Acceso al registro de la manifestación y adjudicación de herencia suscritas en instancia privada
Registro de la Propiedad. Instancia privada de adjudicación de herencia. Denegación de la inscripción por no haber un único interesado en la herencia. Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan erga omnes de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador. A efectos del Registro, título material es el acto, contrato o negocio jurídico que constituye la causa de la adquisición del derecho real objeto de inscripción y título formal es el documento que constituye el vehículo de acceso al Registro, siendo la expresión de la forma auténtica y la prueba del acto o contrato.
En el caso de las sucesiones mortis causa, el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero ab intestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo. Cuando se tratare de heredero único y no exista ningún interesado ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo dieciséis de la Ley Hipotecaria, bastará para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante. Podrán inscribirse a favor del heredero único y a su instancia, mediante la presentación de los documentos referidos en el artículo 76 del Reglamento Hipotecario, los bienes y derechos que estuvieren inscritos a nombre del causante, cuando no exista legitimario ni persona autorizada, según el título sucesorio para adjudicar la herencia, salvo que en este segundo supuesto la única persona interesada en la herencia resultare ser dicho heredero.
Esto contempla el supuesto de heredero único, sin que exista persona con derecho a legítima, y en este supuesto la inscripción registral se produce en virtud de los títulos sucesorios antes enumerados (el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo. El requisito esencial es que se trate de heredero único sin persona alguna con derecho a legítima.
[Resolución de 16 de enero de 2024 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de febrero de 2024]
En la ejecución hipotecaria el tipo de subasta viene determinado en el título ejecutivo y en la inscripción
Registro de la Propiedad. Adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria. Tipo de subasta inferior al pactado e inscrito. En el procedimiento de ejecución ordinario existe el trámite del avalúo de los bienes embargados o hipotecados para la fijación del tipo de la subasta, trámite que está sujeto a revisión en caso de presentación alegaciones por parte del deudor, del acreedor ejecutante, o de los acreedores posteriores inscritos, en cuanto partes afectadas por el mismo. Pero en el procedimiento de ejecución hipotecario, tal trámite no existe y el requisito del tipo de subasta ya viene definido o predeterminado en el título ejecutivo y en la inscripción constitutiva de la hipoteca, y a dicha valoración debe ajustarse necesariamente la ejecución.
En el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación. Y este requisito no se ve alterado, en el supuesto de este expediente, por la reforma llevada a cabo por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, que modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria en el sentido de elevar el tipo mínimo de subasta al 100?% del valor de tasación de la finca hipotecada en las ventas extrajudiciales, y respecto del que se ha extendido su aplicación a la ejecución hipotecaria judicial (artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); porque si el legislador hubiera querido modificar tal circunstancia (tipo de subasta) respecto de las hipotecas inscritas con anterioridad a su entrada en vigor, así lo hubiera determinado expresamente, como lo hizo con la determinación de la gravedad del incumplimiento del deudor a efectos del vencimiento anticipado y otras circunstancias en su disposición transitoria primera.
En presente supuesto, ha existido un error en los edictos de la subasta, en los que se debió corregir por el letrado de la Administración de Justicia, a la vista del título ejecutivo y de la preceptiva certificación registral, el avalúo de los bienes subastados que sirvió de tipo para la misma.
El registrador, en estos supuestos, no revisa el fondo de la resolución judicial, sino que se limita a calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y los obstáculos que surgen del Registro, en relación, con el prestatario y, también, con los titulares de asientos posteriores vigentes, quienes pueden verse afectados en sus derechos y el ejercicio de los mismos, en caso de que no se hubiera respetado, en su perjuicio, el valor a efectos de tasación que se pactó y figura en el Registro; posibilidad de perjuicio o afectación que se enmarca dentro del ámbito de la calificación.
[Resolución de 23 de enero de 2024 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 8 de marzo de 2024]
Vinculación ob rem entre fincas segregadas
Registro de la Propiedad. Escritura de extinción de condominio, previa segregación. Vinculación ob rem entre las fincas segregadas. Parcelación presunta de la finca. La configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Los elementos vinculados son titularidades ob rem, que no pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos.
Existe vinculación ob rem entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas –que han de pertenecer a un mismo dueño– por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio.
En el caso presente, la licencia de segregación aportada no sólo contempla la vinculación ob rem del solar colindante, sino que parece suponer, sin la precisión adecuada, la atribución ob rem de metros cuadrados concretos a cada finca resultante, pero esta división material no se encuentra contenida en el documento presentado, ni en el informe de validación gráfica aportado. Por tanto, existen dudas objetivas en cuanto a si el Ayuntamiento ha autorizado la segregación considerando, con carácter condicionante, la vinculación a cada elemento resultante de metros cuadrados concretos del solar colindante, lo que no resultaría acorde con la escritura calificada, pues exigiría atribuir derechos de uso exclusivo o la propia segregación del mismo, o bien, por el contrario, simplemente la referencia de la licencia a metros supone un mera división ideal o abstracta de la superficie total, lo que adolecería de cierta imprecisión que podría ser aclarada con el informe técnico al que se remite la propia licencia, si del mismo resulta con claridad que la finca registral vinculada ob rem se mantiene indivisa, tal y como refleja la escritura calificada.
[Resolución de 29 de enero de 2024 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 8 de marzo de 2024]
Solicitud de conciliación al registrador mercantil hecha por el liquidador de una sociedad
Registro Mercantil. Disolución de SL por resolución judicial. Solicitud por el liquidador de conciliación del registrador Mercantil, por la no aprobación de las cuentas anuales en la junta general. La específica naturaleza de la atribución competencial al registrador en el supuesto de la conciliación impone que el registrador que rechace el inicio de un procedimiento con fundamento competencial en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria sea consciente que se trata de una competencia distinta a la prevista en el artículo 16.1 del Código de Comercio y en su apartado segundo en cuanto a la legalización de libros y depósito de cuentas.
Especial atención merece el juego de recursos en uno y otro supuesto por diferir notablemente. En el caso de calificación negativa, la Ley Hipotecaria prevé tanto la calificación sustitutoria como el recurso ante la Dirección General, en ambos casos sujetos a trámites y plazos específicos regulados en la propia ley. Además, se prevé el recurso directo ante el órgano competente del orden jurisdiccional civil.
Por el contrario, tratándose de resoluciones de jurisdicción voluntaria y siendo de aplicación la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, el recurso que procede es el de alzada previsto en su artículo 121. La relevancia de esta distinción es notable, pues la resolución del registrador debe señalar, en beneficio del administrado, la posibilidad de recurso, el plazo y la autoridad ante la que debe entablarse.
[Resolución de 29 de enero de 2024 (6.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 8 de marzo de 2024]