Inscripción de terrenos colindantes con dominio público no previamente deslindados. Representaciones gráficas

Registro de la Propiedad. Representación gráfica alternativa a la catastral. Invasión de dominio público. Monte no deslindado ni incluido en el catálogo de Montes Públicos. El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. A tal efecto, podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción, lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. Debe evitarse la inscripción de una representación gráfica que coincida en todo o parte con el dominio público; toda inscripción de representación gráfica conlleva la rectificación de la descripción literaria de la finca. La falta de inclusión del monte en el catálogo no obsta la aplicación de lo previsto respecto a la necesidad de intervención e informe favorable de la Administración. El Catálogo de Montes de Utilidad Pública es un registro público de carácter meramente administrativo, la declaración de utilidad pública de un monte no prejuzga ninguna cuestión de propiedad, pero constituye una presunción de posesión a favor de la entidad a la que el catálogo otorga su pertenencia. (Resolución de 14 de enero de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 6 de febrero de 2019)

Rectificación de la descripción de fincas, dudas sobre su identidad. Exceso de cabida. Notificación a los colindantes

Registro de la Propiedad. Expediente notarial de rectificación de descripción de fincas relativo a un exceso de cabida. Dudas sobre la identidad de la finca. Falta de constancia de la recepción de la notificación a la colindante. El exceso de cabida, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a su regulación legal, puede definirse como aquel procedimiento por el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Este procedimiento sólo debe permitir la corrección de un dato incorrectamente reflejado inicialmente en el Registro al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. Si se formula un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

El artículo 201 de la Ley Hipotecaria se cuenta entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de cualquier alteración de linderos, con independencia de la naturaleza de este cambio (especialmente cuando hay un mero cambio en la referencia del nombre de la persona del colindante), pueden basar la denegación de la inscripción (o en su caso, de la anotación) sin más justificación.

Ahora bien, dichas alteraciones de superficie y linderos, en función de sus circunstancias y características, pueden generar elementos de duda en la identidad de la finca que, máxime cuando están reforzados por otras circunstancias que racionalmente abonen dichas dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, no sólo permiten sino que obligan al registrador a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas. En cuanto a la notificación a la colindante, siendo conocido el interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación. (Resolución de 16 de enero de 2019 -3ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 6 de febrero de 2019)

Expediente de expropiación forzosa. Representación gráfica georreferenciada. Diferencia en la cabida

Registro de la Propiedad. Actas de pago y ocupación en expediente de expropiación forzosa. Descripción de la porción expropiada y del resto de la finca. Representación gráfica georreferenciada. Diferencia en la cabida por entenderse que se expropia una parte. Para proceder a la rectificación descriptiva de una finca minorando su cabida es preciso contar con el consentimiento del titular registral, lo cual deriva de los principios generales de tracto sucesivo  y de legitimación. La identificación de la finca y la individualización de la parte expropiada hace necesaria la descripción por sus linderos de esa franja de terreno que se va a expropiar, así como la ubicación de la citada franja dentro del terreno sobre la que se practica la segregación; además, la identificación de la finca objeto del expediente es necesaria, habida cuenta del principio de folio real y registral.

El principio de especialidad y el folio real imponen la identificación de la finca para la práctica de inscripciones en el Registro de la Propiedad, identificación que ha de resultar del documento inscribible. Esta determinación de la concreta porción de finca que se va a expropiar debe hacerse ya al tiempo de expedir la certificación prevista en el artículo 32 del Reglamento Hipotecario. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria exige, además, para los supuestos de expropiación forzosa, la aportación de la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. De otro modo, si se tratase de una expropiación total, minorando la superficie de la finca, lo procedente hubiera sido la rectificación de las actas de pago y ocupación con la intervención de los interesados para expresar al tiempo de delimitar el objeto expropiado la nueva superficie que pretende asignarse a la finca. (Resolución de 17 de enero de 2019 -2ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 6 de febrero de 2019)

La validez del acta de la junta general para la calificación del registrador. Declaraciones del presidente y oposición de los socios

Registro Mercantil. Junta general convocada judicialmente. Acuerdos de cese y nombramiento de administrador único. Escritura de elevación a público basada en el acta de la junta, levantada por el mismo notario. Aun cuando en principio el presidente de la junta es la persona llamada a declarar válidamente constituida la misma, determinando qué socios asisten a ella presentes o representados y cuál es su participación en el capital social, así como proclamar el resultado de las votaciones de suerte que las manifestaciones u observaciones de los asistentes recogidas en la propia acta no pueden tener a efectos registrales el mismo valor que aquéllas, ello no significa que tales declaraciones del presidente deban, por la sola calidad de quien las formula, vincular al registrador de modo absoluto, al punto de que éste deba desconocer la realidad de lo acontecido en el seno de la junta cuando se halle amparado por la fe notarial, ignorando totalmente las afirmaciones contrarias de los socios consignadas en el acta y de especial relevancia para calificar la validez de los acuerdos.

De esta doctrina resulta claramente que el registrador no queda vinculado siempre y en todo caso por la actuación del presidente cuando la declaración de éste resulta contradicha por la documentación aportada y los asientos del Registro Mercantil en términos tales que aquella no puede mantenerse. Para que así sea es preciso que de los hechos resulte una situación de conflicto tal que resulte patente la falta de legalidad y acierto de la declaración de la mesa. Así ocurre cuando existen juntas contradictorias o cuando existen dos listas de asistentes diferentes o dos Libros Registros diferentes o cuando del acta notarial de junta general resulta patentemente la arbitrariedad en la privación del derecho de voto, circunstancias todas ellas que impiden tener por debidamente realizada la declaración de válida constitución de la junta. Pero fuera de estos u otros supuestos semejantes hay que estar a la declaración del presidente de la junta, que es el órgano legalmente encargado de formar la lista de asistentes tras apreciar las cuestiones que se susciten al respecto. La mera oposición de uno o varios socios a las decisiones de la mesa no desvirtúa lo anterior, sin perjuicio de que aquél que se sienta perjudicado acuda al ejercicio de las acciones previstas en el ordenamiento. Lo contrario significaría desnaturalizar un procedimiento, como el del Registro Mercantil, que está basado en gran medida en las declaraciones de voluntad y de verdad emitidas por las personas a quienes el ordenamiento les atribuye, bajo su responsabilidad, esta obligación.

Es ajena al procedimiento registral la resolución de contiendas entre las partes cuyo conocimiento está atribuido a los tribunales de Justicia. En consecuencia, la mera existencia de una contienda judicial sobre la condición de socio no puede impedir la inscripción de los acuerdos adoptados en una junta general salvo que concurran condiciones tales que cuestionen el mero hecho de la celebración de la Junta o de su celebración en los términos previstos por el ordenamiento y sin perjuicio de que quien se sienta perjudicado ejercite las acciones pertinentes y solicite el reflejo de su ejercicio en la hoja de la sociedad. (Resolución de 23 de enero de 2019 -2ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 21 de febrero de 2019)

Derecho de información. Protección del socio por el carácter relevante de la omisión de requisitos exigidos

Registro Mercantil. Junta general. Modificación de los estatutos sociales. Derecho de información. El derecho de información de los accionistas o socios en cuanto unitario determina que la ausencia o falta de alguno de los requerimientos que debe comprender la convocatoria afecta a la totalidad. Por ello, y por el especial rigor con que se pronuncia el legislador la omisión total o parcial de todos o algunos de los requerimientos que conforman el derecho de información implica un vicio de la convocatoria invalidando el acuerdo que sobre el particular se pueda adoptar. Es precisamente el carácter «mínimo» y esencial del derecho de información del accionista o socio el que ha provocado una dilatada doctrina que incide sobre su trascendencia y sobre la necesidad de extremar el rigor en su defensa hasta el punto de que se ha afirmado reiteradamente que en caso de duda procede actuar en su salvaguarda rechazando la inscripción.

Sin perjuicio de lo anterior, tan rigurosa doctrina debe mitigarse en ocasiones, pues, debido a los efectos devastadores de la nulidad, los defectos meramente formales pueden orillarse siempre que por su escasa relevancia no comprometan los derechos individuales del accionista o socio. Son las circunstancias concurrentes en el supuesto de hecho concreto las que han de permitir determinar si el derecho de información de los socios ha sido o no cumplimentado en términos tales que los derechos individuales de los socios hayan recibido el trato previsto en la Ley. El severo régimen de exigencia formal de la convocatoria de juntas debe mitigarse cuando por el conjunto de circunstancias concurrentes no resulten indebidamente postergados los derechos individuales del accionista. Ahora bien, esta doctrina no puede resultar de aplicación en aquellos supuestos en que la convocatoria omite en su totalidad el régimen de protección específico del derecho de información. Así se ha considerado en resoluciones anteriores en las que, aceptando la doctrina de la mitigación de efectos y su plasmación legal en el artículo 204.3.a), esta Dirección General así lo ha entendido porque la omisión tiene «el carácter relevante» a que se refiere el precepto al excepcionar del régimen de dispensa las infracciones formales que afectan a derechos esenciales de los socios.

No cabe hacer una interpretación que permita tener por cumplidos los requisitos especialmente previstos por la Ley para la protección del derecho de información en supuestos especiales por la mera previsión de los requisitos previstos para otros supuestos distintos. Si la Ley ha considerado necesario exigir requisitos especiales es, precisamente, porque considera que el derecho de información no está debidamente protegido en tales supuestos por los requisitos generales. La ausencia en el supuesto de hecho de cualquier referencia del derecho de los socios al examen del texto íntegro de la modificación estatutaria propuesta o del informe que la justifica así como del derecho a la entrega o envío de dichos precisos documentos, no puede quedar suplida por la referencia genérica a «cualquier documentación», o a los documentos «que han de ser sometidos a la aprobación de la junta», sin producirse una grave merma de las garantías específicamente señaladas por la Ley para el supuesto de propuesta de modificación de estatutos. (Resolución de 25 de enero de 2019 -2ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 22 de febrero de 2019)