Apertura de entrada a un local comercial segregado. Estatutos de la comunidad de propietarios
Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Segregación de finca destinada a local Apertura de una entrada de nueva creación por zona no edificada que da paso tanto a la finca segregada como al resto. Modificación de la fachada. Estatutos. La apertura de puerta con modificación de fachada va asociada a una segregación del local que está amparada en una cláusula de los estatutos inscritos, por lo que el presente expediente se centra en analizar si la concreta cláusula estatutaria autoriza también la modificación descriptiva pretendida, que es lo que discute registradora.
El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra es nula, por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho. Esta doctrina se basa en asumir que con la autorización estatutaria para segregar hay que admitir también las consecuencias naturales de dicha autorización, con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz, especialmente cuando de no ser así el local quedaría inoperativo por falta de toda salida exterior y cuando, dadas las características del hueco, no se afecta la seguridad del edificio o su estructura general o se perjudica los derechos de los demás propietarios, quedando únicamente alterado el estado exterior de la fachada.
De la cláusula en cuestión resulta una facultad general para reconfigurar el local comercial, mediante su agrupación y división «sin precisar para ello de consentimiento alguno de la Comunidad», por lo que tal y como está prevista la misma y la doctrina jurisprudencial antes citada, debe concluirse que el acto documentado en la escritura calificada, esto es, segregación, declaración de resto y consecuente modificación de descripción, se encuentra amparado en la mencionada facultad estatutaria.
Esta conclusión desde un punto de vista registral no prejuzga las eventuales acciones de la comunidad o de otros propietarios que consideren que las particulares circunstancias de hecho comprometen la seguridad, estabilidad y estética del edificio o causan eventuales perjuicios a los demás propietarios, pero las mismas deben ventilarse en sede judicial mediante la práctica de las pruebas oportunas.
[Resolución de 2 de noviembre de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 30 de noviembre de 2023]
Donación al Estado de una finca para llevar a cabo determinada construcción, que finalmente no se realiza
Registro de la Propiedad. Reversión de finca donada al Estado para construir un silo que no llegó a edificarse. Para resolver sobre la pretensión del recurrente, debe determinarse si la voluntad de la donante fue sujetar la donación a condición resolutoria cuyo incumplimiento determinaría la pérdida automática de la eficacia del negocio o sujetarla a modo, cuyo incumplimiento habilitaría la pretensión de instar la revocación por la donante o sus sucesores con efectos frente a terceros.
Sin perjuicio del carácter legal que en origen tiene el derecho de reversión, ello no permite atribuirle un efecto puramente automático y ajeno a los mecanismos de garantía que supone la necesidad de su expresa aceptación por parte del cesionario, de su necesaria formalización y constancia documental en el contrato de cesión, y del régimen de su publicidad registral, configurándose como un elemento modalizador del negocio jurídico de cesión gratuita (contrato innominado, donación modal, o contrato de naturaleza administrativa especial sujeto al Derecho privado), a modo de garantía real oponible a terceros, que sin impedir la actuación unilateral de la Administración vía procedimiento administrativo, con audiencia del interesado, en la resolución de la cesión y reversión por incumplimiento de sus fines, no puede ser ajena a las exigencias de la legislación hipotecaria.
En el presente caso, para apreciar la voluntad de la donante debe partirse de los términos en que se ha practicado la inscripción de la donación. Pero, además, debe considerarse determinante que, en la escritura cuya calificación ha sido impugnada, la donante y el donatario manifiestan inequívocamente su conformidad en cuanto a la trascendencia jurídica del hecho de que la donación se otorgara con una finalidad concreta que no ha sido cumplida, con la consecuencia de que la asociación donante deba recuperar el pleno dominio de la finca donada. Por ello, sin entrar en la estricta calificación jurídica sobre si se trataba de una donación con cláusula de reversión o más propiamente de una donación modal, lo cierto es que, estando de acuerdo ambas partes en el efecto revocatorio o resolutorio de la falta de destino de la finca donada a la finalidad para la que se realizó, y no existiendo terceros eventualmente perjudicados, no debe ponerse objeción alguna a la inscripción solicitada.
[Resolución de 7 de noviembre de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 30 de noviembre de 2023]
Renuncia al derecho de adquisición preferente sobre un local arrendado objeto de compraventa
Registro de la Propiedad. Escritura de venta de un local comercial arrendado a una sociedad. Incorporación de copia del contrato de arrendamiento haciendo constar el notario autorizante que se le ha exhibido copia autorizada electrónica de la escritura que se reseña por la que la sociedad arrendataria renuncia a los derechos de adquisición preferente. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, reconoce al arrendatario de local de comercio un derecho de adquisición preferente sobre éste. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de locales comerciales arrendados deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, determinadas notificaciones y requisitos. Y cuando el local vendido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
Si el derecho de adquisición preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluyó por las partes, no es exigible ninguna notificación al arrendatario para inscribir la transmisión de la finca arrendada. Asimismo, si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que, a efectos de los derechos de tanteo y retracto, señala el mencionado artículo en caso de venta (apartado 5).
Si se considera suficiente la mera manifestación del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisición preferente, ningún reparo cabe oponer a la inscripción en el presente caso, en el que es el notario autorizante de la escritura de venta quien da fe de que se le ha acreditado dicha renuncia del arrendatario. Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos, a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el registro de la propiedad, no exige que la renuncia al derecho de adquisición preferente por el arrendatario se acredite, ni atribuye al registrador competencia para calificar los extremos relativos a dicha renuncia.
[Resolución de 8 de noviembre de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 30 de noviembre de 2023]
Acceso al registro del requerimiento de presencia notarial en la junta
Registro Mercantil. Constancia registral de la solicitud de los socios minoritarios de requerir la presencia de notario para levantar acta de la junta general. Presentación del requerimiento notarial dirigido a los administradores dentro del plazo legalmente establecido. El problema que se plantea en el presente recurso es si para hacer constar en el Registro Mercantil la solicitud de los socios minoritarios de requerir la presencia de notario para que levante acta de la junta general, prevista en el artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital, es necesario que, conforme al artículo 104.1 del Reglamento del Registro Mercantil, se haya realizado en virtud de requerimiento notarial dirigido a los administradores y efectuado en el plazo legalmente establecido.
Centrada así la cuestión, debe entenderse que, conforme al mencionado artículo 203, la solicitud realizada por los socios al órgano de administración de la presencia de notario para levantar la específica acta notarial de junta no requiere ninguna formalidad específica, si bien pudiera ser aconsejable la utilización de medios que prueben dicho hecho. Una vez realizada dicha solicitud, que como se ha dicho no exige ninguna forma específica, los acuerdos sólo serán eficaces si constan en dicha acta notarial, como recuerda el último inciso del repetido artículo 203.
Sin embargo, es el artículo 104 del Reglamento del Registro Mercantil el que regula la concreta anotación preventiva en el Registro Mercantil de esa solicitud, anotación que no se encuentra regulada, ni mencionada, en el artículo de la Ley de Sociedades de Capital. El Reglamento del Registro Mercantil exige, como requisito formal específico, que dicha anotación preventiva se practique, en primer caso, en virtud de requerimiento notarial dirigido a los administradores y efectuado dentro del plazo legalmente establecido para dicha solicitud.
En consecuencia, no debe confundirse la solicitud dirigida al órgano de administración, que no exige ningún requisito formal específico, con la anotación preventiva de esa solicitud, en cuyo caso sí es exigible que la indicada solicitud se verifique en virtud de requerimiento notarial dirigido a los administradores.
[Resolución de 14 de noviembre de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 4 de diciembre de 2023]
Control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo. El acta notarial de información
Registro de la Propiedad. Novación de préstamo a dos personas físicas garantizado con hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios. Control notarial de legalidad y transparencia. Acta de información. La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye también otros aspectos adicionales. El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a cada una, y sólo procederá a la autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos. Si no se acredita que se han cumplido todas las obligaciones a las que se refiere el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.
Si el notario hace constar que el prestatario ha recibido la documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el acta, necesariamente ha debido comprobar que esa documentación es correcta y completa. Si no se han cumplido correctamente todas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación crediticia, el notario deberá denegar la autorización de la escritura. Ahora bien, ello no significa que, al hacerse constar que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento referidos, se deba emplear fórmula literal o ritual alguna, máxime si se tiene en cuenta que, si se ha autorizado el acta previa, es porque se han cumplido tales requisitos.
Por otra parte, no es el registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en la referida acta notarial previa a la formalización de la escritura; y la función del registrador es calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el contenido expresamente establecido en la ley -número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización-), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley. Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación crediticia.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada se limita a haber hecho constar en ella que las partes manifiestan que se ha entregado dentro de los plazos establecidos la documentación y la información precontractual establecida en el artículo 14 de la referida Ley 5/2019; y se añade una expresión que debe considerarse insuficiente para cumplir la obligación que dicha ley le impone de incluir, de forma expresa, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo». Por la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial, habida cuenta de sus efectos, y especialmente de la trascendencia que la ley atribuye hoy a la afirmación del notario sobre el cumplimiento del citado principio de transparencia material, debe exigirse rigor en su constancia en el instrumento público. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias referidas.
[Resolución de 23 de noviembre de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 4 de diciembre de 2023]