Titularidad ob rem. Requisitos de inscripción
Registro de la Propiedad. Vinculación ob rem entre una finca registral y una parte de otra. Concreción de la porción material. Intervención de todos los comuneros. Existe vinculación ob rem entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas -que han de pertenecer a un mismo dueño- por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio. Esto supone que en los casos de titularidad ob rem se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que están adscritos.
Para que esta configuración jurídica surta los efectos expuestos deberá venir determinada por la Ley, o bien, resultar de la inscripción registral, sin que en ningún caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita, pues dicha consecuencia no depende del disponente por sí solo, ya que la alteración o modificación de la configuración jurídica de la titularidad ob rem deberá haber sido efectuada y consentida por todos sus titulares; de este modo, el único consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota de finca vinculada y sin que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión de la cuota vinculada. De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo que debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad ob rem y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales.
Son requisitos básicos para que se pueda inscribir la vinculación ob rem los siguientes:
a) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación.
b) La previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación.
c) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho.
[Resolución de 3 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (1.ª), BOE de 29 de mayo de 2023]
Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Nombramiento de administrador
Registro Mercantil. Inscripción del nombramiento de administrador único de una sociedad anónima que tiene cerrada su hoja registral por falta de depósito de las cuentas anuales. El cierre del Registro constituye una sanción contra la sociedad por el incumplimiento de la obligación legal de depositar sus cuentas anuales. No obstante, esa sanción no se aplica en relación con determinadas inscripciones que enumera el artículo 282.2 de la Ley de Sociedades de Capital, entre las que no se encuentra el nombramiento de administradores, y se levanta en los supuestos y bajo las condiciones que especifica el artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil.
Concretamente el artículo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil prevé el levantamiento provisional de la sanción cuando las cuentas no estuvieren aprobadas por la junta general, siempre que se acredite esta circunstancia mediante certificación del órgano de administración con firmas legitimadas, en la que se expresará la causa de la falta de aprobación o mediante copia autorizada del acta notarial de junta general en la que conste la no aprobación de las cuentas anuales.
[Resolución de 8 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (1.ª), BOE de 29 de mayo de 2023]
Corresponde al registrador comprobar que las firmas electrónicas son debidamente validadas por la aplicación informática
Registro Mercantil. Depósito de cuentas anuales de una sociedad de responsabilidad limitada. Aplicación del resultado. Periodo medio de pago a proveedores. Validación de la firma electrónica. En el supuesto de presentación a depósito de cuentas anuales en formato electrónico mediante comunicación telemática con firma electrónica, la correspondencia entre el archivo que las contiene (en formato estándar, zip) y el archivo que contiene el certificado del acuerdo aprobatorio de la junta se lleva a cabo por la propia aplicación que genera automáticamente el algoritmo o huella digital al llevar a cabo la incorporación de los archivos. Por su parte, el registrador debe verificar que las firmas electrónicas de quien realiza el envío, así como de los firmantes de la certificación de aprobación de los acuerdos, son debidamente validadas por la aplicación informática correspondiente (plataforma VALIDE del gobierno de España u otra que realice la misma función), por tratarse de prestadores comprendidos en la lista de confianza a que se refiere el artículo 22 del Reglamento (UE) n.º 910/2014. En el caso de las firmas electrónicas de los firmantes de la certificación del acuerdo de junta sólo si las firmas electrónicas son debidamente validadas puede establecerse la debida correspondencia con quienes, según Registro, están legitimados para ello.
En el supuesto de hecho, la falta de validación de la firma electrónica del firmante del certificado del acuerdo de aprobación de las cuentas anuales impide tener a la firma electrónica como puesta y producir los efectos previstos en el citado Reglamento y en la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de servicios electrónicos de confianza, que lo desarrolla. No siendo objeto de validación la firma electrónica que resulta del certificado presentado telemáticamente resulta imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo conforme al contenido del Registro. Todo ello sin perjuicio de que se lleve a cabo la subsanación bien generando una nueva firma electrónica que sea debidamente validable o bien aportando el certificado en formato papel y firmado de modo manuscrito por quien, según Registro, esté legitimado para ello.
No procede, en el ámbito del procedimiento registral, proporcionar una información técnica sobre las causas que han impedido la validación de la firma electrónica, información que corresponde en exclusiva a la sociedad prestadora del servicio que es quien aporta la infraestructura técnica que soporta el mecanismo.
[Resolución de 9 de mayo de 2023 (5.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 29 de mayo de 2023]
La divergencia en la descripción de las fincas no implica necesariamente la inexistencia de doble inmatriculación ni justifica denegar su tramitación
Registro de la Propiedad. Doble inmatriculación. Falta de apreciación de su existencia por el registrador. El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender nota marginal, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en el artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria. Si el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo, concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida. Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
En este expediente, el registrador sostiene la improcedencia de la tramitación del expediente, limitándose a alegar la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales, extremo éste que no implica, de por sí, la inexistencia de una posible doble inmatriculación ni, por tanto, justifica la denegación de la tramitación del expediente. Debe, por tanto, procederse a la tramitación del expediente para completar, previa audiencia de las partes, la resolución del mismo y sin prejuzgar el resultado del mismo.
[Resolución de 10 de mayo de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 1 de junio de 2023]
Tras el Real Decreto 2/2021, la justa causa para revocar el nombramiento de auditor debe justificarse
Registro Mercantil. Revocación del nombramiento de auditor de cuentas Falta de expresión en el correspondiente acuerdo de la «justa causa». El artículo 60.3 del Reglamento de la Ley de Auditoría de Cuentas. La cuestión a examinar en este expediente es el impacto normativo causado por el artículo 60.3 del Real Decreto 2/2021, de 12 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, en el régimen de la inscripción registral de revocación de auditores.
Hasta la aprobación de la citada norma, las reglas aplicables eran, por una parte, la legal, contenida en el artículo 264.3 de la Ley de Sociedades de Capital, conforme a la que la junta general no podía revocar al auditor antes del fin del periodo inicial para el que fue nombrado, o antes de cada uno de los trabajos para los que se le contrató una vez finalizado el periodo inicial, salvo que medie justa causa, y, por otra, la reglamentaria, recogida en el artículo 153.3 del Reglamento del Registro Mercantil, por cuya virtud, para inscribir la revocación del auditor efectuada por la Junta antes de que expire el período para el que se le nombró, bastaba expresar que había mediado justa causa. Así, para inscribir la revocación, únicamente era necesaria la manifestación por la sociedad de que el acuerdo de cese se producía por justa causa, sin necesidad de identificarla, y menos aún de justificarla.
Tras la entrada en vigor del artículo 60.3 del mencionado Real Decreto 2/2021, la rescisión del contrato de auditoría o revocación del nombramiento deberá comunicarse al Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas y al Registro Mercantil correspondiente en diez días hábiles desde que se haya producido y deberán figurar de forma expresa las causas que han motivado la rescisión del contrato o revocación del nombramiento. En auditorías no obligatorias no será necesario realizar tales comunicaciones, salvo que el nombramiento de auditor se encuentre inscrito en el Registro Mercantil correspondiente al domicilio social de la entidad, en cuyo caso deberá remitirse la comunicación únicamente a dicho Registro.
La competencia para decidir la revocación corresponde a la sociedad, que habrá de ejercitarla mediante la adopción de un acuerdo asambleario, y es a ella a la que incumbe acreditar mediante la oportuna certificación la resolución tomada y, en su caso, elevarlo a público. Resulta claro que esto no puede ir dirigido a quien carece de atribuciones para conformar los términos de la determinación oportuna ni para aseverar el acaecimiento de ese hecho. En consecuencia, es el acuerdo social de revocación del nombramiento de auditor el que, adicionalmente, deberá identificar las causas que justifican la destitución, y es quien ostente la potestad certificante el que deberá emitir el título idóneo para causar la oportuna inscripción.
[Resolución de 11 de mayo de 2023 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 1 de junio de 2023]