Ejecución hipotecaria. Mandamiento de cancelación de cargas. Purga de derechos inscritos. Arrendamientos
Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Mandamiento de cancelación de cargas. Derecho de arrendamiento inscrito en fecha anterior. Este Centro Directivo no ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el problema objeto de este recurso, la cancelación de las inscripciones de arrendamiento como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias, pero sí de una cuestión conexa, cual es la existencia o no del derecho de retracto a favor de los arrendatarios en las ventas judiciales derivadas de esas ejecuciones, pues en ambas cuestiones la respuesta se encuentra en determinar la subsistencia o extinción del contrato de arrendamiento tras la ejecución forzosa.
Según doctrina reiterada, en los supuestos de transmisión judicial de una finca se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada. Sin embargo, respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, deberá tenerse en cuenta para determinar la existencia del derecho de retracto, si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca, y si lo hizo con anterioridad a la inscripción de hipoteca o a la anotación de embargo que se ejecuta. En este último caso la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda provocará que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo o a la inscripción derecho que provoque la resolución de la titularidad del arrendador, y puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no habrá lugar a retracto. Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
La doctrina expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda suscritos antes de entrar en vigor (6 de junio de 2013) la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013. En esos casos, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme a la redacción vigente hasta el 6 de junio de 2013, disponía un plazo mínimo de subsistencia para el arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse aunque se produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento no figurase inscrito en el Registro. Una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que se refería este precepto, quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa, siendo por tanto ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La doctrina antes expuesta en relación con la interpretación de los artículos 7.2 y 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, se ha visto afectada por la nueva reforma de dichos preceptos realizada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que ha dado lugar a la nueva redacción del artículo 13.
No obstante, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del de vivienda, tanto antes como después de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento se extinguirá en cualquier momento en que el derecho del arrendador quede resuelto como consecuencia de la ejecución, a menos que dicho arrendamiento constase inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta. Por tanto, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca o a la anotación del embargo, la ejecución forzosa derivada de la hipoteca o de la traba determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto y, en consecuencia, la necesidad de realizar de la declaración arrendaticia respecto de la vivienda adjudicada.
[Resolución de 1 de diciembre de 2022 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 20 de diciembre de 2022]
Fallecimiento de administrador solidario y nombramiento como liquidador del otro administrador solidario
Registro Mercantil. Junta general universal. Acuerdo unánime de disolución y liquidación de una sociedad de responsabilidad limitada. Fallecimiento de administrador solidario y nombramiento como liquidador, tras su cese, del otro administrador solidario. Certificado de defunción. El artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil es de alcance general para la inscripción de los acuerdos sociales y tiene la evidente intención de dotar de un mecanismo que evite en la medida de lo posible la inscripción de nombramientos inexistentes en la hipótesis concreta de que el certificado del que resulte el acuerdo de nombramiento haya sido expedido por la persona beneficiada por el mismo; se trata, en definitiva, de reforzar las medidas de legalidad ordinarias para proceder a la inscripción, de modo que quede debidamente acreditada la debida conexión entre la autoría de la certificación de la que resulta el acuerdo y la titularidad vigente e inscrita en el Registro Mercantil a fin de que ésta no se modifique sin justa causa.
En el caso examinado, el liquidador único nombrado figura inscrito como administrador solidario, es decir, reúne los requisitos exigidos con carácter general al ser persona inscrita, con cargo vigente y con facultad certificante individual, por lo que no se produce el supuesto de «certificación expedida por persona no inscrita» que exige la regulación del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil para imponer otro requisito legitimador. El 147, se refiere a un caso muy concreto, el de la inscripción del cese de administradores por fallecimiento (que es obligatoria), con independencia de cualquier otra decisión social, y a tal efecto dispone que la inscripción del cese de los administradores por fallecimiento o declaración judicial del mismo se practicará a instancia de la sociedad o de cualquier interesado en virtud de certificación del Registro Civil.
Es indudable, por tanto, que para inscribir el nombramiento de liquidador es necesaria la previa inscripción del cese del administrador por fallecimiento.
[Resolución de 1 de diciembre de 2022 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 20 de diciembre de 2022]
Falta de apreciación de la coincidencia entre fincas en un expediente de doble inmatriculación
Registro de la Propiedad. Solicitud de expediente para subsanación de doble inmatriculación. Titulación pública. Copia auténtica. Firma digital. Falta de coincidencia de superficie y linderos entre las fincas. Una instancia privada con la que se pretenda la modificación del Registro ha de llevar la firma legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador, por exigencias del principio de seguridad jurídica, que impone la necesidad de identificar con plena certeza al firmante de la instancia.
En este caso la identidad del firmante está acreditada por el uso de una firma electrónica avanzada o con firma electrónica cualificada, lo cual podría ser válido, según entendió la Dirección General de los Registros y del Notariado al declarar que la exigencia de identificación del instante no puede limitarse a los medios expresados (comparecencia física o legitimación notarial), sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos; entre estos medios telemáticos que pueden utilizarse como medio de identificación del firmante se admitió la firma electrónica. Sin embargo, para que ello sea admisible la recepción de la solicitud se ha de producir por vía telemática a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores, sin que se pueda admitir si se ha recibido en papel. El documento electrónico conserva sus propiedades en cuanto viaja por la misma vía, pero una vez impreso en papel, pierde esas propiedades, pues no puede acreditarse la identidad, integridad y autenticidad del mismo. Por ello, debe cumplir los mismos requisitos previstos para este soporte en la legislación, en particular los relativos a la identidad de quien solicita la práctica de un asiento.
En conclusión, debe presentarse telemáticamente en el Registro, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la Sede Electrónica de los Registradores, o si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador.
La primera actuación del registrador en el caso del expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, ha de ser la de apreciar la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de que efectivamente exista doble inmatriculación, total o parcial; apreciación que habrá de efectuar examinando los libros del Registro, la aplicación registral para el tratamiento de bases gráficas y la cartografía catastral; poniendo el acento en que si decide no tramitar el expediente, su negativa deberá estar debidamente motivada. Una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
[Resolución de 12 de diciembre de 2022 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de diciembre de 2022]
Titularidad inscrita de un vehículo distinta de la que consta en el embargo judicial
Registro de Bienes Muebles. Denegación de anotación de embargo sobre un vehículo, decretado por el Juzgado de lo Social frente a una sociedad a cuyo nombre no consta inscrito el vehículo. La presunción de titularidad y pertenencia de un bien mueble registrable, en el ámbito jurídico sustantivo, la determina el Registro de Bienes Muebles. Así lo confirma la consagración legal del principio de legitimación registral en el ámbito del citado Registro, con su corolario de presunción, a todos los efectos legales, de pertenencia del bien a favor del titular inscrito. Ahora bien, lo anterior no debe llevar a desconocer que, por su parte, el artículo 6.3 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles (hoy Registro de Bienes Muebles) autorizó de forma expresa a esta Dirección General a adoptar las medidas necesarias para que el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, a través del Registro Central, y el Registro Administrativo de Tráfico estén interconectados informáticamente. Con base en esta autorización, el 10 de mayo de 2000 se suscribió un Convenio entre esta Dirección General y la Dirección General de Tráfico sobre interconexión informática del Registro de Vehículos y el Registro de Bienes Muebles, en el que, reconociendo las distintas finalidades de ambos Registros, se les dotó de la función de realizar consultas y actualizaciones recíprocas. Consultas que deben tener como principal objetivo el evitar dobles inmatriculaciones y la constitución de cargas sobre bienes no pertenecientes a la persona contra la que se dirige la demanda o que constituye el gravamen cuya inscripción pretende. Representa ello una manifestación de la interoperabilidad que debe existir entre ambos Registros, pese a sus distintas finalidades, en aras de conseguir un tráfico seguro, fiable y económico de los bienes muebles.
En este contexto se sitúa la Instrucción de 3 de diciembre de 2002, cuya finalidad declarada es resolver dudas respecto de determinados aspectos del funcionamiento del Registro de Bienes Muebles, así como dar contenido a la facultad atribuida a los registradores Mercantiles para utilizar como instrumento auxiliar en su calificación el citado sistema de interconexión informática habida cuenta de las particularidades que presenta el tráfico jurídico de los vehículos. Se contemplan aquí supuestos en que se produce una discordancia entre la titularidad publicada en el Registro de Bienes Muebles y la difundida en el Registro de Vehículos, desajuste que se resuelve mediante la reanudación del tracto en el primero de ellos con la oportuna inscripción a favor del que conste en el segundo, a lo que se añade, como medida de seguridad reforzada, la notificación al anterior titular para que, si lo estima oportuno, se oponga a la cancelación de su derecho.
(Resolución de 19 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de febrero de 2022)
El procedimiento del artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Coincidencia de fincas
Registro de la Propiedad. Inmatriculación de un camino público a favor de un Ayuntamiento por aplicación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Coincidencia de parte de la finca. El registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación. Además, hay que considerar que el procedimiento previsto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
Por tanto, la cuestión central de este expediente es si existen dudas fundadas o no respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita.
Con arreglo a la doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, y por ello, la nota de calificación, en la medida en que deniega la inmatriculación ya practicada, ha de ser confirmada, sin perjuicio, de la posibilidad de inscripción del deslinde administrativo o expropiación cuyo reflejo registral deberá producirse mediante resolución emanada de procedimiento en que el titular registral haya tenido la oportuna intervención, evitando así la indefensión del mismo.
(Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 7 de febrero de 2022)