Acceso al registro de la división horizontal. Licencias

Registro de la Propiedad. Parcelación. División horizontal. Licencias. Superficie y descripción de la finca. Existencia de construcciones declaradas. Es la legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o prius respecto de su exigencia en sede registral. La legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones autonómicas, no sujeta la división horizontal, como operación específica, a licencia de forma expresa. Sin embargo, en el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de inscripción cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que pueda suponer un acto equiparado a parcelación o a «cualesquiera otros actos de división» de parcelas o terrenos.

Ciertamente, la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división, pues el régimen de propiedad horizontal parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no hay alteración de forma -la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas-, superficie o linderos. No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, que sólo son posibles si reúnen las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la normativa, no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística, al amparo, en este caso, de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se refiere a «cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo». El concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude de su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

(Resolución de 21 de noviembre de 2019 (1ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 24 de diciembre de 2019)

Recurso contra la denegación del asiento de presentación

Registro de la Propiedad. Denegación de la práctica del asiento de presentación. Solicitud de revocación de la cancelación de una inscripción de opción de compra en virtud de un mandamiento de cancelación de cargas posteriores a una hipoteca ejecutada. La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento. El objeto de recurso en estos casos es, exclusivamente, determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

Dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario, es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro. Por ello el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Pero la calificación que a estos efectos realiza el registrador es distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya presentados para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación. Consecuentemente, en este momento inicial el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título. La negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.

En el presente expediente nos encontramos ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno. Practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible revisar la legalidad en la práctica de dichos asientos ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan, sin perjuicio de la posibilidad de su rectificación, bien mediante el consentimiento del titular del asiento inexacto en virtud de documento público, o bien mediante la oportuna sentencia firme dictada en juicio declarativo contra él entablado. A este respecto, es doctrina reiterada en relación con el objeto del recurso que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones es, exclusivamente, determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la cancelación de un asiento ya practicado al entender aquél que se fundamenta en una calificación errónea, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales.

(Resolución de 21 de noviembre de 2019 (2ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 24 de diciembre de 2019)

Adopción de acuerdos sin presencia del órgano de administración. Facultades de certificación

Registro Mercantil. Acuerdo de reducción del capital social con restitución de aportaciones adoptado, en junta general universal, por los dos únicos socios de una sociedad limitada sin asistencia de la administradora única. Dada la especial trascendencia de los asientos registrales, que tienen alcance erga omnes, gozan de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional, se hace necesario exigir la máxima certeza jurídica de los documentos que acceden al registro, no sólo por lo que se refiere a la veracidad y exactitud del contenido de éstos, sino también respecto de la legitimación para expedirlos. La elevación a instrumento público de acuerdos de una sociedad, en tanto en cuanto comporta una manifestación de voluntad relativa a un negocio o acto preexistente que se enmarca en el ámbito de actuación externa de aquélla, compete prima facie al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente. No obstante, en la normativa vigente dicha facultad no queda ligada exclusiva e inescindiblemente a la titularidad del poder de representación, ya que, conforme al artículo 108 del Reglamento del Registro Mercantil, son competentes, no sólo cualquiera de los miembros del órgano de administración –con nombramiento vigente e inscrito en el Registro Mercantil, cuando hubieren sido expresamente facultados para ello en la escritura social o en la reunión en que se hayan adoptado los acuerdos– y los apoderados facultados para ello, aunque se trate de poder general para todo tipo de acuerdos en los términos establecidos por la norma reglamentaria, sino también las personas que tengan facultad para certificar los acuerdos de que se trate.

En los casos en que el otorgamiento de la escritura de formalización de acuerdos sociales adoptados por la junta general no tiene como base un documento separado en que el órgano de administración certifique el contenido del libro registro de socios, esta Dirección General ha reconocido virtualidad para servir de base de dicho otorgamiento a la manifestación que sobre el contenido del libro registro realice en la propia escritura quien, como órgano de administración, es competente para la llevanza y custodia de dicho libro, máxime si se tiene presente que la función de garantía que se atribuye a la certificación expedida por el órgano de administración o la persona competente (fundada en que, no obstante tratarse de un documento privado, la atribución de la facultad certificante a quienes desempeñan funciones de gestión y representación de la sociedad permite, para el caso de incorrecto ejercicio de aquélla, aplicar el especial régimen de responsabilidad de los administradores, en su caso, aparte la eventual reacción por vía penal) queda cumplida con mayores garantías de autenticidad y legalidad, por la manifestación directa que la persona legitimada para ello realice directamente ante el notario autorizante de la escritura que documente los acuerdos sociales.

A diferencia de lo que acontece con el socio único, los socios de una sociedad pluripersonal no tienen atribuida colectivamente facultad para certificar acuerdos sociales ni para elevarlos a público. Por ello, aunque es posible que una escritura de elevación a público de acuerdos sociales tenga como base el acta de la junta aun cuando en ésta no conste la firma del administrador, tal circunstancia no permite admitir que la inscripción en el Registro se realice teniendo como base una escritura como la calificada en que los dos únicos socios, sin intervención alguna de persona que tenga facultad certificante o para elevar a público acuerdos sociales, se constituyan en junta general y adopten los acuerdos de que se trata.

(Resolución de 21 de noviembre de 2019 (3ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 24 de diciembre de 2019)

La ampliación de la prohibición de disponer en el Plan estatal de vivienda 2005-2008

Registro de la Propiedad. Cancelación de nota marginal de prohibición y limitación de disposición practicada en virtud del Plan Estatal de vivienda 2005-2008. Escritura de venta que incorpora resolución de la Dirección General de Vivienda autorizándola y certificado acreditativo de la cancelación del préstamo. Comparando la redacción del artículo 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, con la del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, se ve claramente la ampliación del régimen de prohibición de disposición, que hoy comprende toda compraventa que se haya acogido al Real Decreto 801/2005, exista o no préstamo cualificado, cuando en 2002 la prohibición de disponer sólo llegaba a «las viviendas para las que se hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo». En la nueva regulación quedan sujetas a prohibición de disponer todas las compraventas acogidas al Real Decreto 801/2005, hayan o no obtenido ayudas financieras o préstamo acogido. Pero si además han obtenido ayudas financieras o préstamos la supresión de la prohibición de disponer exige la devolución de esas ayudas, en los términos que resultan de los apartados 3 a 5 del citado Real Decreto 801/2005.

Si se examinan los números 3 a 5 del Real Decreto 801/2005, que establecen las excepciones a la prohibición de disponer, los mismos señalan, solo para esos supuestos y con redacción además diferente para cada uno que, en tales casos, para poder vender será necesario adicionalmente «si se hubieran obtenido ayudas financieras» proceder a la cancelación de préstamo, y en sus respectivos casos la devolución de las ayudas económicas estatales o autonómicas y la autorización administrativa. Estos números confirman la desvinculación del régimen de la prohibición de disponer de la obtención y/o devolución del préstamo y las ayudas; y que tal posibilidad de liberar la prohibición de disponer mediante ese procedimiento no es aplicable a los supuestos no exceptuados en los mismos. En este sentido, el sistema implantado en el Real Decreto 801/2005 es diferente al del Real Decreto 1/2002, pues, en este último, la prohibición de disponer estaba vinculada a la existencia de préstamo acogido; mientras que, como se ha visto, en el Real Decreto 801/2005 la prohibición de disponer es independiente de que se haya obtenido préstamo o ayudas financieras, bastando estar acogido al mismo. Siendo, eso sí, requisito imprescindible y previo en el supuesto de haberse obtenido préstamos o ayudas, el cancelar éstas, para dejar sin efecto la prohibición de disponer.

(Resolución de 21 de noviembre de 2019 (4ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 24 de diciembre de 2019)

Aprovechamiento de aguas. Derecho anterior a la Ley de Aguas de 1985. Falta de inscripción en el Registro de Aguas

Registro de la Propiedad. Derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas en uso desde antes del 1 de enero de 1986 declarado por sentencia. Identificación de la finca e inscripción en el Registro de Aguas. Las parcelas catastrales y las fincas registrales no tienen por qué coincidir, como resulta de sus respectivas legislaciones reguladoras, y de hecho no coinciden en muchas ocasiones. En este caso, la parcela catastral que menciona la sentencia no consta en el Registro, por lo que no puede identificarse la finca registral a través de la misma. La registradora no puede decidir de oficio cuál es la finca registral sobre la que ha practicarse la inscripción, como se desprende del principio hipotecario de rogación, sino que ha de quedar identificada por medio de la documentación presentada. El registrador no puede suplir la intención o consentimiento de las partes, dado que su calificación se extiende a los documentos presentados, los asientos del Registro y su conformidad con la legislación, sin deducciones o interpretaciones sobre la voluntad de los interesados o, en un caso como este, sobre el alcance de una resolución judicial, en aplicación además de lo que dispone el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia ley), que extiende la calificación registral de los documentos judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Una vez que se identifique la finca registral sobre la que se pretende la inscripción, la registradora deberá decidir sobre su correspondencia o no con la parcela catastral que indica la sentencia, pues el derecho se declara sobre dicha parcela y en consecuencia la inscripción se ha practicar en la finca registral que tenga correspondencia con la misma y no en otra, siempre que se cumplan los demás requisitos necesarios para para practicarla, entre ellos que la finca en cuestión figure inscrita a nombre del demandante.

El presente recurso trata de un derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas preexistente a la Ley de Aguas de 1985, que entró en vigor el 1 de enero de 1986, con captación en una determinada finca y con destino al riego de la misma -y cuya vigencia ha sido declarada mediante sentencia-, al que era aplicable la disposición transitoria tercera de la mencionada Ley, de acuerdo con la cual el interesado podía, durante tres años, acreditar su derecho para su inscripción en el Registro de Aguas; si no lo hubiere hecho, mantendría la titularidad de su derecho en la misma forma que hasta entonces, pero no podrá gozar de la protección administrativa que se deriva de la inscripción en el Registro de Aguas. En cualquier caso, el incremento de los caudales totales utilizados, así como la modificación de las condiciones o régimen de aprovechamiento, requerirán la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación. Esta propiedad podrá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto si ya había tenido acceso al Registro antes de dicha vigencia como si se pretendiera inmatricularla. Sin embargo, tanto en el supuesto de primeras como de segundas inscripciones, será imprescindible acompañar al título o documento principal en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción, el complementario consistente en la certificación del organismo de cuenca o Administración hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, acreditativa del contenido de la oportuna inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, y la certificación negativa de inscripción en el Registro de Aguas.

Solo mediante la presentación de este documento complementario se justificará el requisito esencial para el mantenimiento de la propiedad, consistente en no haber optado, antes del 1 de enero de 1986, por la inscripción en el Registro de Aguas a efectos de la conversión del derecho de propiedad en la titularidad temporal privada por cincuenta años y subsiguiente preferencia al otorgamiento de concesión. La presentación de la certificación de inclusión en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas es necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta propiedad preexistente, que se mantiene después de la entrada en vigor de la Ley de Aguas, podrá ser inscrita en el Registro de la Propiedad tanto como finca independiente como haciendo constar la existencia de las aguas en la inscripción de la finca de que formen parte, como una cualidad de la misma.

(Resolución de 22 de noviembre de 2019 (2ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 24 de diciembre de 2019)