- Cuando un arrendatario deja el inmueble no puede exigírsele que lo deje pintado
Contrato de arrendamiento con opción a compra. Extinción anticipada. Indemnización. Desperfectos.
El casero no puede obligar al inquilino a hacerse cargo de los gastos de pintura. Contrato de alquiler de vivienda habitual con opción de compra, en el que pactaron la duración del contrato, una renta mensual, siendo los suministros de agua y electricidad a cargo de los arrendatarios, así como la instalación de los contadores definitivos, y aceptaron el estado actual de la vivienda. Los arrendatarios desistieron de forma anticipada del contrato de arrendamiento, con pérdida de la prima de opción de compra.
La indemnización por desistimiento anticipado ha de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador. Los demandados desistieron del contrato y entregaron la posesión al actor a los tres meses de inicio del contrato, consta acreditado y no ha sido objeto de controversia ni los demandados han acreditado que se alquilara la vivienda hasta los tres meses posteriores al desistimiento y en aplicación de la jurisprudencia, estima que si bien efectivamente la indemnización a percibir seria la reclamada por la parte actora (tres meses de alquiler) estima que debe moderarse fijando la indemnización en dos meses.
Obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador la vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, " tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada, a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya y del deterioro causado por las personas de su casa.
De entre todas las reclamaciones, en cuanto a los gastos de pintura, la Audiencia hace mención a que están derivados del uso normal de la vivienda, por lo tanto no corresponde al inquilino pagarlos.
Y es que el Código Civil establece que se presupone que el inquilino recibió la vivienda en buen estado, y tiene que devolverla en el mismo estado en el que la encontró salvo que el menoscabo en ella sea por causa del paso del tiempo o causas inevitables. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca.Los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador. Tampoco puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad.
Recibir en buen estado no significa recibir "nueva" y que, con carácter general, la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, exceptuando aquellos casos especiales de abandono y suciedad.
(Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 2ª, de 29 de junio de 2023, recurso 294/2023)
- Fijación de la cuantía y tasación de las costas en préstamo multidivisa
Recurso de casación. Préstamo multidivisa. Abusividad de cláusula. Nulidad de cláusulas. Cuantía del procedimiento. Trámite procesal en que debe resolverse la discrepancia sobre la cuantía del procedimiento.
Para nuestra jurisprudencia, la cuantía del procedimiento no integra propiamente el objeto principal de la tutela judicial solicitada en una demanda. Solo sirve como dato para el examen de otros presupuestos procesales (clase de procedimiento, tipo de recurso, la competencia objetiva, etc.). Tampoco forma parte del pronunciamiento de las sentencias. Sin que tenga sentido que constituya el único contenido del recurso extraordinario por infracción procesal. Dicho esto, se entiende que el recurso extraordinario por infracción procesal no prospere. Entremos en los razonamientos que llevan a esas conclusiones. No se vulnera ningún derecho fundamental porque la fijación de la cuantía no integra el objeto de la tutela judicial solicitada. No se ha causado indefensión, ni se ha cercenado el derecho a alegar o probar. Incluso la facultad del Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) en la tasación de costas es plenamente constitucional, porque lo importante es que pueda ser revisable u objeto de control por el juez o el tribunal. Incluso en la impugnación de la valoración de las costas procesales se puede incluir la incorrecta valoración de la cuantía del proceso cuando esta no haya sido estimada con anterioridad.
Se rechaza la pretensión de la casación consistente en la reparación de todos los gastos del proceso derivados de la declaración de abuso de la cláusula, porque los límites indemnizatorios, perfectamente fijados en la norma procesal y que cumplen con las exigencias de la jurisprudencia comunitaria, en la medida en que prevén los límites “suficientes”, son adecuados al fin y no disuaden al consumidor de la defensa de sus intereses.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 25 de julio de 2023, recurso 1389/2022)
- Reconocimiento y ejecución de resoluciones judiciales. Concepto de “otra parte contratante”
Aprovechamiento por turno de viviendas turísticas. Competencia judicial. Reconocimiento y ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil. Contratos celebrados por los consumidores. Concepto de «otra parte contratante». Domicilio de una persona jurídica. Elección de la ley aplicable.
El Tribunal de Justicia declara que:
El artículo 18, apartado 1, del Reglamento (UE) n.º 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, debe interpretarse en el sentido de que la expresión «otra parte contratante», que se utiliza en dicha disposición, debe entenderse referida únicamente a la persona, física o jurídica, parte en el contrato en cuestión y no a otras personas, ajenas a tal contrato, aun cuando estén vinculadas a esa persona.
El artículo 63, apartados 1 y 2, del Reglamento n.º 1215/2012 debe interpretarse en el sentido de que la determinación, con arreglo a esta disposición, del domicilio de la «otra parte contratante», en el sentido del artículo 18, apartado 1, de dicho Reglamento, no constituye una limitación de la elección que puede efectuar el consumidor en virtud del referido artículo 18, apartado 1. A este respecto, las precisiones proporcionadas en el artículo 63, apartado 2, del mencionado Reglamento sobre el concepto de «sede estatutaria» constituyen definiciones autónomas.
El artículo 3 del Reglamento (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I),debe interpretarse en el sentido de que no se opone a una cláusula de elección de la ley aplicable que figura en las condiciones generales de un contrato o en un documento diferenciado al que se remita el contrato y que haya sido entregado al consumidor, siempre que tal cláusula informe al consumidor de que le ampara, en todo caso, en virtud del artículo 6, apartado 2, del citado Reglamento, la protección que le garantizan las disposiciones imperativas de la ley del país en el que tenga su residencia habitual.
El artículo 6, apartado 1, del Reglamento n.º 593/2008debe interpretarse en el sentido de que, cuando un contrato de consumo cumple los requisitos establecidos en dicha disposición y a falta de elección válida de la ley aplicable a tal contrato, esta ley debe determinarse con arreglo a la referida disposición, que puede ser invocada por las dos partes del contrato, incluido el profesional, y ello aunque la ley aplicable al mismo contrato con arreglo a los artículos 3 y 4 del citado Reglamento pueda ser más favorable para el consumidor.
(Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala Séptima, de 14 de septiembre de 2023, asunto C-821/21)
- Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Ley aplicable a nacionales del Reino unido
Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Acción de nulidad contrato. Partes nacionales del Reino Unido. Elección de la ley aplicable. Ley aplicable a falta de elección.
El Tribunal de Justicia declara que:
- Las disposiciones del Reglamento (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I), son aplicables, en el marco de un litigio ante un órgano jurisdiccional de un Estado miembro, a contratos en los que ambas partes son nacionales del Reino Unido, siempre que incluyan un elemento de extranjería.
- El artículo 6, apartado 2, del Reglamento n.º 593/2008 debe interpretarse en el sentido de que:
- cuando un contrato de consumo cumpla los requisitos establecidos en el artículo 6, apartado 1, del referido Reglamento, las partes del contrato podrán elegir, de conformidad con el artículo 3 del mencionado Reglamento, la ley aplicable al contrato, siempre que, no obstante, esa elección no acarree, para el consumidor de que se trate, la pérdida de la protección que le proporcionen aquellas disposiciones que no puedan excluirse mediante acuerdo en virtud de la ley que, a falta de elección, habría sido aplicable de conformidad con dicho artículo 6, apartado 1, que dispone que tal contrato se regirá por la ley del país en que el consumidor tenga su residencia habitual;
- habida cuenta del carácter imperativo y exhaustivo del referido artículo 6, apartado 2, no pueden establecerse excepciones a esta disposición en favor de una legislación supuestamente más favorable para el consumidor.
(Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala Séptima, de 14 de septiembre de 2023, asunto C-632/21)