Ubicación de fincas mediante aporte de coordenadas. Comparación geométrica de recintos
Registro de la Propiedad. Obra nueva. Con carácter previo al aporte de coordenadas de la porción de suelo ocupada, se han de determinar las coordenadas de la finca en la que se ubica la construcción. No basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título. Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico.
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conlleva la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente, la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes. Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.
Las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas. (Resolución de 23 de abril de 2019 -3ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 13 de mayo de 2019)
Realización de inmuebles hipotecados por una sociedad concursada. Carácter imperativo de la regulación
Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca hipotecada propiedad de sociedad en concurso. Autorización judicial. Las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae un derecho real de garantía tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación. Por lo demás, tal carácter imperativo de tales normas ha sido confirmado por el Tribunal Supremo y se desprende claramente del contenido y posición sistemática de las mismas. Así resulta con mayor claridad después de la modificación introducida en el artículo 149 de la Ley Concursal por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, que sustituyó en aquél la rúbrica de «Reglas legales supletorias» por la de «Reglas legales de liquidación», así como de la regulación modificada, de la que se infiere que la norma del segundo párrafo del apartado 2, remitente al artículo 155.4 de la Ley Concursal, no es regla supletoria sino de imperativa observancia.
Y es que de tales normas resulta patente la voluntad del legislador, para el caso de realización fuera de convenio de bienes gravados con prenda o hipoteca (y dada la especial afección del bien objeto de estos derechos de garantía), de dificultar la realización de tales bienes por un precio inferior al de tasación fijado de mutuo acuerdo por las partes en el momento de constitución de la garantía real, de modo que la realización por ese precio inferior requiere el consentimiento de la entidad acreedora con privilegio especial. (Resolución de 29 de abril de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 13 de mayo de 2019)
Levantamiento del cierre registral por falta de depósito de cuentas. El supuesto del artículo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil
Registro Mercantil. Acuerdos sociales de cese y nombramiento de administrador de una sociedad anónima. Cierre de la hoja social por falta de depósito de cuentas. Anotación preventiva de concurso necesario y designación de administradora concursal. El mandato normativo contenido hoy en el artículo 282 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital (procedente del artículo 221 de la Ley de Sociedades Anónimas), así como en el artículo 378 y en la disposición transitoria quinta del Reglamento del Registro Mercantil, no deja lugar a dudas: el cierre del Registro únicamente procede para el caso de incumplimiento de una obligación, la de depositar las cuentas anuales, y no por el hecho de que no hayan sido aprobadas o porque los administradores no las hayan formulado. Dichas normas, por su carácter sancionador, han de ser objeto de interpretación estricta, y atendiendo además a los principios de legalidad y tipicidad a que están sujetas las infracciones administrativas y su régimen sancionador, con base en la consolidada doctrina del Tribunal Constitucional sobre la aplicación de similares principios a los ilícitos penales y administrativos.
Por ello, al condicionarse el levantamiento del cierre registral únicamente a la acreditación de la falta de aprobación en la forma prevista en el referido artículo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil, que establece como uno de medios de justificación la certificación del órgano de administración con expresión de la causa de la falta de aprobación, sin que se distinga según cuál sea dicha causa, excede del ámbito de la calificación del registrador determinar si la expresada resulta o no suficiente a tales efectos.
Por cuanto antecede, la norma del mencionado artículo 378.7 del Reglamento del Registro Mercantil, al permitir el levantamiento del cierre registral cuando en cualquier momento se acredite la falta de aprobación de las cuentas conforme a lo previsto en el apartado 5 del mismo artículo no puede ser interpretada exigiendo que esa justificación documental se presente en el Registro dentro del plazo de un año, toda vez que dicha norma presupone que el cierre registral se ha producido, precisamente, por el transcurso de dicho plazo. (Resolución de 22 de abril de 2019 -5ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 13 de mayo de 2019)
El ejercicio de la facultad certificante por el órgano de administración de la sociedad
Registro Mercantil. Escritura de subsanación -rectificación del contenido de certificaciones de acuerdos sociales unidas a la escritura subsanada- otorgada por apoderado sin facultad certificante. La certificación relativa a los acuerdos sociales es siempre un acto formal posterior a éstos, en el que se transcribe el libro de actas y que deberá ser expedida por el órgano de administración (o por personas que ostenten determinados cargos en el mismo), al cual corresponde tanto el cumplimiento de la obligación de llevar dicho libro, impuesta a la sociedad, como la facultad de expedir certificaciones de las actas y, en general, de la documentación de la sociedad, función esta que resulta beneficiada por la permanencia y profesionalización de aquel órgano social.
Además, la atribución de dicha facultad a quienes desempeñan funciones de gestión permite, para el caso de incorrecto ejercicio de aquélla, aplicar el especial régimen de responsabilidad de los administradores. De conformidad con lo anterior, la subsanación de certificaciones a que se refiere el presente expediente ha sido otorgada por persona manifiestamente incompetente y resulta contraria al sistema reglamentario que, en atención a las referidas consideraciones, conecta la facultad certificante con la función y las competencias del órgano de administración.
La norma reglamentaria que establece los presupuestos subjetivos de la facultad de certificar ha de ser aplicada con rigor e interpretar de modo estricto tales requisitos, máxime si se tiene presente que, dada la especial trascendencia erga omnes de los asientos registrales, que gozan de la presunción de exactitud y validez, y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional, se hace necesario exigir la máxima certeza jurídica de los documentos que tienen acceso al Registro (especialmente si, como acontece con las certificaciones, se trata de meros documentos privados), no sólo por lo que se refiere a la veracidad y exactitud del contenido de tales documentos, sino también respecto de la legitimación para expedirlos. (Resolución de 24 de abril de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 13 de mayo de 2019)
Dudas sobre coincidencia de finca ya inscrita con otra cuya inscripción se pretende por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria
Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Dudas del registrador sobre la coincidencia de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra ya inscrita. El procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación. Asimismo, debe evitarse que con la inmatriculación se eludan los trámites legales como pueden ser los correspondientes a la segregación de una finca inscrita, sin que baste descontar la superficie de la finca matriz. Ahora bien, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
Por último, si bien ninguna norma obliga al registrador a facilitar nota simple informativa junto con la calificación negativa, en este caso en la nota de calificación el registrador señaló «(…) se acompaña nota simple informativa-», por lo que lógicamente el recurrente pudo entender que la nota formaba parte integrante de la calificación. En consecuencia, debió aclararse debidamente si la citada mención se debió a un error y, en cualquier caso, sea o no mediante nota informativa, no basta la mera aportación de datos descriptivos, sino que es preciso argumentar motivadamente por qué dichos datos provocan dudas sobre la identidad de la finca que provoquen el rechazo a su inscripción. (Resolución de 24 de abril de 2019 -2ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 13 de mayo de 2019)