Alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescripción de la hipoteca

Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación por caducidad de una hipoteca, a cuyo margen consta nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a efectos de ejecución hipotecaria. Para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescripción de la inscripción de hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes, a saber:

• Primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo. En este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1.973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
• Segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente -al menos desde la perspectiva registral-, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1.964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal, sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

[Resolución de 21 de noviembre de 2022 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 12 de diciembre de 2022]

Donación en la que interviene un administrador social con cargo no inscrito

Registro de la Propiedad. Donación. Intervención de una sociedad representada por su administrador único, nombrado en escritura de la misma fecha ante el mismo notario, haciéndose constar que se encuentra pendiente de inscripción. El nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria, pero no tiene carácter constitutivo, y, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción. La circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales no significa que dicha inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación, pues, a diferencia de otros supuestos, y a diferencia también de lo que sucedía con la redacción del Reglamento del Registro Mercantil anterior de 1956, en la legislación actual, con las excepciones contempladas en la misma, no hay ningún precepto que imponga aquella inscripción en el Registro Mercantil con carácter general y previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

[Resolución de 22 de noviembre de 2022 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 12 de diciembre de 2022]

Inscripción de representación gráfica en expediente del 199 LH. Oposición del colindante

Registro de la Propiedad. Inscripción de representación gráfica solicitada en instancia privada en virtud de expediente del artículo 199 LH, añadiendo su medida superficial a la descripción registral. Oposición de titular colindante. En los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica, el Registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

A tal efecto, podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática legalmente prevista y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

El Registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del Registrador.

El juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

[Resolución de 24 de noviembre de 2022 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 12 de diciembre de 2022]

Inscribibilidad y eficacia de pacto de ejercicio unilateral de opción de compra sin intervención del concedente

Registro de la Propiedad. Escritura de ejercicio unilateral de opción de compra. Notificaciones. Términos pactados al constituirse la opción. La jurisprudencia, la doctrina científica y la de este Centro Directivo han admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho, siempre que haya exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del optante.
A efectos de lo establecido en el artículo 1.504 del Código Civil, a la vista de los artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial, siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del Servicio de Correos -bien por carta certificada con aviso de recibo o burofax con certificación de recepción por ser este medio equivalente a aquél-, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. Y sin que sea suficiente, a los mismos efectos, el simple envío a través de notario de un documento, por correo certificado (del que se deja constancia en el acta, tal y como ocurre en el supuesto que regula el artículo 201 del Reglamento Notarial), pues no constituye en sentido propio una notificación notarial si no se cumplen todos los requisitos apuntados que se establecen en citado artículo 202.

[Resolución de 29 de noviembre de 2022 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 20 de diciembre de 2022]

Proyecto de equidistribución. Inmatriculación de las fincas de origen

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de una porción resto de una finca revertida en virtud de expediente administrativo. Denegación por oposición expresa de entidad local menor y hallarse ya inmatriculada por aporte a una reparcelación. Al inscribir un proyecto de equidistribución, como ha ocurrido en el caso que nos ocupa, se procede, en primer lugar, a la inmatriculación de las fincas de origen que no estuvieran previamente inmatriculadas, con la rectificación de la extensión superficial y demás datos descriptivos precisos hasta que queden correctamente descritas e inscritas.

En el supuesto, queda acreditado, o al menos hay indicios más que fundados de que así sea, que no quedó una porción sin aportar a la reparcelación y sin inmatricular, sino que toda la finca revertida consta ya inmatriculada como aportada a la reparcelación, hipótesis confirmada por el propio recurrente cuando, pese a sostener lo contrario, afirma que inscribir lo solicitado no entorpece el desarrollo urbanístico previsto porque en el proceso de urbanización en que se encuentra -aprobación del Proyecto Inicial- dicha superficie no va a contener edificación de viviendas ni accesos o infraestructuras sino que es calificada como zona libre, con lo cual está reconociendo que esos metros cuadrados están ya incluidos dentro del proceso de urbanización, esto es, dentro de la reparcelación ya inscrita, como sostiene la registradora.

[Resolución de 30 de noviembre de 2022 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 20 de diciembre de 2022]