Acuerdo mayoritario para dejar sin efectos otro anterior que transformaba una sociedad anónima en limitada

Registro Mercantil. Adopción por mayoría del acuerdo de transformación de una sociedad anónima en sociedad de responsabilidad limitada y, posteriormente, del acuerdo de dejar sin efecto el anterior. Es indudable que la sociedad puede rectificar, desistir, arrepentirse o renunciar un acuerdo que previamente haya adoptado, pero siempre con pleno respeto a las normas del ordenamiento jurídico y con efectos ex nunc, pues no puede pretenderse dejar sin efecto aquellos ya producidos, pues no hay tal restablecimiento de una situación anterior, sino una nueva modificación que carece de efectos retroactivos, que sólo cabe reconocer a las leyes que así lo dispongan dentro de los límites de seguridad que señala el artículo 9.3 de la Constitución.

Así, el acuerdo revocatorio de otro anterior no puede perjudicar ni alterar situaciones jurídicas con proyección sobre intereses de tercero, pues de otro modo quedaría en manos de la propia sociedad el ejercicio y eficacia de los derechos individuales que al socio otorga el ordenamiento jurídico, y la inscripción no podrá llevarse a cabo sin acreditar que los intereses de los terceros involucrados han sido debidamente salvaguardados.

Como resulta de las consideraciones anteriores, la adopción de un acuerdo como el presente tiene importantes consecuencias tanto desde el punto de vista material como desde el punto de vista formal. En el primer sentido, porque la sociedad que lo adopta no puede pretender actuar como si el acuerdo previo de transformación en sociedad de responsabilidad limitada no hubiera existido, por lo que los efectos producidos en la esfera jurídica de socios y terceros quedan inalterados. Desde un punto de vista formal porque la adopción del acuerdo debe reunir los requisitos previstos en el ordenamiento para producir los efectos propios de la transformación social en un tipo social distinto (convocatoria, quorum, …), y a su vez debe ir acompañado de las medidas de garantía previstas en el ordenamiento tanto para socios (derecho de información, derecho de separación, en su caso), como para acreedores (derecho de oposición). En el supuesto de hecho que provoca la presente, la sociedad insiste en que no ha existido un acuerdo de transformación sino un acuerdo de revocación de acuerdo de transformación, buscando que los efectos jurídicos que derivan de este no le alcancen. Pero, ni es posible zafarse de los efectos jurídicos ya producidos en la esfera de socios y acreedores ni lo es respecto del conjunto de requisitos exigidos por el ordenamiento para que se produzca el efecto jurídico de que la sociedad vuelva a su forma original.

[Resolución de 16 de enero de 2024 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de febrero de 2024]

La legitimación para iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

Registro de la Propiedad. Solicitud de inicio de expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria hecha por uno solo de los dos cotitulares registrales de la finca. Respecto a la legitimación para iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, esta Dirección General se ha pronunciado en tres ocasiones. En un primer momento, considerando la solicitud de inicio del expediente del artículo 199 como un acto de administración, admitió la inscripción de una georreferenciación solicitada por uno de los cónyuges en régimen de gananciales, sin necesidad de la intervención del otro cónyuge; un acto de administración no implica en el ámbito civil cambio en la titularidad de la finca afectada, el acceso de la misma al Registro de la Propiedad ha de estar facilitado, bastando que el titular registral realice dicho acto sin necesidad de contar con el consentimiento del otro cónyuge. Posteriormente, y aunque siguió considerando la solicitud como un acto de administración, afirmó que, cuando la finca pertenece en comunidad a más de un propietario, se requiere el acuerdo de mayoría de los condóminos, por aplicación del artículo 398 del Código Civil, no bastando con que solo actúe uno de los condóminos. Así, v. gr., si se está no ante una comunidad romana, sino ante una comunidad hereditaria, y por tanto germánica, mientras la partición no se realice, hay un derecho hereditario in abstracto y cualquier actuación requiere la actuación de todos los herederos.

Sin embargo, recientemente, se admite la legitimación del titular de una cuota indivisa sin necesidad de consentimiento del otro, reseñando que en tal caso ha de entrar en juego la previsión del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de notificar a los titulares de las demás cuotas. Es decir, interpretando el artículo 199 debemos considerar al titular registral de una cuota en condominio como legitimado para solicitar por sí solo el inicio del expediente, considerándolo como titular registral del dominio, como exige el primer párrafo del artículo 199.1. Y con relación al condómino no solicitante, será notificado, aplicando el segundo párrafo del citado artículo. Esa cuota tiene carácter ideal, como comunidad romana que es, que se proyecta sobre todo el objeto del condominio, por lo que, si puede disponer de su cuota, también podrá describir el objeto sobre el que dicha cuota recae. El límite de la actuación de cualquier comunero es no perjudicar el interés de la comunidad, y la rectificación de la descripción de la finca, para adaptarla a la realidad física, no perjudica, sino que beneficia al otro comunero, pues su cotitularidad registral goza de una protección registral más intensa, al poder extenderse a la ubicación y delimitación geográfica del objeto de su derecho, por aplicación del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria.

[Resolución de 31 de enero de 2024 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 8 de marzo de 2024]

Rectificación de inexactitud registral por error en la constatación del tipo de subasta una vez ejecutada la hipoteca

Registro de la Propiedad. Rectificación del valor de tasación a efectos de subasta erróneamente consignado en una inscripción de hipoteca, cuando ya consta extendida la nota marginal acreditativa de la expedición de certificación de dominio y cargas de la que resulta que la hipoteca se encuentra en ejecución.Lo que se debe dilucidar en este recurso es si procede o no inscribir la rectificación del erróneo tipo para subasta inscrito de una finca hipotecada, cuando ya se ha consumado su ejecución hipotecaria y en el procedimiento judicial se tomó como valor de subasta, no ese valor que constaba inscrito, que era mayor, sino el más reducido escriturado que no se inscribió en su día y que ahora se pretende rectificar.

El tipo de subasta pactado que consta erróneamente recogido en el Registro de la Propiedad surtirá todos los efectos que la Ley tenga anudados a su inscripción registral mientras esta no se rectifique legalmente. El método empleado en este caso para la rectificación, la aportación del título que propició la inscripción, es el correcto en este supuesto, pero no así el momento elegido para la misma por parte del acreedor ejecutante, que fue cesionario del crédito hipotecario. La regla general, cuando la rectificación se solicita después de que se produzca la existencia de titulares registrales posteriores de dominio y cargas, es la necesidad del consentimiento de los mismos o de la correspondiente resolución judicial en que estos fueran parte. En el supuesto objeto de este expediente, al haberse solicitado la rectificación en un momento posterior a la aparición de un titular registral de cargas, y también en un momento posterior a la iniciación de la ejecución de una hipoteca anterior, con su correspondiente efecto de purga de tales cargas, procede analizar si la rectificación del error material en la cifra del tipo de subasta se rige por esa norma general o goza de algún régimen especial.

Así, cabe concluir que en los casos de inexactitud registral por error en la constatación del tipo de subasta, es posible la rectificación tabular con la sola presentación de la escritura de constitución de hipoteca o, en su caso, de la escritura de novación del préstamo hipotecario, aunque existan cargas posteriores, siempre que la hipoteca se encuentre en «fase de seguridad», sin necesidad que presten su consentimiento para la modificación del tipo de subasta los titulares registrales de esas cargas posteriores. Por el contrario, cuando la hipoteca se encuentre en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible en presencia de titulares de cargas posteriores tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución como porque, en tal caso, la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar.

Y este efecto denegatorio de la inscripción de la modificación del asiento registral, en esta fase de ejecución, se produce cualquiera que sea la razón por la que el tipo de subasta utilizado en la misma no coincida con el recogido en la certificación de dominio y cargas expedida por el Registro de la Propiedad, es decir, ya lo sea por tomar como tipo el recogido en una escritura de novación que no se presentó a inscripción, ya fuera el convenido en una escritura de novación cuyo despacho, total o parcial, fue denegado sin haber sido recurrido por la parte interesada, o ya concurriere un supuesto de error material en la constatación registral de los datos del título, cuya rectificación no fue promovida en el momento oportuno.

[Resolución de 30 de enero de 2024 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 8 de marzo de 2024]

Tramitación del expediente de doble inmatriculación cuando las fincas estén incluidas en un proyecto de reparcelación

Registro de la Propiedad. Expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Fincas afectadas incluidas en un proyecto de reparcelación. El artículo 10.1 del Real Decreto 1093/1097, de 4 de julio, contiene una regulación especial para los casos de doble inmatriculación en los expedientes urbanísticos de equidistribución, cuando una finca de origen aparezca doblemente inmatriculada. Dicho precepto, de carácter reglamentario, debe supeditarse y conjugarse actualmente con lo dispuesto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, pues ya no se trata únicamente de la nota marginal sino de un expediente registral cuyo resultado afectará indudablemente al proyecto de equidistribución. El referido artículo 10 contempla únicamente la posibilidad de que la doble inmatriculación estuviera constada en el Registro por nota marginal al expedirse la certificación del artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, o que dicha situación se aprecie en el seno del procedimiento reparcelatorio como consecuencia de la aportación de los títulos y la realidad física de las fincas (en consonancia con el artículo 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística), debiendo en ambos casos el órgano urbanístico considerar como interesados en la reparcelación a los dos titulares registrales afectados (con las dificultades que conlleva cuando uno de los propietarios se adhiere voluntariamente y el otro no a la Junta de Compensación).

Ahora bien, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, nada impide que la situación de doble inmatriculación pueda constatarse también en un momento posterior por el propio registrador, ya sea de oficio –incluso al expedir la certificación– o, como sucede en el presente caso, a instancia de parte, y tramitarse el procedimiento previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, que no perjudica ni interrumpe el proceso reparcelatorio. Al contrario, permitiría dar una solución en el expediente de equidistribución urbanística si se resuelve positivamente, dado que la finca de resultado se inscribiría a favor de quien resulte titular según el expediente registral. Esta interpretación es coherente con la finalidad de la reforma y de las normas que regulan los procesos de equidistribución, en los que se pretende siempre facilitar la continuación del expediente evitando cualquier retraso innecesario. Si el legislador hubiera querido excluir de este procedimiento a las fincas incluidas en procedimientos de equidistribución, el artículo 209 de la Ley Hipotecaria lo hubiera dispuesto expresamente, al igual que regula un procedimiento específico para los bienes de las Administraciones Públicas.

En definitiva, no existe obstáculo para la tramitación del expediente regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria cuando las fincas afectadas estén incluidas en un proyecto de reparcelación, sin perjuicio de necesidad de poner en conocimiento del promotor, en este caso, la Junta de Compensación, la tramitación del procedimiento y su resolución, como parte legitimada en el expediente. En efecto, el artículo 209 de la Ley Hipotecaria dispone que si registrador una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, lo notificará a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales. Dadas las facultades reconocidas a la junta de compensación respecto a las fincas incluidas en la actuación, cuya afección publica la nota marginal, se justifica la legitimación de la misma para ser notificada en el expediente y poder intervenir en el mismo dentro de sus competencias legales y estatutarias. De esta forma se garantiza el conocimiento del promotor de la actuación urbanística, permitiendo la coordinación con la tramitación del proyecto y evitando los efectos adversos derivados de una eventual doble inmatriculación de finca.

(Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 11 de marzo de 2024)