Cuando se prolonga legalmente la actividad tras la jubilación del arrendatario, no se da la causa de extinción del arrendamiento de local de negocio
Arrendamientos urbanos. Local de negocio. Jubilación activa del arrendatario. Extinción: no procede. El presente litigo tiene origen en una demanda por la que se solicita la extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio que vinculaba a las partes, por jubilación de la arrendataria. Esta pretensión fue estimada en la instancia. En el recurso de casación, la arrendataria alega como infringido el Real Decreto Ley 5/2013 de 15 de marzo, de medidas para el establecimiento de un sistema de jubilación gradual y flexible, el cual no ha alcanzado aún los cinco años de vigencia, pues la sentencia recurrida entiende que la jubilación activa no excluye la aplicación de la Disposición Transitoria 3ª LAU 1994.
La sala recuerda la jurisprudencia anterior a la vigencia del RDL 5/2013, según la cual «en aplicación de la referida Disposición Transitoria, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».
Esta doctrina se refiere a los supuestos fraudulentos en que, producida una jubilación total, se continuaba con la actividad, lo que desde luego no podía significar beneficio alguno para el arrendatario infractor. Pero precisamente esa doctrina, bajo la situación creada por la nueva norma, significa a contrario sensu que, cuando se prolonga legalmente la actividad, no se da la causa de extinción del arrendamiento; extinción que imposibilitaría en la práctica la prolongación de actividad en las mismas condiciones contempladas por el RDL 5/2013. En este sentido de nada serviría al arrendatario acceder a una jubilación parcial, al amparo de una norma que le permite continuar en ejercicio de la actividad con determinadas condiciones, cuando ello significaría la extinción del contrato de arrendamiento sobre el local en que se ejerce la actividad. En consecuencia, se estima el recurso de casación del arrendatario.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 13 de octubre de 2020, rec. 4695/2017)
Requisito del retracto legal arrendaticio de quien es arrendataria y propietaria de la mitad de la finca
Arrendamientos urbanos. Retracto legal arrendaticio. Retracto de comuneros. Durante el arrendamiento, se produjo la transmisión del 50% del usufructo, y no se extinguió tal derecho, por lo que el contrato de arrendamiento permanecía vigente en el momento de la venta (y, si no era así, no incumbe a la parte arrendataria, que presentó el contrato, acreditar la vigencia sino a la parte que lo niega probar su extinción.) y, en consecuencia, la demandante conserva su derecho de adquisición preferente.
El retrayente es propietaria de la mitad indivisa de unas fincas y a la vez es arrendataria de la totalidad frente a la comunera que vende la mitad de las fincas.
En estos casos, no se produce pérdida del derecho de retracto porque la arrendataria no sea la única y total ocupante efectiva de la finca vendida.
El hecho de que quien vendió no percibiera renta, pese a haber adquirido de la inicial usufructuaria el 50% de dicho derecho con posterioridad a la celebración por aquélla del contrato de arrendamiento, no significa que no se pagara renta, siendo cuestión a dilucidar entre quiénes eran cotitulares del derecho de disfrute.
Subsistencia del contrato de arrendamiento que legitima a la demandante para ejercitar el derecho de retracto que le corresponde, aunque únicamente lo haya ejercitado en su condición de arrendataria y no de comunera, ya que también era nuda propietaria del 50% de las fincas litigiosas.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 2 de junio de 2020, recurso 2370/2017)
Necesidad de autorización de la Comunidad de propietarios para obras que afectan a elementos comunes
Propiedad horizontal. Obras en elementos comunes. Demanda formulada por la Comunidad de propietarios frente a los propietarios de un local, en el conocimiento por éstos de la necesidad de obtener autorización de la Comunidad de propietarios para realizar la instalación de aire acondicionado que exigía la realización de un hueco en la fachada del inmueble; autorización que fue expresamente denegada en acuerdo comunitario, sin que éste fuera impugnado.
Existiendo más aires acondicionados en el patio comunitario instalados después de la construcción del inmueble, no puede negarse la Comunidad a permitir la nueva instalación de este aparato por uno de los locales. No acreditado en el presente caso que la instalación de aire acondicionado realizada por la parte demandada difiera en cuanto a características (tamaño, etc) y efectos (ruido etc.) de la realizada por algún otro vecino del inmueble en el mismo patio y que fue autorizada expresa o tácitamente por la Comunidad de propietarios, cabe considerar de aplicación al mismo el régimen de igualdad de trato y en consecuencia desestimar las pretensiones de la Comunidad para su retirada.
(Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección segunda, de 13 de marzo de 2020, recurso 455/2019)
Valoración del "trabajo para la casa" y "la precariedad de las condiciones de trabajo" para la compensación del art. 1.438 CC tras el divorcio
Divorcio. Compensación del art. 1.438 CC. Interpretación del "trabajo para la casa". Valoración de la "precariedad" de las condiciones del trabajo del esposo en el negocio de la esposa. El presente litigio tiene origen en la demanda de divorcio promovida por la esposa frente a la que se formuló reconvención por el esposo. Entre otras medidas, además del divorcio, y tras haber llegado a un acuerdo respecto de las medidas relativas a los hijos en común, el esposo solicitó el reconocimiento de la compensación prevista en el art. 1.438 del Código Civil, que fue concedida en segunda instancia por importe de 50.000 euros.
La sala recuerda la doctrina jurisprudencial sobre la compensación contenida en el art. 1.438 CC, dirigida a mitigar la desconsideración de que es objeto en el régimen de separación, el cónyuge que se dedica de forma exclusiva al trabajo para la casa, que pudo responder en su origen al presupuesto de quien sólo se había dedicado al hogar sin haber realizado ninguna actividad remunerada. En la realidad social actual, parece oportuno atender a la situación frecuente de quien ha trabajado con mayor intensidad para la casa pero, al mismo tiempo, ha colaborado con la actividad profesional o empresarial del otro, fuera por tanto del ámbito estrictamente doméstico, aun cuando medie remuneración, sobre todo si esa colaboración se compatibiliza y organiza en función de las necesidades de la casa y la familia.
En el presente caso, no consta que el esposo, ahora recurrido, trabajase con mayor intensidad en el trabajo para la casa, por lo que mantuvo intacto su desarrollo profesional. Tanto la demandante como el demandado atendieron a sus obligaciones familiares, pero sin que conste preponderancia de alguno de ellos. Además, el trabajo desarrollado por el recurrido en la farmacia de su mujer fue bajo un salario adecuado, y similar al que luego obtuvo en las otras farmacias que lo contrataron después de la ruptura conyugal. Por tanto, el recurrido no trabajó prioritariamente en las tareas del hogar, ni fue retribuido precariamente, por lo que no procede la compensación acordada en la sentencia recurrida.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 29 de septiembre de 2020, recurso 5628/2019)