Es necesario identificar el impuesto cuya autoliquidación y pago se alegan

Registro de la Propiedad. Compraventa. Acreditación de autoliquidación y pago de impuestos. Identidad entre la finca registral vendida y el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y el certificado de estado de deudas con la comunidad de propietarios. Para el acceso a los Registros públicos es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte, electrónico o papel, en el que se presente el documento, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante, en soporte electrónico o papel, que se ha producido la presentación del documento y su autoliquidación, bien con ingreso o bien con simple alegación de exención o no sujeción.

En este expediente, queda justificado que ha sido presentado el documento y autoliquidado e ingresado un impuesto, mediante la diligencia de presentación y pago de la Agencia Tributaria aportada por el notario. Sin embargo, dicha diligencia no acredita cuál es el impuesto que se ha autoliquidado y pagado, que es la duda que ha llevado al registrador a suspender la inscripción. La compraventa que se instrumenta en la escritura se encuentra sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, para poder practicar su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad deberá acreditarse por tanto la autoliquidación y pago de este concreto impuesto que la grava.

Estando sujeto un documento presentado a la liquidación por dos impuestos, no basta con la nota acreditativa del ingreso por el primero de ellos, sino que deberá acreditarse la liquidación también por el segundo, no obstando que la gestión de ambos impuestos haya sido transferida a las Comunidades Autónomas de manera que un mismo organismo sea competente para liquidarlos, lo que no es argumento suficiente en contra. Con este mismo argumento ha de rechazarse la inscripción de un documento si se justifica que se ha presentado la autoliquidación del mismo e ingresado el importe correspondiente, pero no a qué impuesto se refiere esa autoliquidación y pago, como sucede en este caso.

Es preciso que se pueda apreciar de forma indubitada la correspondencia entre la descripción registral de la finca y los datos con se identifica el departamento transmitido en los certificados y la cédula. En este supuesto, individualmente considerados cada uno de los certificados aportados, pudiera no ser suficiente para acreditar que los mismos se refieren a la finca registral transmitida. Sin embargo, teniendo en cuenta todos los documentos aportados y examinados en su conjunto, así como a las manifestaciones de la parte vendedora contenidas en la escritura, puede llegarse a la conclusión razonable de que los mismos sí se están refiriendo a la finca transmitida.

(Resolución de 20 de diciembre de 2019 -8ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,  BOE de 14 de marzo de 2020)

Una instancia privada carece de idoneidad para practicar la cancelación de asientos

Registro de la Propiedad. Anotaciones preventivas de embargo. Solicitud de cancelación por instancia privada. Es un principio esencial del sistema registral el de titulación auténtica, así como el de que los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, ni por tanto la determinación de la procedencia o no de practicar una cancelación de una anotación preventiva de embargo como consecuencia de su nulidad.

Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien con consentimiento de todos los interesados, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos. Fuera de los casos de cancelación por caducidad, no puede el registrador actuar de oficio ni en base a solicitudes puramente privadas, sino que se requiere para su cancelación mandamiento judicial por tribunal competente.

(Resolución de 20 de diciembre de 2019 -6ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 14 de marzo de 2020)

Elevación a público de documento privado: intervención del tercero interesado

Registro de la Propiedad. Fideicomiso de residuo simple. Escritura de aceptación de herencia de la fiduciaria supérsite y elevación a público de documento privado de compraventa en el que se transmiten las fincas sin intervención del beneficiario. El artículo 1.227 del Código Civil determina la fehaciencia de la fecha de los documentos privados, en los supuestos que se contemplan en dicho precepto, pero la concurrencia de dichos supuestos no atribuye a los documentos privados ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez de los mismos, requisitos que pueden ser obviados cuando los únicos interesados son los mismos firmantes de su elevación a público o de sus herederos, en cuanto ellos sean los únicos y exclusivos interesados. Sin embargo, existiendo terceros interesados, como ocurre en el presente expediente, en el que existe una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de la Compañía de Jesús, que puede resultar perjudicada por la existencia y validez del documento privado, será preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado. Esta es una diferencia esencial respecto de las escrituras públicas, por cuanto éstas hacen prueba del hecho, acto o estado de cosas que documenten y que motiva su otorgamiento, de la fecha de éste y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella, pues al estar autorizadas por Notario, en soporte electrónico o sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro.

(Resolución de 20 de diciembre de 2019 -7ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 14 de marzo de 2020)

Apoderamientos: otorgamiento por notario «ante mí y por mí»

Registro de la Propiedad. Apoderamiento mutuo entre cónyuges, de los que el marido es notario, que, posteriormente otorga poder, «ante mí y por mí», para vender una finca. Juicio de suficiencia. Incompatibilidad. Para emitir juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación, y por lo tanto será de su exclusiva responsabilidad; y al registrador compete calificar la existencia de la reseña del poder, del juicio notarial de suficiencia y su congruencia con el negocio jurídico que se realiza, y por lo tanto, no le corresponde hacer un juicio de suficiencia paralelo. En este expediente, lo que se cuestiona no es el juicio de suficiencia, sino la incompatibilidad en la autorización del poder otorgado por el propio notario poderdante en cuanto a la representación de su esposa. El régimen de incompatibilidades y abstenciones ha evolucionado desde una posición inicial de absoluta prohibición hasta la regulación actual, mucho más permisiva y racional, manteniendo la incompatibilidad en los casos evidentes de conflictos de intereses personales del propio Notario, y en los conflictos de intereses con su círculo de allegados o familiares teóricamente más cercanos o afines en el acto jurídico que pretende autorizar, pero permitiendo su actuación en los casos en que a priori no se darían conflictos de intereses con terceros, como pueden ser los documentos en los que es el propio Notario el potencial perjudicado, o documentos unilaterales del propio Notario, y lo mismo sucede en la esfera patrimonial privada del Notario.

En casos como el presente, el notario no está investido de una posibilidad de apreciar la existencia o no de un potencial conflicto de intereses, algo que ha de ser evitado por quien se encuentre en la posición de autorizar un instrumento afectado por esa simple posibilidad, dado que eso le convertiría en juez y parte, algo que se aviene muy mal con la imparcialidad y rigor exigibles a toda actuación notarial, y sin que ello pueda ser salvado por esa ratificación o consentimiento -ulteriores- ante otro notario. La sanción por incumplimiento de la incompatibilidad establecida en la propia Ley del Notariado -la nulidad de los instrumentos públicos que contengan alguna disposición a favor del notario que los autorice- señala que las exigencias de rigor y prudencia, esenciales a toda actuación notarial, se redoblan. En suma, la única posibilidad de actuación «por mí y ante mí» es la que taxativamente se indica en los preceptos de la normativa notarial.

Los extremos anteriores caen dentro del ámbito de la calificación registral, por lo que la misma no se ha extralimitado en el presente caso. La actuación notarial, que, una vez cerrado el iter documental, desembocó en la calificación recurrida, es desaconsejable en una correcta praxis de la función notarial, pues es exigible a todo notario una determinada conducta -de abstención en casos como el presente-, prestando especial atención a los supuestos que, sin estar formalmente incluidos en el ámbito de la norma, estén materialmente comprendidos en su espíritu, así como a la potencial percepción social de una falta de imparcialidad o neutralidad en su actuación notarial. Así pues, siendo la esposa del autorizante la que le otorgó a él mismo facultades y derechos, el notario debe considerarse incompatible para autorizar la sustitución del poder actuando él mismo como sustituyente. Además, en el empleo de la fórmula de «ante mí y por mí» en la autorización de poderes, una vez aceptados estos por el apoderado, generan obligaciones de rendición de cuentas que no se pueden obviar, por lo que los notarios autorizantes deben extremar el celo y cuidado en las citadas autorizaciones, así como la pulcritud en su utilización, en aras de asegurar la imparcialidad y neutralidad de toda actuación notarial, pues aunque en algunos casos la literalidad lo permita, la prudencia debe informar el empleo de estas fórmulas.

(Resolución de 20 de diciembre de 2019 -3ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 14 de marzo de 2020)

Actos de administración y de disposición en el arrendamiento de cosa común

Registro de la Propiedad. Compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro otorgada por el propietario del 58% del local. Facultades de administración. El contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás. La naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que tienen la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación y contratarse por acuerdo de la mayoría de los condueños, sin perjuicio del derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos. La posible falta de citación a los condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no puede estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos, dato que alcanzaba especial relevancia en aquellos supuestos en los que, de haberse dado conocimiento al condueño de la restante participación y haber este mostrado su disconformidad, hubiere podido, sin embargo, llevarse a cabo el contrato de arrendamiento.

Para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración. Es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría para su realización la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que, por sus estipulaciones o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que el Tribunal Supremo había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años.

El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por ello, el Código Civil no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición específica que exige autorización judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). El hecho de que el arrendamiento se inscriba proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública). La reforma, por la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria, amplió los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero sin que ello tuviera incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento.

(Resolución de 9 de enero de 2020 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 8 de abril de 2020)