La imposibilidad legal de acceso al Registro de prohibiciones de disponer en negocios onerosos inter vivos. Venta de usufructo personalísimo e intransmisible
Registro de la Propiedad. Venta del usufructo de dos fincas en la que se estipula el carácter personalísimo e intransferible del derecho. Imposibilidad legal de acceso al Registro de prohibiciones de disponer en negocios onerosos inter vivos. La posibilidad de constituir un derecho de usufructo con carácter personalísimo, intransmisible e indisponible resulta totalmente incontrovertible pues, con base en el criterio de numerus apertus que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales, sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos. Cuestión diferente, sin embargo, es la relativa al acceso registral de tal pacto, pues las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva (ius disponendi) de su titular.
Tales restricciones no impiden la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan sólo la de actos voluntarios de transmisión inter vivos, por lo que un bien gravado con una prohibición de disponer es susceptible de ser transmitido mortis causa o en virtud de los citados actos dispositivos de carácter forzoso. Así resulta del principio de libertad de tráfico, el cual exige que las limitaciones legítimamente impuestas a la propiedad y, en consecuencia, a su facultad dispositiva, sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. Y ello porque las prohibiciones y demás restricciones que limitan la libre disposición de los bienes son tratadas con disfavor por las disposiciones legales, en cuanto que si en algunas ocasiones aparecen justificadas para el logro de ciertos fines lícitos, al sustraer a la circulación los inmuebles afectados, los hace poco aptos para el crédito territorial y crea, de otra parte, situaciones confusas. Por eso la Ley Hipotecaria establece que se harán constar en el Registro la Propiedad solo las impuestas en testamento y demás actos a título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez, lo que requiere que tengan un carácter temporal, respondan a una razón lícita y no traspasen los límites establecidos para la sustitución fideicomisaria, pues, en caso contrario, constituyen tan solo una mera recomendación.
De los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, relativos a las prohibiciones de disponer desde la perspectiva registral, resulta que sus efectos son diferentes según procedan de actos a título oneroso o gratuito: las prohibiciones voluntarias establecidas en actos a título gratuito tienen eficacia real y, en caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto distinto para el caso de contravención). Por el contrario, las impuestas en actos a título oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados. Por ello, su acceso al Registro está regulado de diferente forma según se trate de unas u otras, de tal manera que la única forma de que una prohibición de disponer derivada de actos onerosos tenga acceso al Registro es asegurar su cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real garantía real.
(Resolución de 26 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 27 de diciembre de 2019)
Un notario en activo no puede constituir una sociedad profesional como abogado
Registro Mercantil. Constitución de una sociedad profesional –stricto sensu– de abogados, unipersonal, constituida por un notario en activo. Incompatibilidad. Es absolutamente inviable la pretensión que en vano intenta sostenerse, tanto en la escritura calificada, como en el recurso interpuesto contra la acertada calificación, pues no cabe en modo alguno que un notario en activo desempeñe el ejercicio de la actividad profesional propia del abogado, tal y como se pretende realizar según el objeto social de la sociedad a la que se refiere este recurso. Y todo ello sin olvidar la ineludible y terminante declaración contenida en el artículo 1 de la Ley del Notariado, según el cual: «El Notario es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes (…)»; proclamación que, per se, hace incompatible la consideración de cualquier actividad profesional con todo aquello que respecte, pueda afectar y se oponga esencialmente a la dación de fe por parte del notario. Incompatibilidad, por tanto, que no resulta solo de una mera alusión normativa (pues en modo alguno se trata de una mera declaración retórica y formal), sino que tiene un sentido trascendente y material, pues implica que la dación de fe, en tanto que actividad o función pública, es una res extra commercium que el legislador reserva al Estado para que sea prestada por los notarios como funcionarios, impidiendo que pueda ser objeto de una sociedad profesional; o que el notario, en activo y ejerciendo como tal realice, además, y yuxtaponga a la estrictamente notarial, una actividad tan en las antípodas de la que le es propia, exclusiva y excluyente como la derivada del ejercicio de la abogacía.
La razón última de todo ello sin duda se halla en el propio contenido y esencia de la función notarial, la cual, como afirmó el Tribunal Constitucional, incorpora «un juicio de legalidad sobre la forma y el fondo del negocio jurídico que es objeto del instrumento público, y cabe afirmar, por ello, que el deber del Notario de velar por la legalidad forma parte de su función como fedatario público». Indudablemente, esa función ha de ejercerla de manera imparcial y alejado de cualquier contraposición entre partes en la que tuviera que defender a una de ellas.
Por consiguiente, al ser la función notarial una actividad reservada al Estado y que éste delega en funcionarios a los que rigurosamente selecciona, se impide que el depositario de tal función pública -en tanto esté en activo- ejerza una actividad tan esencial en un Estado de Derecho como la abogacía, pero que se rige por unos principios que se hallan sin duda alguna extramuros de los que son consustanciales a la función notarial.
(Resolución de 27 de noviembre de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 27 de diciembre de 2019)
Finca colindante con el dominio público. Suspensión de la inscripción de la representación gráfica catastral por oposición de la Administración
Registro de la Propiedad. Inscripción de representación gráfica catastral solicitada en instancia privada suspendida por la oposición formulada por la Administración titular de una vía pecuaria colindante. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En el presente caso, resultan justificadas las dudas al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, basada en la documentación que obra en dicha Administración y tras visita de campo.
La protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. La propia Ley 13/2015 trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando, en su disposición adicional primera y en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público.
Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.
(Resolución de 27 de noviembre de 2019 -2ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 27 de diciembre de 2019)
Sociedad dada de baja en el Índice de Entidades de la AEAT. Cierre registral al cese del administrador
Registro Mercantil. Cese de una administradora solidaria. Sociedad dada de baja provisional en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, el registrador no podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, salvo asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales. Y producido tal cierre ni siquiera puede inscribirse –como pretende el recurrente– el cese de los administradores.
Por ello, el recurso no puede prosperar pues entre las excepciones a la norma de cierre que los preceptos transcritos contemplan no se encuentra el cese de administradores que, en consecuencia, no podrá acceder a los libros registrales mientras el cierre subsista.
No pueden confundirse las consecuencias de este cierre registral provocado en el ámbito de las obligaciones de naturaleza fiscal con las del cierre que se deriva de la falta de depósito de cuentas anuales, respecto del cual se admite expresamente como excepción la inscripción del cese o la dimisión de administradores, aunque no el nombramiento de quienes hayan de sustituirles en dicho cargo. Por lo demás, la distinta solución normativa respecto de los efectos del cierre registral por falta de depósito de cuentas y por baja en el Índice de en relación con el cese y renuncia de administradores, está plenamente justificada, dado que en el segundo caso se produce por un incumplimiento de obligaciones fiscales por parte de la sociedad, acreditado por certificación de la Administración Tributaria, de las que puede responder el administrador, por lo que no debe facilitarse su desvinculación frente a terceros.
(Resolución de 28 de noviembre de 2019 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 27 de diciembre de 2019)
Es necesario determinar el precio de cada una en compraventas de varias fincas por precio aplazado con condición resolutoria
Registro de la Propiedad. Compraventa de dos fincas por precio aplazado bajo condición resolutoria como garantía del cumplimiento de los pagos, sin determinar el correspondiente a cada una. Principio de especialidad. Cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es la parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas, pues la exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, como una manifestación del conocido como principio de determinación, consecuencia a su vez del de especialidad que la llevanza del Registro por fincas impone, no deja lugar a dudas sobre su necesidad. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda que el tercero pueda saber si cada una de las concretas fincas vendidas está sujeta o no a la acción resolutoria por impago del precio, si posteriormente ha quedado total o parcialmente liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos parciales posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá percibir de aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor.
(Resolución de 28 de noviembre de 2019 -2ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 27 de diciembre de 2019)