Legitimación del usufructuario de la finca dominante para constituir una servidumbre voluntaria de paso
Servidumbre de paso. Legitimación. La cuestión que se somete a esta sala es, de manera exclusiva, si el usufructuario del predio dominante está legitimado para constituir una servidumbre de paso a favor del fundo, señalándose que tanto el art. 594 CC como los que le siguen (arts. 595, 596 y 597) regulan aspectos relacionados con la constitución de un gravamen sobre una finca, no a favor de ella. Para llegar a esta conclusión basta atender al tenor literal de estos preceptos, que se refieren a "establecer en" una finca una servidumbre, "imponer sobre" una finca una servidumbre, "establecer sobre" una finca una servidumbre o, en fin, "imponer sobre un fundo" una servidumbre.
A diferencia de lo que sucede en otros ordenamientos, el Código civil se ocupa de la legitimación para constituir una servidumbre por título exclusivamente desde la perspectiva del predio sirviente. La sala considera que, en cuanto titular de un derecho real de uso y disfrute, el usufructuario puede constituir en beneficio de la finca una servidumbre voluntaria predial, de modo que las facultades correspondientes a tal servidumbre se incorporen como una utilidad que integra las facultades de disfrute de la finca. En cada caso, la titularidad de la servidumbre y su duración dependerá del título por el que se constituya.
En el caso que da lugar al presente recurso, la constitución de la servidumbre de paso no se hizo al servicio personal del usufructuario que la constituyó y limitada a la duración del usufructo, sino a favor de la finca, para beneficiar al fundo, a su servicio. Así lo muestra el que, en el documento en el que se reconoció el derecho de paso se decía expresamente: "Este acuerdo tendrá validez y se hará extensivo a las sucesivas transmisiones que en lo sucesivo pudiera tener cualesquiera de las dos parcelas". En consecuencia, la facultad de paso se incorporó de manera inseparable a la finca dominante y, al adquirir la finca, el demandante la adquirió con la servidumbre constituida. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 13 de diciembre de 2018, recurso 1040/2016)
Derecho al honor y reportaje de investigación con cámara oculta
Derecho al honor: juicio de ponderación realizado entre derecho al honor y derecho a la información. Reportaje neutral: veracidad y deber de diligencia. El núcleo de la parte del reportaje que afectaba a los demandantes era eminentemente informativo pues, conectando con la temática común a todos los que se emitieron, su finalidad era denunciar el intrusismo profesional. Se transmitió a la opinión pública que dos médicos generales (esto es, licenciados en medicina general y cirugía), que por tanto no eran especialistas en "Cirugía Plástica, Estética y Reparadora" (denominación oficial de la especialidad tras la reforma del 2003), estaban haciéndose pasar por especialistas a fin de captar a pacientes a través de la clínica que regentaban para, por ejemplo, realizarles implantaciones de prótesis mamarias. Esta información sirvió a su vez de sustento a las opiniones y juicios de valor, que se deslizaron a lo largo del programa.
Los parámetros a tomar en consideración para determinar si procedía mantener en el caso concreto la prevalencia de la que en abstracto gozan las libertades de expresión e información son, con respecto a ambas, la necesaria proporcionalidad en la difusión de las opiniones o de las informaciones (pues se proscribe el empleo de expresiones manifiestamente injuriosas, vejatorias, que no guarden relación o que no resulten necesarias para transmitir la idea crítica o la noticia) y en cuanto a la libertad de información, en todo caso, se requiere que la transmitida sea esencialmente veraz, como el resultado de una razonable diligencia por parte del informador a la hora de contrastar la noticia de acuerdo con pautas profesionales y ajustándose a las circunstancias del caso.
En ese contexto la información ofrecida no podía reputarse veraz, pues se afirmó sin ambages, de forma inequívoca, que los demandantes eran impostores, intrusos profesionales, y se les presentó ante la opinión pública junto con personas cuyas circunstancias no eran en absoluto equiparables, y tales imputaciones, pese a su gravedad y potencial lesivo para la reputación de los afectados, se hicieron sin agotar la diligencia mínimamente exigible al informador. La información no podía considerarse un reportaje neutral, pues la presentadora no se limitó a transmitir objetivamente lo dicho por otro, sino que hizo suya la versión de la paciente, como si fuera la única cierta, y la asumió como propia, faltando a partir de ese momento una transmisión neutral e imparcial de lo dicho por otro. El hecho de que la presentadora acudiera al uso recurrente de la expresión "presunto" antes de la imputación de intrusismo y de los calificativos de impostor y de falso cirujano plástico debe considerarse un recurso estereotipado que en absoluto privaba de intensidad ofensiva a la información. Aunque no quepa desconocer el importante valor de los reportajes-denuncia, tampoco puede minusvalorarse su potencial lesivo para los derechos fundamentales, cuando se opta por una línea sensacionalista y tendenciosa que deja indefensos a los demandantes, dos médicos perfectamente identificables, al señalarlos como sujetos de una práctica médica reprobable y destacar únicamente los casos en que su intervención no había dado los resultados deseados. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 4 de diciembre de 2018, recurso 3040/2017)
El 1.504 CC solo se aplica a la compraventa de inmuebles perfeccionada, no a las promesas de venta
Promesa de contrato de compraventa. Arras penitenciales. Incumplimiento de contrato. No aplicación del art. 1504 CC. Contrato denominado por las partes "arras penitenciales" cuyo objeto era la compraventa de una vivienda. La parte compradora no obtuvo financiación y la vendedora rescindió el contrato. La compradora accionó por incumplimiento. La parte vendedora opuso que se trataba de una promesa de venta, sujeta a condición resolutoria (que no se obtuviera financiación en plazo). El juzgado desestimó la demanda asumiendo la postura de los vendedores. La AP estimó el recurso y la demanda, calificando el contrato de promesa de venta y entendiendo infringido el 1.504 CC por resolver el contrato sin requerimiento formal al comprador, recordando que dicho artículo establece que “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.”
Controversia centrada en si el 1.504 CC es aplicable a los precontratos o promesas de venta del 1.451 CC, la respuesta es negativa porque según doctrina reiterada el 1.504 CC solo se aplica a la compraventa de inmuebles perfeccionada, no a las promesas de venta, en que dicha perfección queda pendiente de la decisión del comprador expresada en un plazo determinado. En suma, el 1.504 CC solo es aplicable a la compraventa de inmuebles, no a otros contratos, aunque presenten ciertas analogías con aquellos. Se estima el recurso y se confirma la sentencia de primera instancia, ya que existió pacto de lex comisoria (resolución expresa), donde el incumplimiento de la prestación funcionaba como condición resolutoria expresa, automática, no siendo preciso amparar dicha resolución en el 1.124CC. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 20 de noviembre de 2018, recurso 1208/2016)
El TS fija doctrina sobre la distribución entre prestatario y prestamista de los gastos asociados a la hipoteca
Préstamo hipotecario. Cláusulas abusivas. Distribución de los gastos asociados a la hipoteca: notaría, gestoría y registro de la propiedad. IAJD. La sentencia recurrida no se opone a lo establecido en los arts. 6.1 y 7.1 y 2 de la Directiva 93/12, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores, puesto que, tras considerar abusiva la cláusula contractual que atribuía a los consumidores prestatarios el pago de todos los gastos generados por la operación crediticia, la declara inaplicable. Cosa distinta es que, en cuanto a sus efectos, y dado que los gastos deberán ser abonados a terceros ajenos a los contratantes (funcionarios públicos sujetos a arancel, gestores, etc.) se determine cómo deben distribuirse tales gastos, no en función de la cláusula anulada, sino de las disposiciones legales aplicables supletoriamente. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros dejen de percibir lo que por ley les corresponde.
El efecto restitutorio derivado del art. 6.1 de la Directiva y previsto en el art. 1.303 CC no es directamente aplicable, en tanto que no son abonos hechos por el consumidor al banco que éste deba devolver, sino pagos hechos por el consumidor a terceros, en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva. No obstante, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades, o parte de ellas, que le hubieran correspondido abonar a ella de no haber mediado la estipulación abusiva.
En lo que respecta a los gastos de notaría, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario, así como la escritura de modificación o novación deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo, mientras que el interés del prestatario radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al habitual en los préstamos sin garantía real. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto. Por último, respecto de las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
En cuanto a los gastos de registro de la propiedad, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. En cuanto a la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto.
Respecto de los gastos de gestoría, no existe norma legal que atribuya su pago al prestamista o al prestatario. En la práctica, se trata de una serie de gestiones derivadas de la formalización del préstamo hipotecario en interés o beneficio de ambas partes, de modo que el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad. En este sentido, la sentencia recurrida no se opone a estos criterios, específicamente en la solución adoptada respecto de la distribución de gastos.
Por último, la Audiencia Provincial no contraviene la normativa sobre consumidores al afirmar que el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el prestatario, puesto que lo único que hace es, una vez expulsada la cláusula abusiva del contrato, aplicar la legislación en la materia, que viene constituida por la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y su Reglamento vigente en la fecha de suscripción del contrato. Todo ello conforme a la doctrina de las sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo, sobre las reglas respecto al pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y que no quedan cuestionadas por el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, puesto que dicha norma solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 23 de enero de 2019, rec. 4912/2017)
Legalidad de la cláusula de comisión de apertura y distribución de los gastos asociados a la hipoteca
Préstamo hipotecario. Cláusulas abusivas. Comisión de apertura. Distribución de los gastos asociados a la hipoteca: notaria, gestoría y registro de la propiedad. Se cuestiona por la entidad bancaria, exclusivamente, la declaración de nulidad de la cláusula que establece la comisión de apertura del préstamo hipotecario, con la consiguiente condena a restituir lo cobrado por dicha comisión, y la condena a pagar la totalidad de los aranceles notariales y registrales y de los gastos de gestoría.
La sala declara que la comisión de apertura no es una partida ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen las dos partidas principales del precio del préstamo, en cuanto que son las retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario, y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés como la comisión de apertura deben incluirse en la información precontractual sobre el precio total del producto o servicio. En tanto que componente sustancial del precio del préstamo, la cláusula que establece la comisión de apertura está excluida del control de contenido. No es procedente que el juez realice un control de precios, que pueda anular una cláusula que establece el precio porque este resulta desproporcionado a la prestación. La argumentación de la sentencia recurrida, según la cual «no existe duda sobre la legalidad de la comisión de apertura» para, a continuación, sin que concurran circunstancias excepcionales, afirmar que la misma es abusiva, resulta contradictoria.
Es de general conocimiento entre los consumidores interesados en contratar un préstamo hipotecario el hecho de que, en la gran mayoría de ellos, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información. Se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato. En consecuencia, la sala revoca el pronunciamiento que declara la abusividad de la comisión de apertura y la condena al banco a restituir su importe.
En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos. Son pagos que han de hacerse a terceros, no al prestamista, como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.
En lo que respecta a los gastos de notaría, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo, mientras que el interés del prestatario radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al habitual en los préstamos sin garantía real.
En lo que atañe a los gastos de registro de la propiedad, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. En consecuencia, solo puede estimarse el motivo en lo que respecta a la mitad de los gastos de aranceles notariales correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario, que corresponde pagar al prestatario, pero no en cuanto a los aranceles registrales, cuyo pago corresponde por completo al prestamista.
Respecto de los gastos de gestoría, no existe norma legal que atribuya su pago al prestamista o al prestatario. En la práctica, se trata de una serie de gestiones derivadas de la formalización del préstamo hipotecario en interés o beneficio de ambas partes, de modo que el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 23 de enero de 2019, rec. 2982/2018)