Como es por todos conocida, es requisito indispensable, para que la ganancia patrimonial obtenida en la venta esté exenta, que tal ganancia se origine como consecuencia de la transmisión de la vivienda habitual y, para ello, la vivienda debe haberse utilizado al menos tres años, salvo causas justificadas que hayan obligado a abandonar la vivienda antes de los 3 años y que en el presente caso no concurren ni tan siquiera se han alegado.
En el supuesto que nos ocupa, de la documentación obrante en el expediente y de las alegaciones aportadas junto al escrito de interposición del presente recurso, resulta demostrado que el contribuyente adquirió una vivienda y que la misma se enajenó antes de que pasaran tres años desde su adquisición, documentando la compraventa en escritura pública. También resulta demostrado que, aunque el contribuyente vendió el inmueble antes de que pasaran 3 años desde que la compró, una vez vendida, siguió habitándola unos meses más a título de precarista. Por tanto, está demostrado que cuando el contribuyente vendió su vivienda aún no habían pasado 3 años de su utilización como vivienda habitual, si bien dicho uso material como vivienda se prolongó unos meses más tras la venta, si bien a título de precarista.
Dicho esto, el TEAC comparte el criterio de la AEAT, confirmado por el TEAR en la resolución recurrida, de considerar que los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio de la vivienda. En el plano jurisprudencial, el Tribunal Supremo ha consolidado una línea clara según la cual el disfrutar de exenciones o deducciones vinculadas a la inversión en o de la vivienda requiere ostentar el pleno dominio de la misma, a la luz de lo dispuesto en el art. 54 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF).
La ocupación material de la vivienda mediante ejercicio del derecho de precario implica que el pleno dominio fue transmitido en el momento de la compraventa a los adquirentes de la misma y el TEAC considera que el precario supone una utilización ajena sin título, o en virtud de título nulo o que haya perdido validez, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación.
En consecuencia, la institución jurídica del precario, no debe en ningún caso computarse a efectos del plazo legal mínimo exigido por el art. 41 bis del RD 439/2007 (Rgto. IRPF) de tres años de residencia continuada en la vivienda, para considerarla como habitual, sino que sólo debe computarse la posesión que se realiza en concepto de pleno dominio. Por tanto, resulta claro que la residencia en la vivienda transmitida en concepto de propietario ha sido inferior a tres años, lo que lleva a considerar que se ha incumplido el plazo y la aplicación de la exención por reinversión resulta improcedente.
(TEAC, de 24-07-2023, RG 6133/2022)