Levantamiento del cierre registral del art. 254 LH por solicitud de prórroga
Registro de la Propiedad. Solicitud de prórroga para la liquidar el IIVTNU presentada en el Ayuntamiento acompañada de «la liquidación a presentar». Levantamiento del cierre registral del artículo 254 de la Ley Hipotecaria. El cierre registral en tanto se acredite el cumplimiento de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) aparece regulado, para el ámbito municipal del término de Madrid, por la disposición adicional sexta de la Ley de Capitalidad y de Régimen Especial de Madrid y, con efectos en todo el territorio nacional, por el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria, desde su modificación por la Ley 16/2012. De acuerdo con éste último, para inscribir cualquier documento que contenga acto o contrato determinante de obligaciones tributarias por el IIVTNU deberá acreditarse previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o la comunicación a que se refiere el artículo 110.6 b) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. En parecidos términos se pronuncia la mencionada disposición adicional sexta de la Ley de Capitalidad de Madrid, la cual remite a la regulación reglamentaria en cuanto a la forma de acreditar el cumplimiento.
Al amparo de la citada habilitación legal, el Ayuntamiento aprobó la correspondiente Ordenanza Fiscal, que recoge el cierre registral y detalla cómo debe entenderse acreditado el cumplimiento de las obligaciones tributarias derivadas de este impuesto para evitar el referido cierre del Registro. Señala la Ordenanza que el Registro no inscribirá sin que se acredite previamente haber presentado el original de la autoliquidación con la validación bancaria del ingreso o declaración tributaria debidamente sellada en las oficinas municipales o, en defecto de alguna de las anteriores, la comunicación a que se refiere el artículo 27 de la ordenanza, que podrá realizar directamente en las oficinas del Registro de la Propiedad en impreso a tal efecto.
La solicitud de prórroga puede considerarse, a efectos de levantamiento del cierre registral, equiparable a la declaración tributaria si el documento en el que se solicita la prórroga contiene determinados datos, como la indicación de la persona heredera o herederas, el nombre del causante y la fecha del fallecimiento, así como referencia a la finca transmitida. En aquellos casos en los que finalizado el plazo de la prórroga no se practica la correspondiente autoliquidación podrán iniciarse las actuaciones inspectoras con base en los citados datos.
(Resolución de 17 de enero de 2020 -10ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 18 de junio de 2020)
Declaración de obra nueva preexistente. Coincidencia con la superficie de la finca sobre la que se pretende su inscripción
Registro de la Propiedad. Georreferenciación. Declaración de obra nueva preexistente. Determinación de si la misma se encuentra enclavada o no en la finca registral sobre la que se pretende su inscripción. Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso identificar la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
No basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título. Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o, aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes. Además, en caso de no figurar inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.
(Resolución de 20 de enero de 2020 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 18 de junio de 2020)
Cancelación de nota marginal de afección fiscal
Registro de la Propiedad. Cancelación de nota marginal de afección fiscal por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Justificante de haber presentado la autoliquidación. Dos son las vías que establece la legislación para garantizar a la Hacienda Pública la afección de los bienes al pago de los impuestos establecida en el artículo 79 de la Ley General Tributaria: una, la consistente en impedir la inscripción del acto traslativo si no se acredita el pago del impuesto correspondiente; y otra, la nota de afección al pago del impuesto establecida en el artículo 100.3 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para el caso de que se encontrare pendiente de liquidación, provisional o definitiva, el documento o la declaración presentada en la oficina competente y en los casos de autoliquidación, relativos a una determinada transmisión sujeta a ese impuesto. Practicada dicha nota tan sólo podrá ser cancelada cuando se presente la carta de pago de las liquidaciones cuyo pago garantizaba o se justifique fehacientemente de cualquier otra manera el ingreso de estas y, en todo caso, transcurridos cinco años desde su fecha.
En consecuencia, para proceder a la cancelación de dicha nota sería necesario, bien que se acredite el pago del Impuesto con carácter firme o el transcurso del plazo de caducidad de dicha nota, bien que medie consentimiento de la Hacienda Pública que es el titular registral o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación. Ninguno de dichos extremos concurre en el caso, pues el recurrente fundamenta su pretensión en la presentación en la oficina liquidadora de la autoliquidación del Impuesto, lo que no obsta para que la Administración pueda, previa calificación del hecho imponible, rectificar, comprobar o practicar la liquidación correspondiente.
(Resolución de 21 de enero de 2020 -1ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 18 de junio de 2020)
Garantía de obligaciones distintas mediante una sola hipoteca
Registro de la Propiedad. Constitución entre particulares de una sola hipoteca en garantía de dos obligaciones. Inscripción parcial. La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto. Sobre una interpretación meramente literalista de los artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria ha de prevalecer la que con criterio lógico, sistemático y finalista resulta de otros preceptos legales, como el artículo 1861 del propio Código o 154 y 155 de la Ley Hipotecaria, y atendiendo a las necesidades del tráfico jurídico. Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como –con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito– se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía.
(Resolución de 28 de enero de 2020 -7ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 18 de junio de 2020)
La prohibición del pacto comisorio
Registro de la Propiedad. Contrato de préstamo con opción de compra. Prohibición del pacto comisorio. El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis, rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia, que ha declarado reiteradamente que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores. También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.
Las más recientes aportaciones doctrinales sobre la materia vienen a poner de relieve que la vigencia de la prohibición del pacto comisorio en nuestro ordenamiento es innegable, extendiéndose dicha prohibición tanto a fórmulas típicas como atípicas (entre las cuales se encuentra la opción de compra en garantía). Y no obvian que todos los procedimientos legales de ejecución tienen, como objetivo común, obtener el máximo rendimiento económico con los menores costes en beneficio tanto del acreedor como el deudor; y que una de las finalidades perseguidas con la prohibición del pacto comisorio es proteger no sólo los intereses del deudor (evitando que el acreedor se apropie de una cosa de valor superior al importe de la deuda), sino también proteger los intereses de los demás acreedores del deudor. Razón por la que se considera que deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello podría admitirse tal pacto siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.
(Resolución de 28 de enero de 2020 -8ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 18 de junio de 2020)