Extinción de condominio y división horizontal de vivienda unifamiliar. Licencias

Registro de la Propiedad. Extinción de condominio y división horizontal de vivienda unifamiliar. Licencia municipal. Régimen competencial en materia de urbanismo. En el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de inscripción tanto para la declaración de nuevas construcciones, como para su división horizontal en la medida que suponga una alteración del uso de la edificación para pasar de una vivienda unifamiliar a otra de tipo colectivo, sea en la misma planta o en nuevas plantas. Adicionalmente, también será exigible cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que puede suponer un acto equiparado a parcelación o a cualesquiera otros actos de división de parcelas o terrenos. Ciertamente, la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división, pues el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.

No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, que sólo son posibles si reúnen las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la norma (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística, al amparo en este caso del artículo 151.1.a) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se refiere a «cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo». Cabe admitir el acceso al folio abierto a la finca registral de las construcciones declaradas bajo el régimen del artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal, cuya antigüedad suficiente resulta acreditada tanto por el técnico competente interviniente como por la certificación catastral, no constando la incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Debiendo el registrador comunicar al Ayuntamiento y a la Comunidad Autónoma las inscripciones realizadas y hacer constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación, en cumplimiento de su función colaboradora de la Administración.

Pero no cabe afirmar lo mismo respecto a la división horizontal tumbada que se formaliza en dichas edificaciones, pues no cabe admitir en este caso, la configuración registral independiente de las mismas sin la oportuna licencia por suponer una división de suelo y no resultar aplicable tal régimen de acceso registral a los actos afectantes al suelo, particularmente en el ámbito de la legislación urbanística madrileña. Las alegaciones que puedan realizarse en cuanto a la ausencia de división material de la finca sujeta legalmente a preceptiva licencia, habrán de ventilarse ante el órgano administrativo competente en orden a la obtención en su caso de declaración de innecesariedad de licencia que a efectos registrales cabría admitir. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 2018 -1ª-, BOE de 21 de junio de 2018)

Sucesión intestada a la que renuncian los hijos, pero no el cónyuge viudo. Acreditación de la no existencia de otros descendientes o ascendientes

Registro de la Propiedad. Escritura de adjudicación de herencia. Sucesión intestada a la que renuncian los hijos, pero no el cónyuge viudo. Acreditación de la no existencia de otros descendientes o ascendientes. Acta de notoriedad. En el presente supuesto, al haber renunciado a la herencia todos los descendientes de primer grado, serán llamados los nietos de la causante por su derecho propio, sin que haya lugar a representar a los repudiantes, y a falta de estos, los del grado siguiente y en su defecto los ascendientes y por falta de toda esta línea directa, el cónyuge viudo. En consecuencia, es acertada la calificación en el sentido de que es necesario completar el título sucesorio que tras la renuncia de los llamados en primer grado, precisa de una nueva notoriedad que determine quienes son los del grado ulterior vivos o en su caso los ascendientes o en defecto de todos estos, el cónyuge viudo. En la sucesión intestada es la Ley la que defiere, la que determina la vocación o llamamiento y la delación. Y se concreta especialmente, por lo que se refiere al cónyuge viudo, en el artículo 944 del Código Civil, que dice que en defecto de ascendientes y descendientes, y antes que los colaterales, sucederá en todos los bienes del difunto el cónyuge sobreviviente.

El acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, no es el título que determina la vocación o llamamiento ni la delación, sino que es un título de carácter formal y probatorio respecto a las circunstancias que individualizan al sucesor y que acreditan la inexistencia de testamento. En este sentido, el Tribunal Supremo señaló, en relación con la declaración judicial de herederos, que entonces era el único medio para la declaración de herederos en la sucesión intestada, que no es más que algo individualizador de un llamamiento hereditario operado por virtualidad de una norma legal, carente de eficacia jurídico-material y meramente limitada a justificar formalmente una titularidad sucesoria preexistente ope legis. Asimismo, este Centro Directivo destacó que el acta de notoriedad de declaración de herederos se limita a declarar una delación ya deferida por la Ley.

En el supuesto de este expediente, las circunstancias de hecho que deben concurrir para que el viudo pueda ser llamado como heredero intestado (artículo 945) no han quedado acreditadas en el acta de notoriedad en que se declaró herederos a los tres hijos ni en otro documento; se acredita que la causante falleció sin testamento; que hay tres hijos de su matrimonio; en documento separado, que esos tres hijos han renunciado a la herencia; pero no se acredita la existencia o inexistencia de descendientes del grado ulterior, ni el fallecimiento previo de los ascendientes. En consecuencia, no está acreditado que el viudo sea el heredero abintestato por defecto de todos los demás, ya que no resulta del acta de declaración de herederos ni han sido declarados por el notario competente como notorios en la escritura de manifestación de herencia. Para la inscripción de la manifestación de herencia, bastaría una declaración de notoriedad de todas las circunstancias mencionadas, bien en acta de notoriedad complementaria o bien en la misma escritura de herencia, sin que sea suficiente que lo manifieste el viudo como ha hecho. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 2018 -2ª-, BOE de 21 de junio de 2018)

Embargo de la cuota ganancial sobre una finca. Exigencia del registrador de disolución previa de la sociedad y adjudicación de la cuota embargada

Registro de la Propiedad. Embargo de la cuota ganancial sobre una finca. Exigencia del registrador de disolución previa de la sociedad y adjudicación de la cuota embargada del bien antes de inscribir el decreto de adjudicación. Entre las distintas opciones que, para garantizar el principio de responsabilidad patrimonial universal, existen a la hora de anotar un embargo sobre un bien ganancial en el periodo que media entre la disolución de la sociedad de gananciales y su liquidación, cabe distinguir tres hipótesis diferentes: En primer lugar, el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial, requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares. En segundo lugar, el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizara´ mediante su anotación sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor. En tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.ª, in fine, del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis.
En efecto, teniendo en cuenta que el cónyuge viudo y los herederos del premuerto puedan verificar la partición del remanente contemplado en el artículo 1404 del Código Civil, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero, en el caso de la traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre bienes gananciales concretos, puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor (y lógicamente así será si su cuota puede satisfacerse en otros bienes gananciales de la misma naturaleza especie y calidad), con lo que aquella traba quedara´ absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectara´ sobre los que se le haya adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba). Se advierte, pues, que el objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial y, por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria.

En resumen: respecto de la sociedad de gananciales, es posible embargar la cuota abstracta de un cónyuge, pero no subastarla, pues la traba esta´ llamada a ser sustituida por los bienes que se adjudiquen al deudor, que serán objeto de ejecución específica; y si se subasta la cuota el adquirente sólo recibe un derecho imperfecto, dependiente de una situación respecto de la que es tercero: la liquidación, que no efectúa él sino los cónyuges o sus herederos, o terceros facultados para ello. Y, en todo caso, lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 2018 -4ª-, BOE de 21 de junio de 2018)

Inclusión del término «Federación» en la denominación social. Riesgo de error sobre la naturaleza de la sociedad

Registro Mercantil Central. Inclusión, en la denominación social de una SL, del término «Federación». Riesgo de error sobre la naturaleza de la sociedad. La inclusión en la denominación social del término «federación» junto a otros de evidentes connotaciones deportivas, hace inevitable la confusión entre la naturaleza de la entidad que se pretende constituir (sociedad de capital), y aquella a que induce la denominación (federación deportiva). A lo anterior hay que añadir que en nuestro ordenamiento jurídico las federaciones deportivas constituyen uno de los cinco supuestos de asociacionismo previstos en la Ley 10/1990, de 15 de octubre, del Deporte cuya específica regulación las diferencia jurídicamente de cualquier otra entidad con personalidad jurídica, por lo que debe evitarse cualquier situación que comprometa su debida identificación e individualización. Por último, es preciso tener en cuenta que la realización de una actividad deportiva bajo la forma de una sociedad de capital se ha de llevar a cabo necesariamente bajo la forma de sociedad anónima deportiva a que se refiere el Real Decreto 1251/1999, de 16 de julio, lo que abona en la necesidad de diferenciar adecuadamente entre las sociedades de capital en sentido estricto y aquellas otras entidades con personalidad jurídica y regulación propia que por su singularidad no deben confundirse con aquellas.
Resulta irrelevante a los efectos de la presente si la entidad a constituir podría o no obtener la inscripción en el registro administrativo de asociaciones deportivas, pues el objeto de la presente se limita a dilucidar si las denominaciones solicitadas inducen a confusión sobre la naturaleza de la entidad cuya constitución se pretende. En segundo lugar es igualmente intrascendente si existe inscrita en el Registro Mercantil una sociedad de capital con denominación semejante a la que ahora se rechaza. Es preciso recordar que el registrador no está vinculado, por aplicación del principio de independencia, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción (como no lo está en caso de expedición de certificaciones de denominación), por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de junio de 2018 -3ª-, BOE de 21 de junio de 2018)

Compra de vivienda con carácter privativo y por mitades indivisas por una pareja de hecho expresamente sometida a gananciales

Registro de la Propiedad. Compra de vivienda con carácter privativo y por mitades indivisas por una pareja de hecho expresamente sometida al régimen de sociedad de gananciales del Código Civil al inscribirse en el Registro de Parejas de Hecho del Gobierno Vasco. Para el Tribunal Supremo, cabe que los convivientes regulen las consecuencias de su estado como prefieran, respetando los límites generales del artículo 1.255 CC; o bien que conductas significativas o de actos con ese mismo carácter patenticen que quieran constituir una sociedad o una comunidad de bienes. El Tribunal Constitucional declara, igualmente, que es consustancial a esa libertad de decisión, adoptada en el marco de la autonomía privada de los componentes de la pareja, el poder gobernarse libremente en la esfera jurídica de ese espacio propio, ordenando por sí mismos su ámbito privado, el conjunto de derechos, facultades y relaciones que ostenten dentro de los límites impuestos por el orden social, ya que la autonomía privada no es una regla absoluta. Así, podrán pactar válidamente que les sean de aplicación las normas que disciplinan, en general, los distintos regímenes económicos matrimoniales, y, en concreto, el de la sociedad de gananciales, bien por remisión a los artículos que regulan dicho régimen económico matrimonial, bien por la adopción de pactos concretos que tradujeran en el convenio entre convivientes las normas de la sociedad de gananciales.

No obstante, el criterio de esta Dirección General señala que, ciertamente, no está regulada en las leyes una aplicación genérica y en bloque del estatuto ganancial al régimen de convivencia, incluso cuando haya pacto expreso de remisión. En este sentido, resulta difícil extender una organización jurídica basada en el carácter público del estatuto conyugal a unas relaciones personales que, desde el punto de vista jurídico —no así desde el social—, destacan precisamente por lo contrario. Esto es así por la imposibilidad de crear una sociedad de gananciales sin matrimonio, la falta de publicidad de la misma frente a terceros y la imposibilidad de pactar entre los convivientes capítulos matrimoniales.  Dado que los regímenes económicos-matrimoniales sólo pueden establecerse a través de capitulaciones matrimoniales, los convivientes no pueden pactar que entre ellos rijan las normas reguladoras de un régimen económico como es el de la sociedad de gananciales. Así pues, carece de sentido aplicar a las uniones extramatrimoniales el régimen legal supletorio de la sociedad de gananciales, incluso mediante pacto expreso de los convivientes. Mediante pacto expreso se puede admitir la posibilidad de que los convivientes, valiéndose de los medios de transmisión ordinarios, puedan conseguir que todos o parte de los bienes de titularidad de uno de ellos lleguen a pertenecer a ambos pro indiviso, sujetándose a las normas generales de la comunidad ordinaria y de la contratación. En el momento de adquirir un bien o derecho concreto puede adquirirse en comunidad por ambos convivientes, versando dichos pactos sobre bienes o derechos concretos: cabe una comunidad de bienes entre los convivientes si queda acreditado que tenían una inequívoca voluntad de hacer común la vivienda, de no acreditarse el pacto expreso o tácito de constitución de una comunidad, deviene obligado concluir su inexistencia. A falta de pacto expreso, las participaciones en esa comunidad serán por partes iguales. Además, el documento donde consten los pactos será inscribible en el Registro de Parejas de Hecho, pero nunca perjudicarán a terceros. Así, de la Ley de Parejas de Hecho del País Vasco, resulta que es un Registro administrativo, diferencia importante y esencial respecto de la naturaleza del Registro de la Propiedad, que tiene el carácter de registro jurídico, lo mismo que ocurre con el Registro Civil. Esta circunstancia hace que los documentos y títulos que contienen los actos y negocios que resulten inscritos en estos registros hagan publicidad en perjuicio de terceros de los derechos que resulten de los mismos. A diferencia de éstos, el Registro de Parejas de Hecho es un Registro administrativo y por tanto su contenido no perjudica a tercero.

Según lo precedente, no puede aplicarse a la inscripción en el Registro de la Propiedad por los integrantes de la pareja de hecho el régimen económico-matrimonial de la sociedad de gananciales, a pesar de haber sido pactado expresamente, sin que pueda admitirse lo que ha sido calificado por algún sector doctrinal y jurisprudencial como «matrimonio parcial», limitado únicamente a los efectos económicos. Ello no obsta para que, en aras a la voluntad expresamente declarada de los convivientes de hacer comunes los bienes adquiridos durante la convivencia, puedan éstos inscribirse a nombre de aquéllos, pero deberá realizarse por medio de figuras como la de la sociedad particular, universal o la comunidad de bienes, siendo esta última la fórmula utilizada en la escritura de compraventa. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de junio de 2018 -2ª-, BOE de 25 de junio de 2018)