Registro de la Propiedad. Derechos de adquisición preferente de la Administración en la transmisión de bienes inmuebles.
Son tres las cuestiones a analizar para valorar la eventual atribución de un derecho real de adquisición preferente a favor de la Administración, en caso de que se produzca la aportación por parte de una persona física a una sociedad de un negocio integrado por edificios que comprenden diferentes viviendas arrendadas. En primer lugar, si la aportación de bienes a una sociedad se puede considerar una transmisión onerosa a efectos de determinar el nacimiento del derecho real de adquisición preferente. En segundo lugar, si la transmisión de un negocio integrado por edificios donde hay viviendas arrendadas posibilita la atribución de un derecho real de adquisición. Y, en tercer lugar, la incidencia que tiene en este supuesto la circunstancia de que el propietario transmitente sea una persona física.
Atendiendo al medio a través del cual se produce la transmisión onerosa, la aportación a una sociedad de un negocio integrado por edificios que comprenden diferentes viviendas arrendadas no está sujeta a los artículos 1, 2 y 6 del Acuerdo de la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona (Edicto, en lo sucesivo), en aplicación del artículo 173.1 del texto refundido de la Ley de Urbanismo (TR, en adelante), en cuanto al derecho de tanteo que atribuyen a la Administración, no porque la aportación de bienes a la sociedad no sea una transmisión onerosa que no admita el derecho de tanteo, sino porque la transmisión onerosa de viviendas arrendadas a qué hace referencia el art. 173.1 del TR, vinculando el derecho de tanteo, se origina exclusivamente en los supuestos de compraventa de la vivienda arrendada, excluyendo la necesidad de interpretación restrictiva de la regulación de los límites del derecho de propiedad su aplicación a otros supuestos no contemplados en esta regulación.
Atendiendo al objeto de la transmisión onerosa, si éste lo constituye un negocio integrado por edificios que comprenden diferentes viviendas arrendadas, esta transmisión está sujeta a los artículos 1, 2 y 6 del Edicto y al artículo 173.1 del TR, en cuanto al derecho de tanteo que atribuyen a la Administración, pero eso siempre que la transmisión onerosa se lleve a término a través de un contrato de compraventa y no mediante una aportación societaria.
La tercera cuestión trata de dilucidar si la legislación urbanística que otorga el derecho de tanteo o de retracto a la Administración se aplica a todos los casos de transmisión onerosa o sólo cuando se trata de transmisiones onerosas entre sociedades, excluyendo las transmisiones entre personas físicas o en qué al menos uno de los sujetos –el transmitente- es una persona física. El preámbulo del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, propugna la restricción de las facultades dispositivas –concretadas en la concesión de un derecho de adquisición preferente a la Administración– a las entidades financieras y a los fondos de inversión inmobiliaria, con la finalidad de evitar la especulación y el enriquecimiento de estas entidades. Dado que la referencia sólo se contenía en el preámbulo y no en sus disposiciones normativas, el derecho de tanteo y de retracto que reconocía a la Generalitat de Catalunya y al Ayuntamiento de Barcelona se aplicaba a toda transmisión de viviendas en un proceso de ejecución hipotecaria con independencia de quien sea el transmitente y, por consiguiente, tanto si se trata de una entidad financiera o de un fondo de inversión como si no. Este criterio también se tiene que mantener ahora y con más razón, vistos los objetivos perseguidos por el Edicto y por el TR, que se orientan a aumentar el parque público de viviendas. Los preceptos de estos dos textos normativos se refieren a transmisiones onerosas o alienaciones onerosas, en general, sin especificación o excepción en relación con la condición de los sujetos –personas físicas o personas jurídicas– que intervienen.
En respuesta a la consulta dirigida por el Colegio Notarial de Cataluña, y con relación a los supuestos de aportación de un negocio consistente en diferentes inmuebles con varias viviendas arrendados por una persona física a una sociedad, esta dirección general resuelve con carácter vinculante para todos los notarios y notarias y los registradores y registradoras de la propiedad y mercantiles que no es procedente la aplicación de los artículos 173.1 del texto refundido de la Ley de Urbanismo y 1, 2 y 6 del Acuerdo de la Subcomisión de Urbanismo del Municipio de Barcelona, y, en consecuencia, la Administración y, en este caso, el Ayuntamiento de Barcelona, no disfruta de los derechos de tanteo y de retracto que establecen los mencionados preceptos.
(Resolución JUS/2745/2023, de 19 de julio, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas y Mediación de la Comunidad Autónoma de Cataluña, DOGC de 31 de julio de 2023)
Registro de la Propiedad. Compraventa de vivienda. Vigencia del régimen de protección oficial. Adquirente persona jurídica. Precio máximo de venta. Incorporación del visado.
La constancia en el Registro de la Propiedad del contenido de la calificación definitiva tiene su trascendencia, ya que se trata de un documento administrativo que certifica que la edificación ha cumplido cuantos requisitos son exigidos por la Ley para dotar a la misma de la calificación de protegida. Por otra parte, la constancia registral de la calificación definitiva también posibilitará al registrador la base legal para denegar las inscripciones de transmisión, exigir las notificaciones y otros requisitos legales o verificar comunicaciones a la Administración, derivadas del régimen de las viviendas de protección oficial aplicable, en las transmisiones de las mismas que se presenten a inscripción. A efectos registrales, la calificación definitiva se hace constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal, a los efectos de publicidad del carácter de la vivienda respecto de los terceros, mediante la presentación de la cédula de calificación definitiva que es un documento administrativo expedido por el órgano competente en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas. Así, el número del expediente de vivienda de protección oficial en ningún caso determina la fecha de la calificación definitiva que puede alargarse a 30 meses.
En cuanto a la aportación de un certificado del precio máximo de venta, de manera que éste sea superior al precio señalado, y esto exima de la obligación de incorporar el visado de autorización, ni la legislación estatal ni la autonómica consideran la venta de una vivienda de protección oficial con sobreprecio contrato nulo, sino que únicamente está previsto un régimen sancionador.
En cuanto a la necesidad de incorporar el visado en la transmisión de viviendas de protección oficial, la ley de Castilla y León establece que el visado consiste en una resolución que declara acreditado el cumplimiento de los requisitos objetivos y subjetivos en la adquisición o arrendamiento de una vivienda de protección pública y sus anejos vinculados, y la inclusión de las cláusulas obligatorias, y se limitará a comprobar que el precio de venta o alquiler no exceda del precio máximo legal vigente en el momento de la transmisión cuando el adquirente de la vivienda ya sea titular de parte de la misma y en transmisiones de anejos no vinculados o transmisiones o arrendamientos de una vivienda de protección pública a personas jurídicas públicas o privadas. Señala igualmente que las personas jurídicas públicas y las privadas sin ánimo de lucro podrán ser destinatarias de una vivienda de protección pública cuando en la vivienda se vayan a desarrollar actividades de interés público o social previstas en su objeto social o la vivienda se destine a realojar personas incluidas en alguno de los colectivos de especial protección.
(Resolución de 30 de enero de 2023 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 20 de febrero de 2023)
Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Escritura pública, en la que no se aporta el título previo traslativo acreditativo de la adquisición al menos un año antes.
Lo que debe estudiarse en el presente caso, es si la escritura objeto de recurso recoge dos transmisiones, como entiende la recurrente al afirmar que hubo aceptación tácita de la herencia por parte de la viuda, o una sola transmisión, como parece entender la registradora al exigir que se aporte el título previo de adquisición del primer fallecido.
En el ámbito registral la aceptación tácita no puede admitirse, siendo necesaria forma documental pública, y siendo sólo admisible la aceptación tácita cuando se trate de escritura pública que tenga por objeto otro acto que ex lege tenga valor equivalente, como ocurre en la disposición de un bien hereditario concreto; por lo que, no habiendo quedado acreditada la aceptación de la herencia en la forma señalada, opera el ius transmissionis del artículo 1.006 del Código Civil.
El denominado derecho de transmisión prevé un primer fallecimiento –el del llamado causante– seguido de la muerte de uno de sus herederos –el denominado transmitente– que no emite declaración de voluntad (ya sea expresa o tácita) aceptando o repudiando su cualidad de heredero, facultad la cual se transmite a los suyos propios –los conocidos como transmisarios–. Históricamente, doctrina y jurisprudencia han debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias al fallecer con posterioridad a los causantes el transmitente, debiendo ser en definitiva los transmisarios los que lleven a cabo la emisión de la correspondiente declaración de voluntad en torno a su aceptación en la condición de heredero o su repudiación.
El Tribunal Supremo ha zanjado esta discusión al señalar que el derecho de transmisión del artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero trasmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios; dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.
(Resolución de 8 de febrero de 2023 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de marzo de 2023)
Registro de la Propiedad. Inscripción parcial de hipoteca. Pacto de ejecución hipotecaria directa judicial. Aporte del certificado de tasación.
En el Derecho registral español la regla general sobre posibilidad de inscripción parcial de los documentos presentados en el Registro de la Propiedad es que, si el pacto o estipulación rechazados por el registrador afectan a la esencialidad del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, la inscripción parcial solo será posible, sin dicho pacto, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados, no pudiendo el registrador actuar de oficio en aras a practicar esa inscripción parcial. Solo es admitido que el registrador de la Propiedad practique de oficio una inscripción parcial, es decir, no mediando solicitud expresa de las partes, cuando el defecto de que se trate afecte solo a alguna de las fincas o derechos independientes objeto del negocio jurídico escriturado, o cuando la escritura pública comprenda diferentes negocios jurídicos, y ello siempre que de tal inscripción parcial no se derive perjuicio para nadie.
En el ámbito de las escrituras de préstamo hipotecario y, en concreto, tratándose de las cláusulas relativas al procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o a la venta extrajudicial, tales cláusulas constituyen un elemento delimitador esencial del derecho real de hipoteca, por cuanto es característica consustancial de éste la realización del valor de la garantía, y el medio más adecuado para ello son los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria que le son propios (sin perjuicio de que pueda ejecutarse por el procedimiento ejecutivo ordinario). Por ello, para poder proceder a la inscripción parcial de la hipoteca, o de su novación, sin dichas cláusulas de ejecución, se viene considerando que se precisa solicitud expresa del acreedor que se va a convertir en titular registral de la hipoteca, la cual, dada la transcendencia de dichos pactos, no debe dejar lugar a dudas interpretativas.
Solo cuando las cláusulas del préstamo hipotecario que no son inscribibles, por la razón que fuera, no afectaren a la configuración del derecho real de hipoteca será posible practicar la inscripción parcial mediante un consentimiento contractual genérico de inscripción parcial, porque la inscripción de un derecho real de forma distinta a la configurada por las partes precisa de un consentimiento expreso a esa nueva delimitación del mismo.
(Resolución de 8 de febrero de 2023 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de marzo de 2023)
Registro Mercantil. Compraventa de participaciones sociales y declaración de unipersonalidad. Inscripción de la declaración de unipersonalidad. Exigencia de presentación ante la oficina liquidadora competente.
Ante las singularidades de la sociedad de capital unipersonal, se prevén en la normativa societaria determinadas cautelas para proteger los intereses de terceros, entre las que destaca la necesaria publicidad tanto de la situación de unipersonalidad -originaria o sobrevenida- como de la pérdida de tal carácter o del cambio de socio único. En concreto, con respecto de los principios generales del sistema registral, la declaración sobre tales situaciones y circunstancias se hará constar en escritura pública, que se inscribirá en el Registro Mercantil, debiéndose expresar necesariamente la identidad del socio único, además de la fecha y la naturaleza del acto o negocio que hubiese producido la misma, lo cual no debe entenderse como una prohibición de que una misma escritura pública contenga tanto el negocio jurídico traslativo -en el caso presente una compraventa-, como la declaración del cambio de socio único. Corresponderá a los otorgantes decidir cómo instrumentar los negocios jurídicos y si, en su caso, la declaración de cambio de socio único, quieren que sea el único contenido de la escritura pública o desean realizarla juntamente con el negocio jurídico traslativo que da lugar a dicho cambio.
En cuanto a las obligaciones fiscales, la inadmisión de los documentos inscribibles en los registros públicos si no se acreditara el cumplimiento fiscal del contribuyente constituye una de las medidas establecidas por el legislador en orden a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que le impone la Ley General Tributaria. Derivado del deber de colaboración con la administración tributaria, también está la obligación del registrador de decidir si el contenido del documento presentado se halla sujeto o no a impuesto, aunque tal valoración no será definitiva en el plano fiscal, generando una responsabilidad que podrá salvar exigiendo la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción.
La legislación fiscal se refiere a un concepto amplio al vetar el acceso al registro de «ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto» (ITPAJD); es decir, no se refiere solo al acto inscribible, sino al concepto, más amplio, de documento, en este caso escritura pública. Y, en el presente supuesto, la misma contiene una compraventa de participaciones sociales, la cual está sujeta a presentación ante la oficina liquidadora. Pero es más, el registrador, ante supuestos dudosos, también puede exigir, para salvar su responsabilidad, que el documento sea presentado ante la oficina liquidadora competente y, en este caso concreto, es de aplicación la Instrucción 2/2017 de la Dirección de la Agencia Tributaria de Andalucía por la que se establecen los supuestos de no sujeción al citado Impuesto, que hace una lista, que no es cerrada, de supuestos cuya presentación no es obligatoria, sin que se haga referencia alguna a las situaciones de unipersonalidad.
(Resolución de 13 de febrero de 2023 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 8 de marzo de 2023)