Donación de la facultad de disponer sobre dos fincas
Registro de la Propiedad. Donación, por las propietarias a su progenitor, de la facultad de disponer sobre dos fincas. Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos ciertos casos de derechos de preferente adquisición (el tanteo convencional, cuyo carácter real ha recibido sanción legal hace pocos años en la legislación catalana), ciertas situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal y la variada gama de servidumbres personales y reales. Como criterio de interpretación de estos requisitos, el principio de numerus apertus en materia de derechos reales -artículo 7 del Reglamento Hipotecario- no autoriza para ampliar el campo de esta clase de derechos hasta el extremo de que a todo pacto se le pueda atribuir carácter real, pues para ello sería necesario que contuviese los requisitos típicos de los derechos de esta clase, y por eso ha de extremarse el cuidado para evitar que al amparo de este criterio de libertad se eluda la aplicación del artículo 2 de la Ley Hipotecaria o quede sin cumplir lo establecido en los artículos 29 y 98 de la misma, que expulsa de los libros registrales a todas aquellas obligaciones que tengan un marcado carácter personal. En este sentido, se puede afirmar que, si bien en la mayoría de las ocasiones el que un derecho sea real o personal depende de la voluntad del legislador (si impone una obligación pasiva universal ordenando a todos que respeten un derecho, lo modela como real, y si no la impone, lo reduce a personal), en relación con otros supuestos, precisamente a causa de su atipicidad, hay que entender que el legislador ha transferido esta facultad a las propias partes contratantes, que podrán constituir el correlativo derecho como personal o como real, siempre que se cumplan las exigencias estructurales propias de los derechos de esta naturaleza.
El principio de especialidad o determinación, según el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real inscrito, sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito. Esta exigencia aumenta en relación con los derechos atípicos que se puedan constituir al amparo del principio de la autonomía de la voluntad. Por la elasticidad del dominio y por su carácter abstracto, cabe en vía de principio que una de las facultades dominicales cual es la dispositiva sea objeto de disgregación de modo que sea objeto de una configuración propia de los derechos reales, si se cumplen los requisitos estructurales necesarios según lo expuesto. Prueba de ello es la existencia de figuras como la del usufructo con facultad de disponer o la de la donación con reserva de la facultad dispositiva. Precisamente, si en este último caso puede desmembrarse del dominio por vía de deductio (aunque, para algunos autores, también en el supuesto del artículo 639 del Código Civil lo que se reserva el donante es un derecho real independiente que nace de lo pactado en la donación), no debe existir obstáculo para que el mismo resultado se produzca por vía de translatio, como ocurre con otras facultades dominicales como es la de disfrutar y gozar de una cosa erga omnes.
Por esta razón no puede ser confirmada la calificación impugnada en cuanto se limita a objetar que la facultad o poder de disponer no puede ser objeto de transmisión, pues en la escritura calificada es objeto de donación no una mera facultad sino un verdadero derecho subjetivo, de los denominados potestativos o de modificación jurídica, que atribuye al donatario un poder para disponer con plenos efectos de bienes ajenos -pertenecientes a las donantes-. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de noviembre de 2018 -1ª-, BOE de 29 de noviembre de 2018)
Renuncia a un derecho de aprovechamiento por turno de un inmueble
Registro de la Propiedad. Renuncia unilateral, irrevocable y gratuita a un derecho de aprovechamiento por turno por las cotitulares de una cuota. Propiedad horizontal. Notificación al resto de copropietarios. La renuncia abdicativa de los bienes inmuebles constituye título material inscribible en el Registro de la Propiedad, como manifestación del principio de libertad civil que en sede de dominio proclama el artículo 348 del Código Civil. No obstante, si la renuncia se refiere a un elemento independiente integrado en un régimen de propiedad horizontal, recae sobre un derecho complejo (propiedad separada y elementos comunes), que está incardinado en una relación comunitaria más amplia en la que están implicados otros propietarios, en cuanto los derechos de todos vierten sobre un mismo objeto -el edificio constituido en propiedad horizontal, por lo demás indivisible-. Tal relación hace interdependiente en muchos aspectos, como en el caso de responsabilidad por los gastos generales, la suerte de todos, de modo que la baja de uno sin incorporación de otro, que se haga cargo de su cuota, temporal o indefinidamente, no puede dejar de afectar personalmente a los demás.
La renuncia de un propietario afecta directamente a los otros, con independencia de que sea indefinido o temporal el incremento de la razón o proporción que a cada uno corresponde en la base de reparto, no solo de los gastos generales, sino también de la aportación al fondo de reserva. Las deudas de la comunidad, porque carece de personalidad jurídica, en efecto, son deudas de los propietarios. Los demás propietarios (en las relaciones internas) no son terceros jurídicamente extraños, sino terceros jurídicamente interesados, con una posición más cercana a la de partes que a terceros en la medida que la renuncia en cuestión, en cuanto libera unilateralmente a uno de la relación jurídica plurilateral que ligaba a todos, tiene repercusiones jurídicas automáticas para los demás. Lo que impone la necesidad, sino para la validez o eficacia substantiva de la renuncia, desde luego para su inscripción, del consentimiento de todos. Así, la inscripción de la renuncia no puede ser automática. No basta con que el condueño que la ejercita lo solicite. Los demás pueden oponerse si le imputan mala fe, en particular, cuando la contraprestación no cubra los presumibles gastos futuros (o incluso pasados, que también comprende, según una sólida corriente doctrinal, la renuncia funcionalmente equivalente del artículo 395 del Código Civil).
Un efecto jurídico como es el acrecimiento derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular no puede producirse en el patrimonio del destinatario por la mera realización de una notificación a un tercero por mucho que al mismo correspondan facultades de gestión y representación de la comunidad. No son los intereses de la comunidad los que están en juego sino los propios de cada uno de los comuneros que, como consecuencia de la renuncia abdicativa, pueden ver su patrimonio incrementado tanto en el cuanto a su activo como al conjunto de obligaciones que del mismo se derivan. La cuota en comunidad objeto de la renuncia no se convierte en patrimonio del Estado. No lo es porque no estamos ante la renuncia abdicativa de un inmueble que queda así sin dueño, sino ante la renuncia abdicativa de una cuota de inmueble cuyo destino natural es el acrecimiento al resto de los comuneros a quienes no se puede imponer un acto ajeno sin que, como mínimo, hayan tenido la oportunidad de oponerse. Consecuencia de lo anterior es que no cabe la inscripción de la renuncia sin que, simultáneamente, se practique la de aquellos a quienes el dominio acrece, lo que no puede llevarse a cabo sin que resulte el conjunto de requisitos exigidos por el ordenamiento habida cuenta de que en ningún caso la inscripción de la renuncia abdicativa implica la reactivación de la inscripción de dominio anterior a la del renunciante. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de octubre de 2018 -4ª-, BOE de 3 de diciembre de 2018)
Modificación de cabida. Certificación catastral
Registro de la Propiedad. Segregación. Modificación de la medida superficial de la finca con base en certificación catastral descriptiva y gráfica, acompañada de informe de validación gráfica catastral de las fincas resto y segregada. Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto y, por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación.
El procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se inicia en virtud de la solicitud expresa del titular de la finca, en cumplimiento del principio de rogación, tal y como se recuerda en la letra a) del apartado segundo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, conforme al cual, se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. Y así ocurre en el caso concreto de este expediente, incorporando al título la oportuna representación gráfica catastral de la finca y adaptando su descripción literaria a lo que resulta de la misma. La aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador.
En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica; considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b). Es más, la mera aportación del informe de validación gráfica catastral es suficiente para lograr la inscripción de la representación gráfica alternativa solicitada, pues a través del correspondiente código seguro de verificación, a través de la Sede Electrónica del Catastro, se podrá obtener el archivo en formato GML que contiene la representación gráfica. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2018 -3ª-, BOE de 20 de diciembre de 2018)
Acceso al Registro de las modificaciones estatutarias
Registro Mercantil. Inscripción de acuerdos sociales. Modificaciones estatutarias. Escritura pública. Según el artículo 290.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el acuerdo de modificación de estatutos se hará constar, en todo caso, en escritura pública, que se inscribirá en el Registro Mercantil, extremo repetido por el Reglamento del Registro Mercantil (artículo 95.1, en relación con el artículo 94.1.2.º). Por ello, el acta notarial no es suficiente, si bien puede servir de base para elevar a público de los acuerdos que constan en ella, como dispone el artículo 107.1, in fine, del Reglamento del Registro Mercantil. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de noviembre de 2018 -3ª-, BOE de 20 de diciembre de 2018)
El control de abusividad del clausulado en su acceso al Registro
Registro de la Propiedad. Préstamo e hipoteca concertados entre una entidad bancaria domiciliada en Luxemburgo y dos personas físicas no residentes. Cláusulas relativas a intereses ordinarios y de demora y vencimiento anticipado. Existen dos tipos de cláusulas abusivas a efectos de calificación registral: a) por un lado, aquellas estipulaciones respecto de las cuales la apreciación de la abusividad solo es posible considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, lo que exige la disponibilidad de unos medios probatorios de los que el registrador carece, y de una valoración de esas circunstancias concurrentes que, en consecuencia, el registrador no se encuentra en condiciones de efectuar, por lo que solo pueden ser declaradas abusivas y nulas por los tribunales de justicia; y b) por otro lado, aquellas cláusulas que sean subsumibles en la llamada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley de Defensa de los Consumidores, que al ser abusivas en todo caso podrán ser objeto de calificación registral con base en la nulidad ope legis de las mismas declarada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013; así como aquellas cláusulas que vulneren normas específicas sobre la materia, como, por ejemplo, el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria sobre intereses moratorios o el artículo 6 de la Ley 1/2013, sobre las cláusulas suelo.
Además, el rechazo registral de estas cláusulas solo podrá tener lugar si su subsunción en los conceptos jurídicos legales puede hacerse de forma objetiva y debidamente fundamentada, es decir, siempre que no sea necesaria una ponderación de las circunstancias concurrentes en cada caso para comprobar su inclusión (lo que nos llevaría al apartado anterior); y teniendo en cuenta que siempre que el registrador rechace una cláusula ha de fundamentar adecuadamente su decisión. Adicionalmente, el registrador también podrá rechazar por abusivas aquellas cláusulas del préstamo hipotecario que hayan sido declaradas nulas por Sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencias de tribunales inferiores que fueren firmes, siempre que estuvieran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
La internacionalización de las relaciones jurídicas fruto de una cada vez más intensa interrelación entre los Estados Miembros de la Unión Europea (y aún de Estados terceros), provoca en ocasiones que la documentación por notarios españoles de contratos y derechos reales con elemento de extranjería, recoja fórmulas que resultan extrañas (que no contrarias), a nuestra tradición jurídica (incluso dando lugar a prácticas similares de documentación de alguna entidad española). Siendo cierto lo anterior no lo es menos que es labor cada vez más frecuente de los operadores institucionales jurídicos españoles familiarizarse con dichas formas sin menoscabo ni de la seguridad jurídica ni de la aplicación de las normas de carácter imperativo de nuestro ordenamiento jurídico. Lo cual no puede llevar a confundir indebidamente las obligaciones de asesoramiento de parte de un letrado en relación con sus clientes con las competencias notariales en relación al consentimiento debidamente informado en los instrumentos públicos, así como con las competencias registrales en relación a la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de noviembre de 2018 -2ª-, BOE de 20 de diciembre de 2018)