igual que los derechos reales constituidos sobre las mismas. En esto se diferencian de las meras autorizaciones administrativas para la utilización de bienes demaniales, que sólo serán inscribibles en el Registro de la Propiedad cuando la autorización atribuya un derecho de aprovechamiento especial sobre dichos bienes de dominio público y también las previstas en la legislación urbanística.
Ahora bien, en este caso, la mera aportación de la Orden 1689/2020, de 20 de julio, de la Consejería de Educación y Juventud de la Comunidad de Madrid, no es suficiente para motivar la práctica de una inscripción de concesión administrativa en el Registro de la propiedad, pues no se acompaña título concesional alguno. La documentación aportada no establece claramente el contenido del derecho cuya inscripción se pretende (unas veces invoca un derecho de uso, otras un alquiler, otras una concesión), en contravención del principio registral de especialidad. Del texto literal de la orden no resulta concesión administrativa alguna, sino mera autorización para la impartición de determinadas enseñanzas en las instalaciones que citan. Como se ha dicho, las meras autorizaciones administrativas para realización de actividades no son inscribibles en el Registro de la propiedad, salvo que atribuyan un derecho de aprovechamiento especial sobre bienes de derecho público o estén expresamente contempladas en una norma legal, como ocurre con las licencias urbanísticas. Suponiendo que la autorización esté complementada con algún título que atribuya algún derecho real sobre los inmuebles o un derecho de aprovechamiento especial sobre aquellos –y exista tracto sucesivo– será este título el que deba aportarse para la inscripción de aquel derecho. Y debe además exigirse que previamente a la calificación e inscripción se acredite el pago, no sujeción o exención de los impuestos que graven la concesión.
[Resolución de 27 de julio de 2022 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 10 de agosto de 2022]
Invasión del dominio público no deslindado. Rechazo de agrupación de fincas
Registro de la Propiedad. Inscripción de una representación gráfica con exceso de cabida. Informe desfavorable del órgano autonómico. Invasión de dominio público. La falta de deslinde impide a la Administración competente el ejercicio de las facultades administrativas de recuperación posesoria. No obstante, lo anterior, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo y vinculante a la práctica de la inscripción, diversas leyes especiales sujetan la inmatriculación de las fincas a la emisión de un informe previo favorable. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. La propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público.
Tal normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio.
(Resolución de 6 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 12 de octubre de 2022)