Si se escoge solicitar telemáticamente la publicidad registral, debe tramitarse íntegramente por este medio
Registro de la Propiedad. Denegación de la expedición de nota simple solicitada a través de correo electrónico, en el que se indica que será recogida por determinada empresa de mensajería. Debe analizarse la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre, una mensajería en el caso de este expediente.
La Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas establece que las personas físicas podrán elegir si se comunican con las Administraciones Públicas a través de medios electrónicos o no, salvo que estén obligadas, añadiendo que el medio elegido podrá ser modificado por el administrado en cualquier momento. Pero el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos señala que estarán obligados a relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo, al menos, los sujetos a los que se refiere el artículo 14.2 de la Ley 39/2015. Las personas físicas no obligadas a relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas podrán ejercitar su derecho a relacionarse electrónicamente con la Administración Pública al inicio del procedimiento y, a tal efecto, lo comunicarán al órgano competente. La voluntad de relacionarse electrónicamente o, en su caso, de dejar de hacerlo, podrá realizarse en una fase posterior del procedimiento, si bien deberá comunicarse a dicho órgano de forma que quede constancia.
Ahora bien, el procedimiento registral es un procedimiento autónomo, de naturaleza especial, que se rige por la legislación hipotecaria y, dadas sus peculiares características, no puede admitirse la aplicación automática de las normas administrativas. El carácter privado de los derechos inscribibles y el carácter público del Registro se concilian atribuyendo al procedimiento registral carácter rogado en su iniciación y automático en su tramitación, de forma que, los interesados pueden iniciarlo o no, pero una vez iniciado, no es preciso obtener el consentimiento del interesado para que se desarrollen sus distintas fases ni éstas pueden variar por la voluntad de los interesados. En esta materia, solo supletoriamente es aplicable la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Este carácter del procedimiento registral es igualmente predicable para el supuesto de solicitud de notas simples de forma telemática. El artículo 222 bis de la Ley Hipotecaria regula de forma autónoma el procedimiento de su solicitud, emisión y recepción, y de ello resulta que, si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática la tramitación se produce íntegramente por este medio, debiendo culminar en el plazo previsto, que, dada su brevedad, impide cualquier modificación en una fase posterior del procedimiento.
[Resolución de 13 de marzo de 2023 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 31 de marzo de 2023]
Aprobación de cuentas sin informe del auditor inscrito tras ser nombrado por la junta general
Registro Mercantil. Depósito de cuentas anuales. Nombramiento de auditor por la junta general inscrito en el Registro Mercantil. Cuentas aprobadas sin informe de auditoría por no superar la sociedad, ni en ese ejercicio ni en el precedente, los criterios cuantitativos del artículo 263 TRLSC. Una vez incursa la sociedad en la causa legal de obligación de verificación contable que regula el artículo 263 de la Ley de Sociedades de Capital, para quedar exceptuada de tal obligación es necesario reunir durante dos ejercicios consecutivos dos de las circunstancias que señala la indicada norma. No obstante, se mantendría la obligación de verificación contable, con el consiguiente deber de presentación del informe en el Registro al depositar las cuentas, durante todo el tiempo que durase el nombramiento inicial, a no ser que el mismo quedase revocado. Y, en este sentido, el artículo 264 de la Ley de Sociedades de Capital señala en su apartado tercero que la junta general no podrá revocar al auditor antes de que finalicen el periodo inicial para el que fue nombrado o cada uno de los trabajos para los que fue contratado una vez finalizado el periodo inicial, a no ser que medie justa causa.
Así, constando inscrita en la hoja particular de una sociedad la designación de un auditor de cuentas para la verificación de las cuentas anuales no puede efectuarse el depósito si no vienen acompañadas del oportuno informe emitido por el auditor inscrito. No otra cosa afirma el artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital, que exige la aportación de tal informe siempre que el cargo de auditor conste inscrito en el Registro Mercantil, cualquiera que sea la causa de la que derive la inscripción.
[Resolución de 27 de marzo de 2023 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 18 de abril de 2023]
El artículo 108 de la Ley Hipotecaria no contempla la posibilidad de hipotecar bienes adquiridos bajo condición suspensiva
Registro de la Propiedad. Constitución de hipoteca por los adquirentes de unos inmuebles bajo condición suspensiva, cuyo cumplimiento no ha sido debidamente acreditado. Entre los principios de nuestro Derecho Hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad, se exige que este´ previamente inscrito el derecho del transmitente. Este principio esta´ íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación. La presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
En el presente expediente los otorgantes carecen de poder de disposición de derecho alguno susceptible de ser hipotecado, al tratarse de cesionarios bajo condición suspensiva que pospone la adquisición del dominio hasta su cumplimiento, adoptando, los adquirentes, una simple posición jurídico-obligatoria.
Tales extremos no pueden confundirse con la regulación contenida en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, que dan carta de naturaleza a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales, figuras en las que el elemento condicional recae sobre la propia obligación garantizada, y no sobre la titularidad del bien.
El artículo 108 de la Ley Hipotecaria expresamente admite la hipoteca de bienes sujetos a condición resolutoria; pero no contempla la posibilidad de hipotecar bienes adquiridos bajo condición suspensiva.
[Resolución de 28 de marzo de 2023 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 18 de abril de 2023]
Acreditación del silencio positivo en una licencia de primera ocupación
Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva. Vivienda unifamiliar. Aporte de cédula de habitabilidad y de documentación que acredita concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo. En principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.
La primera ocupación es una situación del edificio ajena a la declaración de obra nueva terminada, pues nada tiene que ver con la conclusión de su construcción (aspecto material) ni su dominio –que ha operado ya por accesión y se ha patrimonializado– (aspecto jurídico), sino con una determinada aptitud del edificio para una actividad o uso por desarrollar posteriormente en el edificio terminado, en unas determinadas condiciones de calidad y seguridad, exigibles y verificables en el momento que se efectúe o prevea su ocupación. Esta concepción de la ocupación justifica que, en el caso de ser requerida por la legislación la obtención de la licencia, el régimen de concesión, a diferencia de lo que sucede con la licencia de obras, contemple el silencio positivo; del artículo 11 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana no resulta una regla expresa de silencio negativo respecto de la licencia de primera ocupación.
En los casos en que la legislación estatal y autonómica lo permitan, la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo podrá acreditarse incorporando a la escritura, en original o por testimonio: a) la certificación administrativa del acto presunto, ahora ya no como medio único ni preferente para acreditar el silencio positivo; o b) el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada, no se la ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada, o c) cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho que venga a justificar que la Administración admite la existencia de la licencia obtenida por silencio positivo.
Cuando no se aporte el certificado administrativo de acto presunto, el registrador deberá realizar la posterior comunicación de la inscripción a la Comunidad Autónoma, con constancia por nota marginal, en publicidad y nota de despacho –con fundamento en el artículo 65 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–, con referencia expresa a que el título habilitante es el acto presunto y los medios aportados para su prueba. Asimismo, deberá comunicarla al Ayuntamiento y hacer constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.
[Resolución de 31 de marzo de 2023 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 18 de abril de 2023]
La extinción del usufructo vitalicio que pertenece a una sociedad de gananciales
Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación registral de usufructo por consolidación en la nuda propietaria tras fallecer el usufructuario que identifica con certificación literal de defunción. Usufructo inscrito a nombre del fallecido y de su esposa, sin liquidación de la masa ganancial. En nuestro Derecho puede conectarse el carácter vitalicio del usufructo con la sociedad de gananciales, a pesar de las dificultades conceptuales y prácticas que supone, ya que, si en tal caso (como también fuera de la sociedad de gananciales) un usufructuario enajena su derecho de usufructo, en todo o en parte, no queda alterado el contenido del derecho, y en este sentido deben diferenciarse las siguientes situaciones:
a) Si fallece el cónyuge que adquirió el usufructo, y a cuya vida está unida la existencia de este derecho, quedará extinguido el mismo de acuerdo con el número 1 del artículo 513 del Código Civil y consolidarán los nudo propietarios el pleno dominio, siendo nulo su valor a efectos de la liquidación de la sociedad conyugal;
b) Si el que fallece es el cónyuge del que adquirió el usufructo, este derecho real sigue subsistiendo hasta tanto no fallezca el otro esposo, circunstancia que determinará su extinción. En tales casos, al no estar constituido el usufructo en favor de varias personas simultáneamente, no tiene lugar el acrecimiento, sino que se trataría de la adquisición por un único usufructuario. En este supuesto hay que tener en cuenta la posibilidad de que la adquisición del usufructo por su titular se hubiese producido con carácter ganancial. En tal hipótesis es necesario que a la muerte del otro esposo se requiera, para disponer del derecho de usufructo, o bien que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique previamente en la forma que estimen conveniente todos los interesados, o que al menos consientan los herederos del adquirente en la transmisión operada (pues se puede disponer de bienes singulares y concretos de una sociedad de gananciales en liquidación siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agoten la plena titularidad del bien y conste su aceptación);
c) Si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales, sin ninguna prevención adicional relativa al régimen jurídico del derecho adquirido, fallecido uno de ellos debe estimarse que subsiste el usufructo hasta el fallecimiento del otro cónyuge, pero ingresa en la masa ganancial disuelta;
d) si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales y se agrega, además, que es «sucesivo», esta cláusula debe entenderse en el sentido más adecuado para que produzca efecto y no sea una cláusula simplemente inútil o redundante. Si es conjunto, es ya efecto natural –mientras del título constitutivo no resulte otra cosa– el que, muerto uno de los cousufructuarios, el usufructo persista entero hasta la muerte del último. Si ahora se agrega que es sucesivo es porque se quiere algo, significa que, a pesar de estar constituido por los donantes sobre bienes gananciales, el usufructo pasará –en su día– al cónyuge supérstite y quedará excluido de la liquidación de gananciales.
(Resolución de 21 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 21 de abril de 2023)