El acceso de las anotaciones de demanda al registro. Numerus clausus
Registro Mercantil. Anotación preventiva en la hoja particular de una sociedad a consecuencia de medidas cautelares acordadas por un Juzgado de lo Penal. El Registro Mercantil es esencialmente en nuestro Derecho un Registro de personas naturales o jurídicas, a quienes se abre una hoja particular en la que se van reflejando distintas circunstancias relativas a su vida jurídica de acuerdo con las previsiones del ordenamiento. Es la previsión legal y su desarrollo reglamentario la que determina el contenido del Registro por lo que no todo acto relativo a un sujeto inscribible es susceptible de acceso a los libros del Registro. La anotación de demanda constituye en nuestro ordenamiento un asiento de eficacia temporal limitado a la duración del procedimiento judicial, y presenta, entre otras, la finalidad de dar a conocer la existencia de una demanda cuya estimación podría alterar el contenido registral, con la finalidad de enervar la presunción de buena fe de terceros que confían en lo que publican los asientos del Registro. Por ello, semejante presunción sólo será necesaria que sea destruida, cuando el acto impugnado sea susceptible de inscripción. A contrario, carece de objeto la anotación si no existe la posibilidad de obtener un acto inscribible en que pueda fundarse la buena fe del tercero.
De aquí que tradicionalmente se haya afirmado que nuestro sistema de anotaciones preventivas es numerus clausus pues no cabe extender este asiento en los supuestos que no están previstos por las leyes, es decir, en los que la resolución judicial firme, posteriormente recaída, no puede producir el resultado de incorporar un hecho, acto o negocio susceptible de ser directamente inscribible. La doctrina tradicional sobre el carácter cerrado de los supuestos de anotación preventiva ha sido reinterpretada en el sentido de permitir la toma de razón de determinadas anotaciones que, sin estar expresamente recogidas en la ley, podían acogerse a los requisitos estructurales exigidos por la legislación hipotecaria. Siendo cierto lo anterior, no lo es menos que esta Dirección General exige que la anotación preventiva a practicar no implique una contradicción de los principios y normas que articulan la regulación del Registro.
La anotación preventiva a que se refiere el supuesto de hecho ni está contemplada en nuestro ordenamiento jurídico ni el procedimiento que la motiva puede provocar una modificación del contenido del Registro Mercantil. No quiere decir esto que nuestro ordenamiento no contemple medidas de protección. Tales medidas de protección se organizan en nuestra Ley en relación a los bienes inmuebles cuya titularidad se pretende proteger, por lo que es en relación a los mismos respecto de los que se deben tomar, en su caso, las medidas provisionales que acuerde la autoridad judicial cuyo reflejo registral está expresamente admitido en nuestro ordenamiento. (Resolución de 16 de mayo de 2019 -4ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 13 de junio de 2019)
El acceso al registro de la obra nueva tras la reforma hipotecaria de 2015. Sistemas de georreferenciación
Registro de la Propiedad. Inscripción de obras nuevas tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015. Georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación. Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Aun siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia pueda tener en casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas», también es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, este en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.
En efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015. (Resolución de 14 de mayo de 2019 -3ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 7 de junio de 2019)
Obligatoriedad, tras la reforma hipotecaria, de acreditar la titularidad de los promotores de expedientes de dominio
Registro de la Propiedad. Expediente de dominio. Parcelación ilegal. Finca en condominio. Aporte de sentencia penal en la que se afirma que los promotores son dueños. Uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho.
No se trata de mantener una interpretación literal en contra de la realidad social o de su propia finalidad, sino de la exigencia de un requisito expresamente impuesto por la ley de reforma en la tramitación del expediente notarial de inmatriculación, sujeto por la propia norma, además, a calificación registral. La nueva regulación impone la necesaria aportación al Notario, como elemento probatorio, del documento que pueda justificar un título material de propiedad a juicio del mismo, siendo lo esencial que sea se trate de un título apto para fundamentar el dominio del inmueble a favor de persona determinada conforme a nuestras normas de Derecho Civil, con independencia de la forma pública o privada del mismo.
Si bien es cierto que la desjudicialización del expediente acorta las opciones del interesado, la falta de título suficiente representativo del derecho alegado podrá obtenerse por vía judicial para luego ser aportado al expediente notarial -como, por ejemplo, a través del instituto de la prescripción adquisitiva- por lo que, a tenor de lo impuesto en la regla señalada del artículo 203 deberá ser objeto de aportación el título acreditativo del dominio del iniciador del expediente, cuestión ésta a calificar por el registrador. (Resolución de 10 de mayo de 2019 -3ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 7 de junio de 2019)
Arrastre de la carga hipotecaria de la finca matriz sobre los nuevos elementos privativos resultantes del ejercicio de un derecho de vuelo
Registro de la Propiedad. Cancelación, por vía de recurso, de un asiento practicado con el arrastre de cargas correspondiente, sin mediar nota de calificación negativa al respecto. Inscrita una carga hipotecaria no cancelada jurídicamente sobre una vivienda unifamiliar y sobre el vuelo de la misma, y ejercitándose posteriormente dicho derecho de vuelo mediante escritura de declaración de obra nueva y división horizontal inscrita, el Registrador lleva a cabo el arrastre de la carga hipotecaria de la finca matriz sobre los elementos privativos resultantes de la división horizontal, sin que pueda cancelarse jurídicamente la misma en tanto no medie el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme.
Respecto del arrastre de la hipoteca, esta Dirección General ha formulado una doctrina sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la intervención del acreedor hipotecario:
Primero, el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada.
Segundo, es principio básico de nuestro sistema que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien, de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente.
Tercero, que, cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica. (Resolución de 10 de mayo de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 7 de junio de 2019)
Constitucionalidad de la falta de falta de intervención ab initio del titular registral en las anotaciones preventivas de embargo
Registro de la Propiedad. Embargo preventivo acordado por la Agencia Tributaria como medida cautelar sin haber realizado la notificación previa al titular registral de la finca trabada. Con carácter general, no es posible practicar anotación preventiva de un embargo, ya sea este adoptado como medida cautelar o como acto dentro de proceso de ejecución, sin que el titular registral de la finca embargada haya sido adecuadamente citado en el procedimiento en el que dicho embargo se ha acordado, con el fin de eludir la indefensión que prohíbe el artículo 24 de la Constitución Española. No obstante lo anterior, tratándose de medidas cautelares, y considerando la urgencia que en muchas ocasiones concurre para su adopción a fin de evitar que se frustre el resultado del proceso, nuestro ordenamiento ha previsto la posibilidad de que se tomen este tipo de medidas inaudita parte.
En concreto, el artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que trae causa directa de la doctrina de la contradicción diferida elaborada por el Tribunal Constitucional a partir de diferentes resoluciones. Considera el Tribunal Constitucional que para que se cumplan las exigencias de audiencia y contradicción derivadas del artículo 24 de la Constitución Española, no es necesario que el demandado haya de ser oído antes que se adopte la decisión, sino que para garantizar su derecho a la tutela judicial efectiva será suficiente con que se le dé la oportunidad de ser oído aunque sea con posterioridad, de modo que el juez pueda volver a decidir sobre la cuestión a la vista de las alegaciones por él formuladas. Por eso los artículos 739 a 742 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan el trámite de oposición a estas medidas cautelares, una vez notificado el auto que las adoptó.
La Agencia Tributaria, en el marco de sus competencias, puede acordar medidas cautelares cuando se cumplan los presupuestos que el artículo 81 de la Ley General Tributaria establece. Y, excepcionalmente, podrá dictarlas sin la previa notificación al afectado, si bien de forma inmediata deberá realizar dicha notificación para que este pueda ejercer la defensa de sus intereses en el procedimiento. En este sentido, no será sin embargo admisible que el embargo preventivo adoptado inaudita parte pueda convertirse en embargo ejecutivo o prorrogarse más allá de los seis meses de vigencia inicial, sin que entonces sí se acredite la oportuna notificación al afectado titular registral de la finca embargada. (Resolución de 10 de mayo de 2019 -2ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 7 de junio de 2019)