Selección de doctrina registral. Septiembre 2023 (2.ª quincena)

• Defectos en la presentación de un modelo de contrato de compraventa de vehículo

Registro de la Bienes Muebles. Modelo de contrato de compraventa de vehículo. Datos de inscripción de la sociedad compradora. Poder de representación.

En el supuesto de hecho, el interesado (que actúa tanto en nombre propio como por cuenta de una sociedad de responsabilidad limitada) alega que su solicitud de inscripción no se adecúa al contenido del modelo oficial utilizado, pues su intención es que la inscripción se practique a favor de una sociedad de capital irregular. Dicha cuestión ni resulta de la titulación presentada ni encaja en el contenido ordinario de un modelo oficial de compraventa de bienes muebles de los aprobados por esta Dirección General. Por este motivo, si el interesado persiste en su intención, debe otorgar escritura pública ante notario de la que han de resultar los requisitos precisos para la inscripción en el Registro de Bienes Muebles salvo aquellos que derivan de su intención. Es bajo el asesoramiento profesional del notario y bajo su dirección que se debe plasmar su declaración de voluntad de modo que quede debidamente reflejada generando los fuertes efectos derivados de la autorización, permitiendo al registrador de Bienes Muebles ejercer su competencia de calificación.

Es preciso aportar al procedimiento el o los documentos de los que resulte el conjunto de circunstancias precisos para la inscripción. Por este motivo no puede ampararse la afirmación del escrito de recurso que dice que constando los datos de la escritura pública corresponde al registrador averiguar o conseguir la información solicitada en la calificación. La aportación de escritura pública que corresponde, obviamente, al interesado que es quien dispone de la correspondiente copia autorizada y a quien corresponde, en su caso, la expedición de una nueva.

(Resolución de 20 de febrero de 2023 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 15 de marzo de 2023)

• Propiedad horizontal. División de elemento privativo y constitución de subcomunidad

Registro de la Propiedad. Elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal constituido en subcomunidad. Transformación del local en viviendas y oficinas.

El vigente artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en la misma mediante la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará dicha Ley sobre propiedad horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. Se reconoce así legalmente lo que era una realidad en la práctica, de la que también ya se había hecho eco la doctrina y la jurisprudencia.

En la correcta interpretación de este precepto legal nada autoriza para entender que la constitución de una subcomunidad como la que es objeto de la escritura calificada en el presente caso exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en dicho título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad.

En el presente caso se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal, pues el local originario se subdivide en seis elementos privativos, pero tal subdivisión no requiere el consentimiento de la junta de propietarios, dada la existencia de cláusula estatutaria por la que se permite la división de los locales de la planta baja sin necesidad de dicho consentimiento. Y cabe recordar que la validez de tales cláusulas ha sido admitida tanto por este Centro Directivo como por el Tribunal Supremo.

(Resolución de 22 de febrero de 2023 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 15 de marzo de 2023)

• Denegación de acceso al registro de acta de fin de obra sin la correspondiente liquidación del ITPAJD

Registro de la Propiedad. Acta de fin de obra que no acredita la liquidación del ITPAJD.

La Ley Hipotecaria impone un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales. La inadmisión de los documentos inscribibles en los registros públicos si no se acreditara el cumplimiento fiscal del contribuyente, constituye una de las medidas establecidas por el legislador en orden a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que les impone la Ley General Tributaria, que añade la obligación para el registrador del archivo de los justificantes. Se excluye el acceso al Registro de la Propiedad y se impone al registrador el deber de comprobar, para la admisión del documento, el previo cumplimiento de las obligaciones tributarias a que pudiera estar sometido el acto o contrato que pretenda acceder al Registro, permitiéndose únicamente, antes de que se verifique la presentación en la oficina fiscal, la práctica del asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, con devolución del título presentado, a fin de satisfacer el impuesto correspondiente o, en su caso, alegar ante la autoridad fiscal la no sujeción o exención del impuesto de los actos contenidos en el documento presentado.

Del artículo 254 de la Ley Hipotecaria se desprende la exigencia para la práctica del asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad, de la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda o sobre el documento en virtud del cual se pretenda la inscripción, precepto que no es sino la reproducción en el ámbito de la legislación registral de lo dispuesto con carácter general en el artículo 54 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Ciertamente, a efectos de la liquidación del impuesto por el concepto «acto jurídico documentado», la determinación de cuándo tiene por «objeto cantidad o cosa valuable» puede resultar compleja. El «acta de final de obra» resulta esencial para poder determinar la totalidad de los elementos esenciales del tributo, especialmente su base imponible, y constituye, por ello, un documento fundamental para que el órgano competente pueda ejercer sus potestades de comprobación. En el presente caso, declarándose un final de una obra terminada, la posible sujeción o no al impuesto, o su posible exención, queda bajo la exclusiva competencia de la correspondiente oficina liquidadora.

(Resolución de 23 de febrero de 2023 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 15 de marzo de 2023)

• Baja registral de uso turístico al que se encuentran adscritas determinadas fincas

Registro de la Propiedad. Acta de constancia de uso turístico de suelo urbano. Fincas no adscritas a la explotación turística.

El control administrativo en relación a si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y aprobados.

Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una edificación debe reflejarse el conjunto de usos específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se declara, requisito que se aplica tanto a los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga. La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien acreditando por medio de certificado u otro medio hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el primer caso, por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al proyecto para el que se otorgó la autorización. En el segundo, el documento de respaldo se limita a llevar a cabo una descripción que ha de coincidir con la que aparece en el título, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles dada la eventual prescripción, o caducidad, de las acciones para restablecer la legalidad urbanística.

La doble vía de inscripción registral de las obras nuevas se refleja igualmente en la norma sectorial aplicable al presente supuesto la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias. Previendo la norma la posibilidad de que el planeamiento califique una determinada parcela como de uso mixto (residencial o turístico), la obligación de destino o adscripción conforme a un uso concreto vendrá determinada por el que haya sido asignado al inmueble construido en la parcela en virtud de la licencia concedida en el momento de su edificación, lo que condicionará, a su vez, la determinación de las limitaciones que para dichos usos se hayan definido e impuesto en el planeamiento.

En el supuesto concreto, la asignación a uso turístico se hizo constar previamente al inscribir la obra nueva y división horizontal, pero posteriormente, mediante decreto del Servicio Administrativo de Turismo, se solicitó la baja del uso turístico de algunas de las fincas, lo que se anotó también en el Registro. Mientras no se haga constar mediante la documentación administrativa que corresponda la modificación de esa baja de la unidad alojativa, las citadas fincas no se encuentran registralmente adscritas a la explotación turística.

(Resolución de 27 de febrero de 2023 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 20 de marzo de 2023)

• Ampliación de capital con cargo a reservas. Existencia, suficiencia y disponibilidad de las reservas

Registro Mercantil. Negativa a inscribir un acuerdo de ampliación de capital social en una sociedad de responsabilidad limitada con cargo a reservas por no resultar reservas suficientes para llevar a efecto el aumento en la cuantía acordada.

En virtud del principio de realidad del capital social, no cabe crear participaciones que no gocen de una efectiva cobertura patrimonial. A tal efecto, el legislador establece determinadas cautelas (aparte la proclamación expresa de tal proscripción en el artículo 59 de la Ley de Sociedades de Capital), como es la exigencia de acreditación suficiente y objetivamente contrastada de la realidad de esas aportaciones, como requisito previo a la inscripción. Esta exigencia, en la hipótesis de ampliación del capital con cargo a reservas, se traduce en la necesidad de adecuada justificación de la efectiva existencia de esos fondos en el patrimonio social y su disponibilidad para transformarse en capital, justificación que según el legislador deberá consistir en un balance debidamente aprobado por la Junta General con una determinada antelación máxima. Resulta por tanto necesario acreditar que el valor del patrimonio neto contable excederá de la cifra de capital social y de la reserva legal hasta entonces constituida en una cantidad al menos igual al importe de la ampliación, es decir, la existencia de un efectivo contravalor patrimonial no desvirtuado por otras partidas del activo o del pasivo del balance.

El aumento de capital con cargo a reservas es una modalidad de autofinanciación empresarial caracterizada por una simple operación contable, en cuanto implica una transferencia de fondos de una cuenta a otra del pasivo del balance, por lo que como tal no supone alteración patrimonial cuantitativa alguna dado que los recursos propios -suma de capital social y reservas- seguirán siendo los mismos; y otro tanto cabe decir del patrimonio social. Lo que sí supone es una modificación cualitativa de dicho patrimonio, pues los fondos así transferidos pasan del régimen de disponibilidad de que gozaban como reservas a la indisponibilidad a que quedan sujetos como capital. Por tanto, un requisito esencial para la capitalización de las reservas (incluidas las constituidas por prima de asunción) o beneficios no es sólo que tengan la consideración de recursos propios, sino también que sean de libre disposición, dado que la capitalización es una de las formas a través de las que la sociedad ejerce su facultad de libre disposición sobre ellas. Por disponibilidad de las reservas ha de entenderse, por tanto, la libertad para aplicarlas a cualquier fin, entre ellos el de reparto entre los socios. Y esa aplicación de las reservas tan sólo es posible en tanto no existan perdidas que hayan de enjugarse previamente.

A pesar de que en nuestra Ley de Sociedades de Capital no exista un precepto que proscriba expresamente para las sociedades de responsabilidad limitada el aumento del capital con cargo a reservas si en el balance figuran pérdidas, es indudable que lo importante no es el mero reflejo de la partida de reservas en el balance que sirva de base a la ampliación, sino la efectiva existencia de excedente del activo sobre el capital anterior y el pasivo exigible, según dicho balance, aunque las vicisitudes económicas de la sociedad, posteriores a aquél, puedan determinar luego la eliminación de esas pérdidas.

(Resolución de 28 de febrero de 2023 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 20 de marzo de 2023)