No podrá tomarse anotación de embargo si no se dirige el procedimiento contra el titular registral
Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de embargo. Procedimiento dirigido contra persona distinta del titular registral. Las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura de la registradora toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales, sin que pudiera alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro.
Así, el artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.
Ninguna de estas circunstancias concurre en este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.
[Resolución de 11 de abril de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 5 de mayo de 2023]
El registrador, en su calificación, no puede entrar a revisar la decisión de fondo adoptada por la Administración
Registro de la Propiedad. Prohibición de disponer de un inmueble propiedad de una sociedad cuyas participaciones son objeto de embargo preventivo por ser propiedad del deudor subsidiario en un procedimiento de apremio iniciado por la AEAT. El registrador de la Propiedad, en el ejercicio de su competencia de calificación del documento administrativo presentado a despacho, no puede entrar a revisar la decisión de fondo que ha sido adoptada por el órgano de la Administración.
Acordada la medida y despachado mandamiento al Registro de la Propiedad, corresponde al registrador proceder, en el ejercicio de su propia competencia, a la calificación del documento. Es cierto que del mandamiento que ordene la anotación preventiva de prohibición de disponer debe resultar la justificación de la adopción de la medida con detalle de la relación de control sobre la sociedad. Pero de aquí no se sigue que el registrador deba o pueda revisar la cuestión de si existe o no la relación de control, cuestión cuyo conocimiento recae exclusivamente en la Administración. Así lo demuestra que la cuestión deba discutirse ante el órgano competente mediante el oportuno recurso. Del mismo modo, es ante la misma Administración ante la que hay que formular la solicitud de levantamiento de la medida preventiva y ante la que se podrá recurrir, en su caso, si existe resolución desestimatoria de la solicitud. En definitiva, la cuestión de si existe o no situación de control total o parcial, directa o indirecta, se ventila ante la Administración Tributaria y no en el procedimiento registral que limita su intervención en los términos señalados. Cuando la ley aplicable atribuya a la Administración actuante un cierto grado de apreciación y valoración de los hechos no cabe fiscalizar una decisión que se ha adoptado dentro del procedimiento seguido al efecto y con la debida audiencia del interesado, sin que quepa calificar negativamente por una distinta valoración de las pruebas aportadas al procedimiento.
No puede confundirse el especial requisito de contenido del mandamiento de anotación preventiva de prohibición de disponer (detalle de la relación de control), con una atribución de competencia para revisar o resolver sobre la previa decisión de la Administración actuante relativa a la concurrencia de los requisitos legales de existencia de relación de control. Al igual que ocurre en los mandamientos judiciales derivados de procedimientos criminales o de comiso, es la excepcionalidad de la ruptura del principio de tracto sucesivo la que justifica que el mandamiento que ordene la anotación de la medida cautelar contenga la causa que lo justifique (el detalle de la relación de control en el mandamiento administrativo; la existencia de indicios racionales de titularidad real en el judicial).
[Resolución de 11 de abril de 2023 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 5 de mayo de 2023]
Es necesario demandar y requerir el pago al tercer poseedor de bienes hipotecados que haya acreditado su adquisición
Registro de la Propiedad. Decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que no ha sido demandado ni requerido de pago el tercer poseedor que adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento. Es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquellos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
La calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obstáculo registral. Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de legitimación.
(Resolución de 26 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 15 de mayo de 2023)
Inscripción de aprovechamientos de aguas. Aguas ya inmatriculadas
Registro de la Propiedad. Acta de notoriedad y constitución de comunidad de bienes cuyo objeto es el aprovechamiento de determinadas aguas, algunas no inmatriculadas, e instalaciones para su uso. La legislación hipotecaria relativa a las aguas, al tomar en consideración la coexistencia de aguas públicas y privadas, ha regulado tanto la inscripción de las concesiones administrativas de las primeras, de las que deriva un derecho de aprovechamiento que es lo que en realidad se inscribe, como la inscripción de la propiedad privada del agua, contemplada en el doble aspecto de un bien inmueble en sí misma y de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas. Para precisar la funcionalidad del Registro de la Propiedad en los diferentes supuestos de aprovechamientos de aguas, públicas y privadas, que pueden inscribirse en el Registro de Aguas o en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, debe partirse de la existencia de distintos grados y modos de relación de los dos elementos reales constitutivos de esos aprovechamientos, que, en lo que ahora interesa, a efectos de esa funcionalidad del Registro de la Propiedad, son el derecho a beneficiarse del agua y la finca que se beneficia de la misma.
En el caso de este expediente, algunas de las aguas privadas, o turnos de aprovechamiento de aguas privadas, no figuran inmatriculadas. Otras figuran ya en la descripción de fincas ya inmatriculadas, como una cualidad de estas, o inmatriculadas como fincas independientes. Para la inmatriculación de aguas privadas en el Registro, preexistentes a la Ley de Aguas de 1985, es necesario acreditar la inclusión de las mismas en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas. También es necesario acreditar dicha inclusión cuando dichas aguas privadas ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, pero se pretende modificar las condiciones del aprovechamiento, como sucede en este caso. Tal modificación supone, o puede suponer, la necesidad de obtener una concesión que ampare esa explotación.
Y, en todo caso, dado que para estos aprovechamientos de aguas privadas que no se acogieron a la posibilidad de inscribirse en el Registro de Aguas se mantiene su titularidad, pero de manera «congelada», en las mismas condiciones en que se venían aprovechando, la inclusión en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas es el modo en que la Administración va a poder ejercer su función de constatación y control respecto de las mismas, y de ahí que sea necesario acreditar dicha inclusión para la inscripción de los aprovechamientos de aguas privadas en el Registro de la Propiedad o para modificar la inscripción de los ya inscritos, como sucede en este caso. Además, de acuerdo con la Ley del Plan Hidrológico Nacional, transcurrido un plazo improrrogable de tres meses contado a partir de la entrada en vigor de dicha ley –el día 7 de julio de 2001– sin que los titulares de aprovechamientos de aguas privadas afectados por lo regulado en la disposición transitoria cuarta de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas, hubiesen cumplido su obligación de solicitar su inclusión en el catálogo de aguas de la cuenca, no se reconocerá ningún aprovechamiento de aguas calificadas como privadas si no es en virtud de resolución judicial firme.
[Resolución de 17 de abril de 2023 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 8 de mayo de 2023]
Cueva que se extiende sobre dos fincas registrales y sobre el dominio público. Principio de accesión del dominio
Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva consistente en una bodega-cueva, que se sitúa sobre el subsuelo de una finca que procede de una segregación, sin que la existencia de la cueva resulte del contenido del Registro. El objeto de debate se centra en el defecto alegado por la registradora por el cual se exige el consentimiento expreso del titular de la finca colindante a la división de la cueva, ubicada en el subsuelo, para que se divida en dos, sobre el subsuelo de cada una de las fincas colindantes. Es innegable, desde el punto de vista físico, que existe una cueva que se extiende sobre dos fincas registrales y sobre el dominio público.
El principio de accesión del dominio tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y del Patrimonio Histórico). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, está la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales –siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral– existente en nuestro Derecho.
En el presente caso, la excepción al principio de accesión del dominio solo puede derivar de la voluntad de las partes, lo cual no resulta de la documentación objeto del expediente, sino del contenido del Registro.
Estamos ante uno de los supuestos de excepción al régimen del principio general de accesión de dominio, que ha admitido la doctrina de este Centro Directivo, que requiere el acuerdo de las partes, al no resultar dicho régimen jurídico del subsuelo del contenido del Registro, del que sí resulta la existencia física de la cueva sobre el subsuelo de dos fincas registrales, por lo que sus respectivos titulares deben consentir la determinación de ese régimen jurídico.
[Resolución de 18 de abril de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 8 de mayo de 2023]