La inscripción de contratos en el Registro de Bienes Muebles requiere ajustarse a los modelos oficiales
Registro de Bienes Muebles. Solicitud de cancelación de reserva de dominio sobre un vehículo parte de un arrendamiento financiero. Denegación por no resultar la solicitud en modelo oficial ni el consentimiento del arrendador inscrito. Inscrita en el Registro de Bienes Muebles una reserva de dominio a favor de su titular registral, entran en funcionamiento los principios registrales que protegen su titularidad. Consecuencia del principio de legitimación en el ámbito del Registro de Bienes Muebles es la oponibilidad frente a terceros de las reservas de dominio inscritas. De este modo, la inscripción de la reserva de dominio a favor de un titular determinado implica que sólo a él se le reconoce legitimación activa o dispositiva sobre el bien inscrito, así como que tampoco podrán ser embargados dichos bienes por deudas del comprador, aunque sí por deudas del beneficiario de la reserva de dominio. Consecuentemente, si la demanda o embargo se dirige contra personas distintas de los titulares de derechos inscritos, el Registrador denegará la anotación y comunicará, mediante certificación al Juez, Tribunal o autoridad que hubiera decretado la anotación, que el bien o derecho figura inscrito a favor de persona distinta del deudor o demandado. Una vez registrado un contrato de financiación con reserva de dominio sobre un vehículo, coexisten en el Registro dos titularidades: el derecho de dominio que corresponde a quien financia, y el derecho del adquirente que derive del tipo contractual que las partes hayan pactado. El principio de legitimación actúa sobre ambas titularidades de modo que sólo el titular de cada una de ellas podrá realizar actos de disposición sobre la misma y sólo su titularidad responderá frente a terceros de las eventuales responsabilidades que contra el mismo puedan derivarse.
La Orden de 19 de julio de 1999, por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, es la norma vigente en la llevanza del Registro de Bienes Muebles y carece de cualquier regulación sobre la caducidad de los asientos de dicho registro, circunstancia que no produce ningún vacío legal, sino que consagra el criterio normativo aplicable desde su entrada en vigor que determina que las inscripciones o anotaciones se cancelarán por solicitud del vendedor, financiador, arrendador o titular de la garantía con expresión de la causa que la motive, y siempre que no se perjudiquen derechos de terceros, o por resolución judicial.
Para que puedan ser inscritos los contratos a que se refieren los artículos 2 y 4 de la Ordenanza habrán de ajustarse a los modelos oficiales aprobados por la Dirección General de los Registros y del Notariado; la falta de adecuación a tales modelos oficiales determinará la suspensión de la inscripción.
[Resolución de 22 de junio de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de julio de 2023]
El ejercicio del derecho de vuelo comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal
Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Atribución de derecho de vuelo a un elemento privativo en el título constitutivo. El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. Es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie. En el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común. Así, es un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal. No puede pertenecer al propietario del suelo, de lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio, y, por tanto, sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él.
El ejercicio del derecho de vuelo constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos (entre ellos los relativos a la necesaria fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento). En una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo. Si el edificio no estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, deberá constituirse. Si lo estaba, se fijarán las nuevas cuotas por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo, aunque se ha permitido la cláusula estatutaria por la que el propietario, antes de la enajenación de los diferentes pisos o locales, se reservase el derecho a elevar plantas en un tiempo determinado, expresando que las cuotas serían proporcionales a su extensión y fijadas por el titular del derecho en su día, pudiendo alterar las de las demás. Todo ello es consecuencia inmediata de que, a diferencia de la construcción que se lleve a cabo sobre fincas de propiedad completamente separada, que accederán al dominio de conformidad con las reglas generales de la accesión del Código Civil, en el caso del régimen de propiedad horizontal la especialidad de su regulación excepciona la aplicación del principio de accesión.
[Resolución de 26 de junio de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de julio de 2023]
Determinación estatutaria de las actividades que integran el objeto social
Registro Mercantil. Escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada unipersonal. Constancia del régimen económico-matrimonial. Objeto social. CNAE. En sede de Registro Mercantil, el estado civil, aunado en el caso de personas casadas al régimen económico-matrimonial, puede ser en ocasiones relevante, bien para calificar, por ejemplo, el poder de disposición sobre los bienes aportados a una sociedad, o publicar frente a terceros aquel régimen respecto de quien pueda resultar responsable patrimonialmente como empresario individual o como socio colectivo de una sociedad personalista. Cuando, como en el caso presente, el único socio fundador de una sociedad de responsabilidad limitada lleva a cabo una aportación dineraria para cubrir la integridad del capital social, el dato de si su régimen económico-matrimonial de separación de bienes resulta de la aplicación de la norma o de capítulos matrimoniales, resulta innecesario.
La Ley de Sociedades de Capital exige que la definición estatutaria del objeto social se realice mediante la determinación de las actividades que lo integren, y esa determinación ha de hacerse de modo que acote suficientemente un sector económico o un género de actividad mercantil legal o socialmente demarcados. No pueden incluirse en el objeto los actos jurídicos necesarios para la realización o el desarrollo de las actividades indicadas en él ni la realización de cualesquiera otras actividades de lícito comercio ni emplearse expresiones genéricas de análogo significado, prohibiciones que no deben extenderse a supuestos que no pueden calificarse como indiscutiblemente relativos a su contenido.
Así, habrá indeterminación cuando se utilice una fórmula omnicomprensiva de toda posible actividad comercial o industrial en donde se empleen unos términos generales, pero no existirá si a través de términos concretos y definidos se señala una actividad de carácter general. Por otra parte, desde la entrada en vigor de la Ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, se exige que la escritura de constitución y la inscripción de la sociedad, o las de modificación del objeto social, contengan necesariamente el código de actividad -según la Clasificación Nacional de Actividades Económicas- correspondiente a la principal que desarrolle la sociedad.
Es la definición estatutaria del objeto social, y no el efectivo desenvolvimiento posterior de las actividades en él comprendidas, lo que determina la aplicabilidad de aquellas disposiciones especiales que prevén el cumplimiento de ciertos requisitos por razón del ámbito de actuación delimitado, de modo que desde el momento fundacional la sociedad ha de reunir todos los requisitos que hagan viable el completo desarrollo de cualesquiera actividades que integran el objeto social; la delimitación por el género comprende todas sus especies, por lo que se requiere previsión específica para que alguna de ellas pueda quedar excluida y no a la inversa.
En los estatutos calificados se especifica la exclusión de todas aquellas actividades para cuyo ejercicio la Ley exija requisitos especiales que no sean cumplidos por la sociedad. Una cláusula semejante es suficiente para que quede excluida la referida tacha cuando de las normas estatutarias no puedan resultar actividades que caigan bajo la esfera de las sociedades profesionales ni del contenido del objeto social resulten actividades que por una inferencia lógica quedan sujetas a legislación que exige el cumplimiento de requisitos especiales. Pero, fuera de estos supuestos, la mera previsión de una actividad expresada en términos generales sin concurrencia de los elementos que configuran la sujeción a una norma especial no puede justificar la exclusión de aquella al no estar presentes los supuestos para su aplicación.
[Resolución de 26 de junio de 2023 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de julio de 2023]
No puede pretenderse la inscripción solo por constar el inmueble en el convenio regulador de la separación o divorcio
Registro de la Propiedad. Adjudicación de finca mediante convenio regulador aprobado en sentencia de separación de mutuo acuerdo. Finca inscrita como privativa, adquirida por el esposo en estado de divorciado antes del matrimonio y que no constituye vivienda habitual. Sólo son inscribibles aquellos actos que constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial, al tratarse de un acto voluntario y consciente celebrado por los interesados, fuera de una contienda o controversia entre los mismos.
Los cónyuges, en ejercicio de su libertad civil, pueden incluir en un único convenio la liquidación del conjunto de sus relaciones patrimoniales, tanto las derivadas de la celebración del matrimonio como cualesquiera otras que pudieran existir entre ellos. Pero, el hecho de que el convenio contenga un conjunto de acuerdos que excedan de su contenido legal impone su discriminación a efectos de decidir lo que puede como tal acceder al contenido del Registro y lo que no puede acceder. La aprobación de lo que constituye el contenido legal del convenio no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.
El convenio privado entre las partes, en lo que no es su contenido típico, no queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe u homologue lo que constituye su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se siguen las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público, en la forma determinada por el ordenamiento jurídico y de acuerdo con los procedimientos legales específicamente previstos, lo que constituyen acuerdos privados. De otro modo se estaría utilizando un procedimiento que tiene un objeto determinado para el ejercicio de acciones y pretensiones distintas, que deben conocerse por el juez que tenga atribuida la competencia y por el procedimiento correspondiente. La existencia dentro del convenio de negocios complejos, en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente común se compensa con adjudicación de bienes privativos del otro cónyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa, deben tener su reflejo documental, pero no puede pretenderse su inscripción por el mero hecho de que consten en el convenio regulador de la separación o divorcio cuyo contenido propio es un negocio que es exclusivamente de liquidación del régimen económico matrimonial.
[Resolución de 20 de junio de 2023 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 17 de julio de 2023]
Pactada la ejecución extrajudicial sin apoderamiento, deberá ser el deudor hipotecante quien otorgue el título traslativo
Registro de la Propiedad. Escritura de venta de finca hipotecada en virtud del procedimiento de ejecución extrajudicial ante notario otorgada por el acreedor hipotecario, en su propio nombre y en nombre y derecho, y en representación del deudor hipotecante, sin que este le haya conferido poder alguno. En el presente expediente se debate si un tercero, concretamente el acreedor hipotecario, puede otorgar la escritura de venta de una finca hipotecada en virtud del procedimiento de venta extrajudicial ante notario, sin que resulte acordado e inscrito en el pacto correspondiente el previo apoderamiento.
El artículo 129 de la Ley Hipotecaria, junto con el artículo 234 del Reglamento Hipotecario, dan carta de naturaleza al procedimiento de ejecución extrajudicial, determinando la necesidad del pacto del mismo de manera separada de las restantes estipulaciones de la escritura. A su vez, establece dicho artículo 234, la designación de la persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante, que podrá recaer en el propio acreedor. Por tanto, pactado el procedimiento de ejecución extrajudicial sin que en el título constitutivo de la hipoteca se haya realizado apoderamiento alguno, deberá ser el propio deudor hipotecante, titular del bien, quien otorgue el correspondiente título traslativo, sin poder entenderse implícita delegación alguna de dicha facultad. Voluntad que tan sólo podrá ser suplida por la autoridad judicial en el oportuno procedimiento y sin que lo pueda suplir un juicio erróneo de suficiencia por el notario.
[Resolución de 29 de junio de 2023 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 17 de julio de 2023]