El acta no constituye la forma ad substantiam de las declaraciones de los socios ni de los acuerdos sociales

Registro Mercantil. Junta general. Acta. Certificaciones Reflejo del resultado de las votaciones y de las mayorías con que se ha adoptado cada acuerdo. La cuestión debatida en este expediente consiste en apreciar la eventual exigibilidad ad substantiam de las menciones requeridas por el Reglamento del Registro Mercantil para las actas de juntas generales (artículo 97.1.7.ª) y las certificaciones que de ellas se expidan (artículo 112); en concreto, la relativa al «resultado de las votaciones, expresando las mayorías con las con que se hubiere adoptado cada uno de los acuerdos».

El acta no constituye la forma ad substantiam de las declaraciones de los socios ni de los acuerdos sociales sino que preserva una declaración ya formada, de modo que mediante la constatación de los hechos -consistentes o no en declaraciones- garantice fundamentalmente el interés de todos aquéllos a quienes pueda afectar tales acuerdos y en especial el de los socios disidentes y ausentes, de manera que si lo que se eleva a público es el acuerdo social y para ello puede tomarse como base la certificación de los mismos, no existe inconveniente para que el título inscribible sea una escritura en la cual quien tenga facultades suficientes para ello certifique sobre tales acuerdos en el cuerpo de la escritura sin que sea necesaria una certificación en documento unido a dicho título público.

En el caso examinado, el silencio de la certificación en cuanto a la mayoría con la que fueron adoptados los correspondientes acuerdos ha sido reparada con la declaración del administrador único compareciente, indicativa de que se tomaron por unanimidad. Con esta finalidad, señala en la escritura que se tomaron «por unanimidad» los acuerdos a que se remite.

[Resolución de 10 de julio de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de julio de 2023]

Decreto de Alcaldía que suspende obras sin licencia. Acceso al registro de la propiedad

Registro de la Propiedad. Negativa a practicar el asiento de presentación. Decreto de la Alcaldía que ordena la suspensión de obras de una edificación sin licencia. El registrador debe negarse a extender asiento de presentación cuando el propio presentante manifieste que su intención no es que el documento provoque algún asiento en los libros del Registro o cuando el documento sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro (o, dicho de otra manera, cuando de forma evidente resulte que el título nunca podrá´ provocar un asiento en los libros de inscripciones). Fuera de estos casos, el registrador ha de presentar, aun cuando ya al tiempo de la presentación compruebe o intuya la existencia de algún defecto que, una vez practicada la oportuna calificación, impedirá´ la práctica del asiento registral solicitado.

Una orden de suspensión de unas obras que se están ejecutando sin la preceptiva licencia constituye sin duda una medida propia de un expediente de disciplina urbanística. De hecho, la constancia registral de una orden de suspensión tiene especial sentido porque permitirá al registrador denegar la inscripción de una obra nueva por antigüedad.

Por todo ello, no puede mantenerse la calificación impugnada y la negativa a practicar un asiento de presentación, porque un decreto municipal que ordena la suspensión de unas obras realizadas sin licencia, es un documento público que sí que puede dar lugar a la práctica de asientos en los libros de inscripciones, siempre que resulte finalmente inscribible conforme a las reglas generales, previa calificación registral. Lo que no cabe es adelantar la calificación registral denegatoria al momento del asiento de presentación, rechazando este cuando prima facie reúne todos los requisitos necesarios para poder practicarse. Consecuentemente, debe procederse a la práctica del asiento de presentación. Una vez presentado el título, deberá el registrador calificar si reúne todos los requisitos exigibles para que se pueda practicar una anotación preventiva o una nota marginal en los términos que la legislación prevé.

[Resolución de 10 de julio de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de julio de 2023]

Junta general. Emplazamiento. Plazo entre convocatoria y celebración

Registro Mercantil. Celebración de la junta. Comunicación a los socios el emplazamiento. Plazo entre la convocatoria y la celebración. Respecto de la forma en que deba avisarse a los socios del emplazamiento para la celebración de la junta, la modalidad acogida por los estatutos es la de comunicación individual y escrita. De las declaraciones efectuadas en la escritura por el administrador único resulta que la citación para la junta fue decidida por dos de los administradores mancomunados con cargo vigente en ese momento (según «convocatoria» que exhibe al notario y éste incorpora por testimonio), y que esa convocatoria fue recibida «en mano» por todos los socios el mismo día, a excepción de uno de ellos, al que se remitió por correo certificado, también en la misma fecha. El documento incorporado por testimonio es un escrito donde consta el emplazamiento a los socios para concurrir a una junta general extraordinaria, determinando el lugar, día y hora de su celebración, así como el correspondiente orden del día. Este documento se identifica en el texto de la escritura como «convocatoria» y se dice que fue entregado en mano a todos los socios, excepto a uno, al que «se le remitió por correo certificado». Según el diccionario de la Real Academia Española, el término convocatoria alude tanto a la «acción de convocar» como al «anuncio o escrito con que se convoca», y el término carta lo hace, en su primera acepción, al «papel escrito, y ordinariamente cerrado, que una persona envía a otra para comunicarse con ella». De ello se desprende que en el apartado tercero del apartado «Otorga» de la escritura constan las menciones necesarias para comprender que la convocatoria se efectuó mediante carta.

Entre la convocatoria y la fecha prevista para la celebración de la reunión deberá mediar un plazo de al menos quince días y, en los casos de comunicación individual a cada socio, el término se computará a partir de la fecha en que se hubiere remitido el anuncio al último de ellos. Con arreglo a la interpretación jurisprudencial, el cómputo del plazo debe llevarse a cabo teniendo en cuenta como día inicial el de remisión del último anuncio, excluyéndose el de la celebración de la junta. Este criterio fue adoptado por esta Dirección General para las sociedades de responsabilidad limitada a partir de 1998. Consta en el expediente que la convocatoria se envió el día 25 de septiembre de 2020 y que la reunión tuvo lugar el día 9 de octubre de 2020, de manera que, conforme a la regla de cálculo descrita, la junta no ha sido convocada con la antelación requerida.

[Resolución de 11 de julio de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de julio de 2023]

Alteración de la descripción de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal

Registro de la Propiedad. Nueva descripción de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal sin modificación del título constitutivo. No debe desconocerse que la definición de superficie construida o útil no es unívoca en la legislación, pues depende de la finalidad para que se determina.

Las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las modificaciones de los títulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible modificación de las cuotas, sino también en la protección de la extensión de los elementos comunes, de manera que todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo será común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos comunes. Toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que para su constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el supuesto de configuración ex novo de tal régimen como en el caso de mutación de un régimen fáctico a uno formalmente constituido.

En cuanto a la discordancia de la superficie construida por la presencia de patios de luces, terrazas o zonas comunes debe destacarse que la calificación del registrador queda limitada a la exigencia de requisitos que, en lo que a la descripción de la superficie construida se refiere, quedan reducidos a que la misma resulte acreditada a través de los medios legalmente previstos: la certificación técnica de conformidad con el proyecto autorizado, en el caso de obra nueva, o en el caso de obras por antigüedad, certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. Por lo que, acreditada la superficie construida, no puede el registrador pretender cuestionar dicha realidad o acreditación, pues o bien se trata de un ámbito de competencia técnica, o simplemente resultan acreditados a efectos registrales a través de alguno de dichos medios legales de prueba de carácter alternativo.

[Resolución de 30 de agosto de 2023 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 12 de octubre de 2023]

Los pactos sucesorios en el Código Civil de Cataluña

Registro de la Propiedad. Pactos sucesorios. Falta de intervención de una de las beneficiarias. Anotación marginal ex artículo 431-8.2 del Código Civil de Cataluña. Si bien de la lectura del primer párrafo del artículo 431-1 del Código Civil de Cataluña (CCC) se podría entender que en la constitución de un pacto sucesorio todas las partes tienen que concurrir al otorgamiento, su segundo párrafo determina que los pactos sucesorios pueden contener disposiciones a favor de los otorgantes, incluso de manera recíproca, o a favor de terceros. El artículo 431-5 del CCC también establece que en un pacto sucesorio se puede ordenar la sucesión y se pueden hacer, entre otros, heredamientos y atribuciones particulares, y sujetar las disposiciones -tanto si se hacen a favor de los beneficiarios como a favor de terceros- a condiciones, sustituciones, etc. Y el artículo 431-3.1 es claro al determinar que las personas no otorgantes de un pacto sucesorio a favor de las cuales se ha hecho un heredamiento o una atribución particular no adquieren ningún derecho a la sucesión hasta el momento del fallecimiento del causante. El hecho de que la beneficiaria del pacto no intervenga en él tampoco se puede considerar como causa para denegar la inscripción. De acuerdo con el artículo 431-5 del CCC, en un pacto sucesorio se puede ordenar la sucesión con la propia amplitud que en el testamento. Se pueden hacer heredamientos y atribuciones particulares, y se tiene en cuenta que se puede hacer a favor de terceros, como en el pacto sucesorio que es objeto de este recurso.

El artículo 431-8.2 del CCC protege los derechos de los otorgantes del pacto sucesorio o de los terceros que no tienen por qué haberlo otorgado, teniendo en cuenta que la constancia en el registro de la propiedad por nota al margen no conlleva, por sí mismo, que el pacto se tenga que cumplir en los términos y las estipulaciones que contiene, ya sea a favor de los otorgantes o intervinientes o a favor de terceros no determinados en el momento de la concesión del pacto. Es más, con posterioridad a dicha anotación registral, el pacto se puede modificar por el acuerdo de todos los otorgantes o solo con el consentimiento de aquellos a los que afecta su modificación o resolución, de acuerdo con el artículo 431-12 del CCC.

La nota al margen es para hacer publicidad ante terceros y dejar constancia de la inscripción del pacto sucesorio de los bienes sedientes, hecho que da seguridad a los otorgantes del pacto y a los posibles favorecidos, en caso de posibles transmisiones posteriores por parte de la propiedad, y hace imposible modificar el pacto sucesorio otorgado de manera unilateral. No estamos ante la inscripción de un derecho perfectamente determinado con el fin de que las terceras personas que puedan adquirir dicho derecho sobre la finca conozcan su alcance y, si está inscrito en el registro, les pueda perjudicar.

(Resolución JUS/47/2024, de 3 de enero, de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, DOGC de 19 de enero de 2024)