El régimen del silencio positivo en las licencias de segregación
Registro de la Propiedad. Denegación de inscripción de una escritura de segregación. Necesidad de licencia. Silencio positivo. Aunque la regla general sea la del silencio positivo, cabe excepcionarla cuando, como ocurre en al ámbito urbanístico, otra norma con rango de ley establece lo contrario, tal y como ocurre con la norma del artículo 11.7 de la Ley de Suelo y el propio artículo 140.2 de la ley andaluza. Y así, se excluye la posibilidad del silencio positivo respecto de aquellos actos administrativos que pudieran provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística. A esto se añade, en el supuesto, que la escritura se presenta bajo la vigencia del artículo 26 de la Ley de Suelo, que establece con carácter básico que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, y que el notario debe exigir, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable y el registrador, por su parte, debe verificar el cumplimiento de este requisito para practicar la correspondiente inscripción.
De lo expuesto se deriva que, con independencia de la validez y eficacia sustantiva del acto administrativo presunto, su trascendencia a efectos registrales requiere la acreditación documental de un pronunciamiento expreso de la Administración competente o un acto que integre el control previo municipal, teniendo en cuenta la necesidad de evitar el acceso registral de actos de modificación jurídico real de eficacia claudicante -artículo 33 de la Ley Hipotecaria- y que la calificación registral no se extiende al fondo material o sustantivo del acto administrativo de autorización o aprobación del acto civil cuya inscripción se pretende o, dicho de otra forma, carece el registrador de competencia para entrar a calificar si la actuación de cuya inscripción se trata se ajusta o no a la ordenación urbanística, actuación de control de legalidad que corresponderá, en primer lugar a la administración municipal en ejercicio de sus competencias en materia de disciplina y policía urbanística y, en último extremo, a la jurisdicción administrativa. En definitiva, no es que no sea admisible la adquisición de licencias por silencio administrativo positivo al amparo de una legislación que lo contemple, sino que se necesita una manifestación expresa, en este caso del Ayuntamiento, relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable para que el registrador pueda acceder a la inscripción de la segregación.
Es cierto que esta Dirección General aceptó la posibilidad de acreditar la obtención de licencia por silencio administrativo, pero lo hizo para el caso particular de la licencia de ocupación, dado el régimen particular de la misma tanto en la propia legislación autonómica como en la legislación básica estatal, de donde se desprende el diferente tratamiento que merecen los actos de división o segregación, en los que por razones de legalidad y seguridad jurídica se impone la acreditación de un acto de control administrativo. Esta necesidad de acreditación de la intervención administrativa en los actos de parcelación no prejuzga ni condiciona la competencia autonómica para regular el silencio positivo, pero, como se ha expuesto, a efectos registrales deberá acreditarse, en su caso, la concesión por acto presunto de la licencia de parcelación.
(Resolución de 23 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 20 de junio de 2023)
Solicitud de publicidad sobre cuotas de elementos privativos y de los estatutos de una propiedad horizontal
Registro de la Propiedad. Solicitud de nota simple en la que se reflejen las cuotas relativas a elementos privativos de una división horizontal, así como los estatutos de la misma. Se solicita la información a través de una única petición de nota simple, y no una nota por cada una de las fincas, al considerar implícitamente que la finca matriz no pierde su vigencia por el hecho de que se abran distintos folios registrales a los elementos privativos, vigencia que, sin embargo, sí cuestiona la registradora que fundamenta su decisión en los artículos 222.5 y 222.4 bis de la Ley Hipotecaria, que reservan las notas simples para la publicidad de asientos vigentes, por lo que entiende que lo que procede es solicitar una certificación relativa a la finca matriz.
Las notas simples, ya sean literales o por extracto, se reservan para asientos vigentes. Ahora bien, tal y como resulta de la Ley Hipotecaria, se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número tanto los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada como los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen. Del hecho de que se abra folio independiente a cada uno de los elementos de una división horizontal no se deduce que la finca matriz haya perdido vigencia, ya que en ese historial existen elementos imprescindibles para el funcionamiento de la comunidad de propietarios como pueden ser los elementos comunes, atribuciones de uso exclusivo, servidumbres a favor de otras fincas o los estatutos por los que se rige la comunidad. Por ello la publicidad de la matriz podrá solicitarse que se emita por medio de una certificación o de una nota simple.
En el caso que nos ocupa, se solicita una nota simple únicamente en cuanto a las cuotas de los elementos privativos y los estatutos, por lo que nos encontramos ante el segundo supuesto recogido en el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, el de nota simple por extracto.
Sostiene la registradora que no es posible emitir técnicamente la nota simple solicitada, pues la posibilidad de adjuntar documentos como complemento a la emisión de publicidad strictu sensu sólo está habilitada para el caso de emisión de certificaciones, pero dicha imposibilidad no puede ser imputable al solicitante. La plataforma FLOTI permite editar el texto de las notas simples, por lo que puede disponerse de otras herramientas de edición que permitan configurar la nota simple extractando los aspectos solicitados o en último caso mediante trascripción literal de todo o parte de los asientos.
[Resolución de 30 de mayo de 2023 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de junio de 2023]
Certificación del depósito en un aumento de capital con aportación dineraria
Registro Mercantil. Aumento del capital social con aportaciones dinerarias y creación de participaciones sociales. Certificación bancaria que no refleja la cantidad aportada. Constituye un principio de nuestra moderna legislación societaria, manteniendo sin interrupción desde 1989, el de la integridad del capital social de tales entidades. A hacer efectivo dicho principio contribuye de manera esencial la acreditación de la realidad de las aportaciones dinerarias que se efectúan como contravalor del capital social.
La Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de 1995 fijó un plazo de dos meses para la vigencia de la certificación del depósito de las correspondientes cantidades a nombre de la sociedad en una entidad de crédito y añadió que, durante este período de vigencia, la cancelación del depósito por quien lo hubiera constituido exigirá la previa devolución de dicha certificación a la entidad de crédito emisora, sistema que mantiene la Ley de Sociedades de Capital. Al establecer este plazo, el legislador ha pretendido evitar que se consideren adecuadas para acreditar los desembolsos de las aportaciones dinerarias certificaciones bancarias de ingresos que por su fecha pueden obedecer, razonablemente a motivos diferentes de la efectiva integridad del capital social. En efecto, lo importante del depósito es que realmente se efectúe y que esté a disposición de la sociedad, cuando menos dos meses anteriores a la fecha de la constitución o ampliación de capital. Será por tanto la fecha de la certificación la que de modo efectivo acredite la aportación dineraria siempre y cuando pueda deducirse de manera inequívoca el ingreso efectivo en la entidad de crédito y la finalidad de la imposición. Ello evita que por un posible retraso en la formalización de la escritura de constitución el aportante que efectuó su aportación tenga que volver a realizar el depósito con idéntica finalidad. Dicho de otro modo, la entidad bancaria, al certificar, renueva el depósito que fue efectuado en su día, computándose desde esta fecha el plazo de 2 meses previsto para la vigencia de la certificación.
En el presente caso, la peculiaridad radica en que, a pesar de que la certificación bancaria está vigente y contiene las fechas de los ingresos -anteriores en menos de dos meses a la fecha del acuerdo- y los demás requisitos indicativos del desembolso de la aportación dineraria, especialmente la finalidad de ésta respecto del aumento del capital con la correspondiente prima, especifica que en la fecha de emisión de dicha certificación el saldo de la referida cuenta bancaria abierta a nombre de la sociedad es inferior al que resulta de la suma de la cantidad en que se ha aumentado el capital y el de la prima que también se ha acordado. Pero la objeción que se expresa en la calificación, en los términos en que se ha formulado («que a la fecha de emisión de la certificación bancaria no existe la cantidad aumentada»), no puede ser mantenida, pues resulta evidente que la referida certificación bancaria acredita inequívocamente que, en la fecha de adopción del acuerdo cuestionado, la cantidad de la aportación en concepto de aumento de capital social estaba a disposición de la sociedad en la cuenta a su nombre. De este modo, la finalidad de las normas referidas -garantizar la integridad del capital social- queda razonablemente satisfecha.
[Resolución de 30 de mayo de 2023 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de junio de 2023]
La venta de participaciones indivisas de una finca no implica, por sí sola, que exista parcelación ilegal
Registro de la Propiedad. Reglamento de uso y funcionamiento de una comunidad indivisa anexo al contrato de compraventa elevado a público de una participación. Atribuciones del uso de determinadas porciones de finca. La falta de transcendencia real ha sido sostenida por este Centro Directivo cuando se trata de la atribución de una mera facultad de usar, graciosamente, en precario o en comodato, pero no cuando alcanza la configuración erga omnes de un derecho real, con la inmediatividad y oponibilidad propia de tales derechos, aunque tal derecho de uso no sea transmisible o se vincule a una cuota indivisa en una comunidad ordinaria. Las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística prevén la inscribibilidad de las atribuciones de uso en plazas de garaje, y este Centro Directivo las ha admitido en general para las atribuciones de uso vinculadas a cuotas indivisas sobre fincas rústicas o urbanas en general en cuanto suponen la vinculación entre la titularidad de un porcentaje concreto del dominio la finca y la atribución del derecho exclusivo de uso sobre una parte concreta determinada de aquella.
La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone una división material del terreno, sino por el contrario presupone la unidad del terreno sobre el que recae, y, por tanto, no se puede exigir la división previa del terreno. Tampoco por esa razón es necesaria licencia municipal de segregación. Sólo en el caso de que por las circunstancias concurrentes (acceso directo a la vía pública de cada trozo de terreno asignado en uso u otras) pueda entenderse que se está generando un verdadero fraccionamiento del terreno, en definitiva, un núcleo de población, es cuando el artículo 79 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística obliga a proceder en la forma determinada en el citado artículo, pero sin que se prevea una denegación directa del título. Serían así elementos indiciarios de una parcelación que podrán alegarse por el registrador las «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes» a que se refiere el citado artículo para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el repetido artículo, como medidas preventivas de carácter registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable.
Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.
[Resolución de 31 de mayo de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de junio de 2023]
Denegación de prórroga de anotación de embargo cancelada por caducidad
Registro de Bienes Muebles. Mandamiento de prórroga de anotación preventiva de embargo. Anotación cancelada por caducidad. A cada acto o derecho inscribible se le aplicará la ley o norma que lo regula y se practicarán los asientos en la sección correspondiente según su objeto y con sujeción a su Arancel propio y específico. Así, se aplicará según los casos, la Ley de Venta a plazos y su Ordenanza a los actos sujetos a ella (venta a plazos, arrendamiento financiero, anotaciones de embargo de los derechos del comprador a plazos o del arrendatario, etc.-), siendo de aplicación a tales actos el Arancel contenido en el artículo 36 de la Ordenanza; la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, a las operaciones propias del Registro de Condiciones Generales, que tiene también su propio Arancel; el Arancel de los Registradores Mercantiles en materia de buques y aeronaves; la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento y su Reglamento a la inscripción de hipotecas mobiliarias y prendas sin desplazamiento y las motivadas por su ejecución, así como las anotaciones de embargo sobre la propiedad de bienes muebles, siendo de aplicación el Arancel de los Registradores de la Propiedad, según dispone el artículo 58 del Reglamento de la Ley de Hipoteca mobiliaria y Prenda sin desplazamiento.
Resultando del propio asiento practicado que la anotación se practica en virtud de la aplicación del artículo 68 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión, y que su duración es de tres años, se deduce con claridad que a la fecha de presentación del mandamiento de prórroga la anotación ya estaba caducada lo que impedía la práctica de cualquier asiento en relación a la misma. No puede afirmarse que resulta de aplicación el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, que fija la duración de la anotación preventiva en cuatro años, pues es de aplicación la norma relativa a la hipoteca mobiliaria y a la prenda sin desplazamiento cuando el objeto sobre el que recae la traba es un bien sujeto a la misma. Por el mismo motivo y aunque el mandamiento judicial se refiera a la duración de la prórroga en términos que no encuentran acomodo en la norma aplicable, es esta última la que determina el plazo de la anotación preventiva cuya prórroga se pretende.
[Resolución de 31 de mayo de 2023 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de junio de 2023]