Necesidad de obtener tanto licencia de primera ocupación como cédula de habitabilidad

Registro de la Propiedad. Rectificación de descripción y declaración de la legalización de una ampliación de obra acompañadas de cédula de habitabilidad de primera ocupación. Necesidad de licencia de primera ocupación suplementaria. En principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.

La finalidad de la licencia de primera ocupación o utilización, de concesión municipal, es comprobar que las obras autorizadas se ejecutaron conforme al proyecto para el que se concedió la licencia y que el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se destina, con independencia de que esté o no autorizada la actividad que se va a desarrollar en la edificación construida. Por lo tanto, está dirigida a proteger la legalidad urbanística y verifica, principalmente, que lo construido se adapta a lo autorizado en su día mediante la licencia de obras. Por su parte, la cédula de habitabilidad que concede el Consejo Insular, sin perjuicio de que puedan delegar su otorgamiento a los entes locales, es un acto administrativo que acredita que la edificación reúne las condiciones mínimas para pueda ser destinada a vivienda y ello con independencia de su referencia al momento de la finalización de la obra o a uno posterior, como sucede en los casos de venta o alquiler, puesto que las condiciones de habitabilidad hacen referencia no tanto a la adecuación de la obra a la licencia que la amparó, como a las condiciones de salubridad, higiene y solidez de la vivienda que la hagan apta para su finalidad, de ahí su duración limitada y la necesidad, en su caso, de su renovación.

Bien es cierto que en algunas ocasiones una y otra se solapan y ello ha provocado que, en algunas comunidades se haya suprimido la cédula de habitabilidad con el fin de eliminar la duplicidad de controles por parte de distintas Administraciones Públicas. Este no es el caso de Baleares, donde ambos documentos administrativos, mantienen su existencia, sin que la regulación de la Ley 5/2018 suponga la derogación de la Ley 12/2017, siendo la licencia de ocupación la que conforme a la legislación estatal antes reseñada es exigible a la hora de proceder a la inscripción. Por lo tanto, la cédula de habitabilidad, en el momento en que fue expedida, era un presupuesto para obtener la licencia de ocupación pero no acreditaba su concesión, requisito exigido por la legislación estatal para la inscripción en el registro de la Propiedad.

(Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de febrero de 2020, BOE de 24 de junio de 2020)

Registro Mercantil. Constitución de sociedad de responsabilidad limitada. Órgano de administración compuesto por dos administradores mancomunados, siendo válida la convocatoria de la junta general por cualquiera de ellos. Inicialmente, a falta de una disposición estatutaria como la ahora debatida, la Dirección General de los Registros y del Notariado había rechazado reiteradamente la inscripción de acuerdos adoptados en junta general convocada únicamente por dos de los tres administradores mancomunados.

No obstante, el ámbito interno de gestión, en el que se sitúa la actividad del órgano de administración ante la junta, y del que es especialmente relevante la propia convocatoria, corresponde a los administradores según la forma de ejercicio en el que han sido nombrados.
Indudablemente, la convocatoria de la junta es una de las actuaciones que corresponden a los administradores en ejercicio de su poder de gestión o administración y tiene una dimensión estrictamente interna, en la medida en que afecta al círculo de relaciones entre la sociedad y sus socios. Y precisamente por tratarse de relaciones internas societarias debe admitirse el amplio juego de la autonomía de la voluntad a la hora de aplicar la norma del artículo 166 de la Ley de Sociedades de Capital. Por ello una previsión estatutaria por la que se dispone que será válida la convocatoria de la Junta General por dos de los tres administradores mancomunados no infringe normas imperativas sobre el capital social, responsabilidad frente a terceros, derechos de las minorías ni otros elementos esenciales como al ámbito del poder de representación orgánica o las competencias mínimas del órgano de administración. Por tanto, dicha previsión estatutaria no sólo no es contraria a la Ley ni a los principios configuradores del tipo social elegido, caracterizado por la flexibilidad de su régimen jurídico, sino que facilita la convocatoria de la junta general, de suerte que ante la negativa o imposibilidad de concurso de uno de los tres administradores conjuntos se evita la convocatoria realizada por el letrado de la administración de justicia o el registrador, con la mayor dilación que pudiera comportar.

Este mismo criterio, y por las mismas razones expresadas, debe ahora mantenerse respecto de la disposición estatutaria cuestionada, sin que pueda entenderse que se oponga a ello la especifica previsión del artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital o que se desnaturalice la estructura del órgano de administración mancomunada, pues como ha afirmado el Tribunal Supremo, la mancomunidad parcial se prevé legalmente solo respecto de la representación, pero no en cuanto a la gestión, salvo que los estatutos establezcan que los administradores con poder mancomunado pueden gestionar de forma solidaria los asuntos internos de la compañía.

(Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de febrero de 2020, BOE de 24 de junio de 2020)