Ejecución hipotecaria de finca con una inscripción posterior de arrendamiento

Registro de la Propiedad. Solicitud de inscripción del derecho de posesión derivado de un arrendamiento inscrito con posterioridad a una hipoteca en cuya ejecución se ordena la cancelación del arrendamiento. En virtud del principio de purga de arrendamientos posteriores a la hipoteca que es objeto de ejecución directa, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del de vivienda, tanto antes como después de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento se extinguirá en cualquier momento en que el derecho del arrendador quede resuelto como consecuencia de la ejecución, a menos que dicho arrendamiento constase inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.

Por tanto, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca o a la anotación del embargo, la ejecución forzosa derivada de la hipoteca o de la traba determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.

Por otro lado, la Ley de Enjuiciamiento Civil, sigue este principio de purga en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria, y establece que, a instancia del adquirente, se expedirá mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. El secretario judicial mandará la cancelación de toda inscripción y anotación posterior, incluso las verificadas tras expedirse la certificación del artículo 656, haciendo constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

En cuanto al régimen de intervención procesal de los titulares de derechos inscritos, señala que el registrador debe comunicar la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que conste su domicilio. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, si acreditan al secretario judicial responsable de la ejecución la inscripción de su derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.

[Resolución de 30 de noviembre de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de diciembre de 2023]

El consentimiento del acreedor hipotecario en las modificaciones hipotecarias de fincas gravadas

Registro de la Propiedad. Reconfiguración de propiedad horizontal creando tres nuevas fincas independientes a partir de otras tres fincas pertenecientes a un edificio, dos de las cuales se encuentran hipotecadas. La extensión objetiva de la hipoteca es de una gran trascendencia económica para el crédito territorial. El concepto de extensión comporta situación dinámica, que puede experimentar modificaciones durante la vigencia de la garantía, y cuyo estado final se verá al tiempo de la ejecución, pero que es necesario determinar en el momento de su constitución. Es también una manifestación más del principio de especialidad o determinación del derecho real, en este caso afectante a la finca hipotecada como entidad no solamente registral, sino también física.

De la doctrina del Centro Directivo cabe destacar resumidamente lo siguiente:

• Primero, que el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca original hipotecada, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada, es decir, sin necesidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las fincas divididas o segregadas, generándose lo que la doctrina a denominado hipoteca solidaria.
• Segundo, que agrupada una finca hipotecada a otra finca, supuesto al que se debe asimilar la agregación, se encuentre esta última finca hipotecada o libre de cargas, la hipoteca o respectivas hipotecas continúan gravando sin alteración la finca o fincas originariamente hipotecadas, sin que las mismas se extienda naturalmente a las demás fincas agrupadas o agregadas; pero sin perjuicio de la posibilidad de pactar al constituir la hipoteca la extensión objetiva de la misma a las agregaciones o agrupaciones voluntarias. Como consecuencia de ello, a falta de dicho pacto de extensión, en caso de ejecución de la finca hipotecada que se agrupó, el efecto de su enajenación forzosa será la desagrupación de la misma.
• Tercero, que es principio básico de nuestro sistema registral, que la división de finca hipotecada o su agrupación no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente.
• Y, cuarto, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.

[Resolución de 29 de noviembre de 2023 (5.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de diciembre de 2023]

Perjuicio para los socios en la revocación por mayoría del auditor ya nombrado e inscrito

Registro Mercantil.  Revocación del nombramiento de auditor inscrito acordado por mayoría en junta general. Para que la designación voluntaria de auditoría pueda enervar el derecho del socio minoritario a la verificación contable ha de cumplir dos condiciones concurrentes: a) que sea anterior a la presentación en el Registro Mercantil de la instancia del socio minoritario solicitando el nombramiento registral de auditor, y b) que se garantice el derecho del socio al informe de auditoría, lo que solo puede lograrse mediante la inscripción del nombramiento, mediante la entrega al socio del referido informe o bien mediante su incorporación al expediente.

El derecho individual del socio a que se verifiquen las cuentas anuales decae en el supuesto de que la sociedad haya designado voluntariamente un auditor para dicha función y haya adoptado la medida de inscribirlo en el Registro Mercantil. Desde ese momento la sociedad se asimila a las sociedades obligadas y el depósito de las cuentas sólo puede producirse si van acompañadas del oportuno informe de verificación.

Nótese que, a diferencia de las sociedades obligadas a verificar sus cuentas anuales por mandato legal, las sociedades que designan voluntariamente un auditor se constituyen en obligadas por su propia voluntad y de ahí que no puedan revocar, a diferencia de aquellas, el nombramiento realizado pues ello equivaldría igualmente a revocar la condición de sociedad obligada y la garantía que frente a sus socios implica de verificar las cuentas anuales. Dado que siendo sociedades no obligadas por mandato legal la obligación de verificar que deriva del nombramiento de auditor ampara derechos individuales de los socios, la revocación de la designación de auditor previamente realizada sólo implicará la desaparición de la obligación de verificar si dichos derechos no resultan perjudicados. Así ocurrirá si todos los socios han prestado su consentimiento, o si la revocación, por el momento en que se lleva a cabo, no perjudica que los socios minoritarios ejerciten, en su caso, el derecho contemplado en el artículo 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital.

[Resolución de 28 de noviembre de 2023 (5.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 19 de diciembre de 2023]

Necesidad de consentimiento de todos los contratantes para inscribir una donación sin la condición pactada

Registro de la Propiedad.  Escritura de transacción extrajudicial. Transmisión por compraventa y donación irrevocable y no colacionable de licencia turística e inmueble como unidad de explotación sometida a condición. De la normativa y jurisprudencia resulta con claridad que la transacción es un contrato. En el supuesto de este expediente, las partes celebran la transacción estableciendo determinados compromisos o prestaciones, de hacer en el caso del inmueble, que deberán cumplir, teniendo el pacto mencionado relativo al inmueble un carácter solo obligacional. Es en la escritura con número de protocolo siguiente, donde procede a realizarse la transmisión por compraventa y donación irrevocable y no colacionable de la licencia turística y del inmueble como unidad económica de explotación, con las particularidades de que no comparecen en esta escritura otras personas que suscribieron la transacción, y que la donación no se somete a las condiciones que las partes que suscribieron la transacción acordaron establecer para esta.

Los pactos con trascendencia o los derechos reales sobre inmuebles no tienen absolutividad per se. Una causa de revocación de una donación sobre inmuebles tiene evidente eficacia real, pero siempre que se inscriba en el Registro de la Propiedad, pues en otro caso permanecería en la esfera de lo meramente personal, sin hacerse valer frente a todos. Parece que podría inscribirse una donación de inmueble sin inscribir la condición o causa de revocación a que se ha sujetado por las partes, pero para inscribir una sin la otra -la donación sin la condición cuyo incumplimiento determina la revocación, a que se ha sujetado aquella- sería necesario indudablemente el consentimiento de todos los contratantes, es decir, de todos aquellos que suscribieron el acuerdo de transacción, no solo del donante y vendedor y del donatario y comprador.

Por el solo hecho de que unas personas acuerden en una transacción que dos de ellas otorgarán una donación sujeta a determinadas condiciones que se configuran como causa de revocación y que en el protocolo siguiente esas dos personas otorguen la donación sin hacer mención a las causas de revocación, ello no convierte al pacto anterior en obligacional, sin trascendencia real, sino que simplemente origina confusión y determina que el pacto se ejecute de manera distinta a como se había acordado.

[Resolución de 27 de noviembre de 2023 (5.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 19 de diciembre de 2023]