Donaciones sucesivas con reserva de la facultad de disponer hecha por el primer donante

Registro de la Propiedad. Reserva de la facultad de disponer. Solicitud de cancelación de anotación preventiva de embargo sobre finca adquirida por sucesivamente por varias donaciones en las que el primer donante hizo reserva de la facultad de disponer sin consentimiento de los subsiguientes donatarios. La donación con reserva de la facultad de disponer, regulada en el artículo 639 del Código Civil, ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria. La donación, aun sometida a la reserva prevista en dicho artículo, otorga al donatario la propiedad de los bienes, que incluso podrá transmitir sin perjuicio de que aquéllos, aun en poder de terceros, queden sujetos al ejercicio del derecho del donante, salvo que se trate de adquirentes protegidos por la buena fe. En consecuencia, se admite la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre el inmueble donado, dada su finalidad cautelar, encaminada a garantizar el derecho de acreedores y terceros mediante la conservación y traba de los bienes del deudor, si bien podrá quedar extinguida caso de resolverse el derecho del propietario. Así, la donación con reserva de la facultad de disponer ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria, dado que el actual propietario puede verse privado del dominio del bien transmitido, si se ejercita por el donante la facultad que se reservó, y, en consecuencia, no puede desconocerse que cabe practicar la anotación preventiva de embargo sobre el inmueble donado, si bien podrá quedar extinguida caso de resolverse el derecho del propietario. Lo que diferencia la reserva de la facultad de disposición de la condición resolutoria propiamente dicha es que, en el primer caso, la extinción de la primitiva transmisión depende exclusivamente de la voluntad del reservista, que decide libremente ejercer la disposición reservada. No cabe pues aquí cuestionar el cumplimiento de la condición, motivo, entre otros, por el cual se justifica la necesaria intervención de los titulares de cargas intermedias para proceder a la reinscripción. Por otro lado, el anotante conoce que el derecho embargado es claudicante, por lo que la efectividad de la ejecución dependerá de la falta de ejercicio de la facultad reservada, en cuyo caso el bien ejecutado se adjudicará no en plena propiedad sino con la carga de la reserva, o bien de la consolidación del derecho del deudor por la extinción de dicha facultad por renuncia o fallecimiento del reservista en cuyo caso la finca será adjudicada en plena propiedad. Nada impide que la nueva donación efectuada tenga acceso al Registro, ya que la reserva del artículo 639 no provoca el cierre registral, pero ha de tenerse en cuenta que el acreedor favorecido por el embargo es registralmente interesado por resultar afectado por el asiento cuya práctica se ha efectuado, por lo que también es necesario que, respecto de este, la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial. Se trata así de evitar que el ejercicio de la facultad de disposición se produzca en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que hayan anotado o inscrito su derecho. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de octubre de 2016)

Caducidad del asiento de hipoteca constituida en garantía de obligaciones. Prórroga por condición inscrita

Registro de la Propiedad. Hipoteca constituida en garantía de obligaciones. Caducidad del asiento. Dies ad quem. Condición inscrita por la cual la hipoteca se prorroga si los tenedores de las obligaciones no exigen el pago tras el vencimiento. La constitución de una hipoteca en garantía de varias obligaciones hipotecarias supone que cuando los diversos títulos garantizados están llamados a desenvolverse jurídicamente con plena autonomía e independencia, y cuando cada una de las obligaciones cartulares pueda ser exigida aisladamente y promover la ejecución hipotecaria separadamente, el supuesto contemplado no es ya el de constitución de una hipoteca única sobre varias fincas en garantía de un único crédito, sino el de constitución, en un solo acto, de una pluralidad de hipotecas en garantía de otros tantos créditos diferenciados. De admitir la cancelación por caducidad de la hipoteca en garantía de obligaciones cuyos tenedores no fueron requeridos de pago, se produciría su absoluta indefensión y la cancelación anticipada de su derecho en contra de lo pactado como día final para el ejercicio de sus acciones hipotecarias. En el supuesto de hecho hay cinco obligaciones, y sus correspondientes tenedores, que no han ejercitado su derecho antes del vencimiento final de las prórrogas admitidas para el ejercicio de su derecho y el cómputo del plazo para el ejercicio ha de entenderse prorrogado hasta un plazo de diez años según la escritura de constitución. El ejercicio de la acción hipotecaria respecto de quince obligaciones no implica a) ni el requerimiento de pago de los obligacionistas no ejecutantes ni b) el vencimiento de la totalidad de las obligaciones de la emisión, dadas su igualdad de rango y la configuración de tantas hipotecas como obligaciones; tal pretensión vulneraría la exigencia implícita en el principio de subsistencia de la hipoteca en garantía de los títulos que no han ido a la ejecución en tanto que carga preferente. De hecho, así lo entendieron los obligacionistas que cancelaron exhibiendo el acta de inutilización de obligaciones. Los tenedores de las obligaciones, dentro de los diez años siguientes al vencimiento de la obligación, podían optar por ejecutar, prorrogar, expresa o tácitamente o no hacer nada, pero la inacción no se prevé como causa de renuncia o vencimiento a dicha prórroga, que es lo que ha ocurrido en el supuesto de hecho. Al haberse prorrogado diez años el plazo de la hipoteca por inacción de los tenedores de las obligaciones, sin que, además, se haya requerido de pago a los mismos, pues la ejecución de algunas obligaciones no implica, ni puede implicar, el requerimiento a los no recurrentes, el cómputo del plazo ha de realizarse a partir del vencimiento final de la prórroga. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de noviembre de 2016)

Denegación del depósito de cuentas por deficiencias en la página web de la sociedad

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Denegación por no aparecer creada, inscrita y publicada en los términos del art. 11 bis TRLSC la página web en la que se indica que ha sido convocada la junta general. Dominio de internet de la sociedad constante en nota marginal. El régimen legal vigente al tiempo de la convocatoria de la junta general cuyo acuerdo sirve de respaldo a la solicitud de depósito de cuentas objeto de calificación impone que la convocatoria de la junta se realice en la página web de la sociedad, pero siempre que ésta hubiere sido creada, inscrita y publicada en los términos del artículo 11 bis del TRLSC. Consecuentemente, la convocatoria de la junta general no se hizo en la forma determinada legalmente, lo que conlleva, a los efectos del Registro Mercantil, su nulidad así como la de los acuerdos en ella adoptados, de modo que estos no pueden acceder al Registro Mercantil. Fue la reforma llevada a cabo por la Ley 25/2011 la que introdujo la necesidad de que la página web de la sociedad fuese inscrita en el Registro Mercantil o, en su defecto, que se notificase su existencia a todos los socios. La posterior reforma por el Real Decreto-ley 9/2012 modificó el artículo 11 bis introduciendo la necesidad de que la página web creada por acuerdo de la junta general de la sociedad fuese en todo caso inscrita y publicada, añadiendo que hasta ese momento carecería de efectos jurídicos. Por ello debe negarse que pueda tener efecto alguno la mera indicación de un dominio de internet que consta mediante nota marginal en la hoja registral, conforme a la Ley de servicios de la sociedad de información y comercio electrónico, que prevé la anotación del nombre o nombres de dominio de Internet que correspondan al prestador de servicios en el registro público en que, en su caso, dicho prestador conste inscrito para la adquisición de personalidad jurídica o a los solos efectos de publicidad, con el fin de garantizar que la vinculación entre el prestador, su establecimiento físico y su «establecimiento» o localización en la red, que proporciona su dirección de Internet, sea fácilmente accesible para los ciudadanos y la Administración. Es evidente que se trataba de una norma de distinta finalidad. La sociedad de cuyos acuerdos sociales se trata carece de página web creada, inscrita y publicada en los términos referidos en la norma actualmente vigente. Consecuentemente, la convocatoria de la junta general debía haber sido publicada en el BORME y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia en que esté situado el domicilio social, lo que no se llevó a cabo. El régimen legal de la convocatoria de sociedades de capital tiene carácter imperativo y los estatutos sólo pueden modificarlo dentro de los límites que la propia Ley establece. Si existe cambio normativo que afecte en todo o en parte a los estatutos sociales es forzoso entender que la nueva norma, cuando sea imperativa, se impone sobre su contenido por la simple fuerza de la Ley. Concurriendo alguna de tales circunstancias (sociedad sin previsión estatutaria o con previsión estatutaria que es contraria a la previsión de la Ley tras su reforma), prevalece en cualquier caso el sistema de convocatoria legalmente previsto. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de noviembre de 2016)

La falta de aportación de referencia catastral en las solicitudes de inscripción

Registro de la Propiedad. Adjudicación hereditaria de una finca. Falta de aportación de la referencia catastral del inmueble. El texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario no deja lugar a interpretación alguna sobre la posibilidad de inscribir el documento aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral, circunstancia esta que en ningún caso puede considerarse defecto que impida la inscripción. Esta conclusión no se ve alterada por las modificaciones que se han introducido en la Ley Hipotecaria y en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario por la Ley 13/2015, de 24 de junio. La inclusión de la referencia catastral como circunstancia de la inscripción ya se contemplaba en el Reglamento Hipotecario desde 1998, la única novedad es que ahora se le atribuye rango legal con la Ley 13/2015, sin que se haya alterado la finalidad ni efectos de dicha constancia registral, al prever que la referencia catastral se recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca. La referencia catastral de la finca sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por lo tanto la referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral. La certificación catastral permite la constancia registral de la referencia catastral que es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro. Debe recordarse que la constancia registral de la referencia catastral conforme a la Ley Hipotecaria tendrá unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere esa misma norma, no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma. Para ello sería necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el procedimiento correspondiente. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2016)

Obra nueva y división horizontal: representación gráfica y desplazamiento patológico en la cartografía municipal

Registro de la Propiedad. Escritura de declaración de obra nueva terminada y división horizontal. Necesidad de aportar una representación gráfica alternativa tanto del suelo como de la obra nueva. Desplazamiento patológico o generalizado en la cartografía catastral del municipio. Licencia de primera ocupación. Certificación del director de obra. La cuestión principal que aquí se plantea es la de si para inscribir sobre una finca una edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la previa inscripción de la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca sobre la que, se dice, está ubicada dicha edificación. Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, es requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. Para la apreciación por el registrador de supuestos de desplazamientos de la cartografía catastral (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de noviembre de 2016)

Previsión estatutaria que obliga al secretario del consejo de administración a ser consejero

Registro Mercantil. SL. Elevación a público de acuerdos de cese de secretario del consejo y nombramiento de secretario no consejero. Previsión estatutaria que obliga al secretario a ser consejero. El cargo de secretario del consejo de administración de una sociedad limitada -en realidad, de toda sociedad de capital- puede ostentarlo una persona que no sea consejero. No hay ningún precepto que exija que el secretario del consejo, cuando sea éste el órgano de administración, sea además consejero. No obstante, tal exigencia puede venir impuesta en los estatutos con base en la atribución legal al propio consejo de la facultad de autoorganización, al establecer la disciplina mínima de su organización y funcionamiento. Ciertamente, la exigencia estatutaria de la cualidad de administrador para ser nombrado secretario del consejo resultaría indiscutible si, como ocurre en otros textos legales y en la misma Ley de Sociedades de Capital, se hubiera empleado la agrupación preposicional «de entre» para delimitar el ámbito subjetivo en el que debe estar incluido el secretario nombrado. Pero en el presente caso, mediante una interpretación gramatical y lógica, atendiendo al contexto de la expresión, debe darse el mismo significado a la frase empleada para indicar que los consejeros «elegirán entre ellos los cargos de Presidente y Secretario»; y es que el hecho de que se haya empleado únicamente la preposición «entre» seguida de un pronombre personal en plural («ellos») denota también situación dentro del espacio figurado delimitado por las personas designadas. No se utiliza la expresión «por ellos» y en el inciso final se manifiesta que «…siendo los restantes vocales» lo que presupone la condición de consejeros. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de noviembre de 2016)